保定市地價(jià)時(shí)空演變規(guī)律及走勢(shì)預(yù)測(cè)研究.pdf

1、隨著我國(guó)土地使用制度改革的進(jìn)一步深入，土地市場(chǎng)日趨完善，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等土地交易活動(dòng)日益頻繁，客觀上對(duì)地價(jià)變化動(dòng)態(tài)研究提出要求。土地招拍掛政策的出臺(tái)，經(jīng)營(yíng)性用地以及工業(yè)用地完全通過市場(chǎng)配置，土地出讓收入成為“第二財(cái)政”，中共十八大三次會(huì)議提出加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，節(jié)約集約利用土地，更是對(duì)我國(guó)城市地價(jià)的發(fā)展造成了深遠(yuǎn)影響。目前許多國(guó)家都建立了地價(jià)公示制度

2、，但時(shí)效性較差;市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家通過編制地價(jià)指數(shù)研究城市地價(jià)的變化規(guī)律，我國(guó)一些學(xué)者通過引入統(tǒng)計(jì)學(xué)理論對(duì)地價(jià)空間和時(shí)間變化規(guī)律等進(jìn)行了研究，但地價(jià)指數(shù)的公布不能全域覆蓋，對(duì)地價(jià)時(shí)空變化規(guī)律研究百家爭(zhēng)鳴，缺乏系統(tǒng)性，尤其缺乏對(duì)中小城市地價(jià)時(shí)空變化規(guī)律的研究;對(duì)地價(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究較少。城市的發(fā)展離不開土地的供應(yīng)，而土地供應(yīng)，價(jià)格起著決定性作用，對(duì)地價(jià)進(jìn)行時(shí)空變化規(guī)律研究和趨勢(shì)預(yù)測(cè)極具現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文以三線城市—河北省保定市為例，通

3、過對(duì)保定近年來城市基準(zhǔn)地價(jià)、區(qū)片地價(jià)、樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)和地價(jià)指數(shù)的研究，以期探索保定市地價(jià)時(shí)間變化和空間變化規(guī)律，探尋征地成本與地價(jià)之間的關(guān)系，預(yù)測(cè)保定市地價(jià)的時(shí)空走勢(shì)，并提出相應(yīng)的地價(jià)管理意見與建議，為政府科學(xué)制定供應(yīng)計(jì)劃并按計(jì)劃供應(yīng)土地、節(jié)約集約利用土地提供參考。
　　從時(shí)間上看，2003-2012年保定市商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地、綜合地價(jià)水平及征地區(qū)片價(jià)水平均呈上升趨勢(shì)，但因土地區(qū)域、土地用途不同，地價(jià)上升幅度不同。從空間上看，

4、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍隨著城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的變化而發(fā)生變化;商業(yè)、住宅用地土地級(jí)別空間上呈現(xiàn)自市中心向周邊遞減的發(fā)展趨勢(shì)，但遞減級(jí)差不同，商業(yè)用地級(jí)差大;工業(yè)用地土地級(jí)別空間變化則充分體現(xiàn)了“目前以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保定市工業(yè)園區(qū)為核心”的發(fā)展格局;城市發(fā)展趨勢(shì)主要向北、向東，以市中心為圓心，在相同半徑的地價(jià)等值線上表現(xiàn)為北高南低、東高西低。
　　保定市征地區(qū)片價(jià)增長(zhǎng)速度明顯低于基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)速度。征地區(qū)片價(jià)隨著時(shí)間變化出現(xiàn)向南

5、、向東擴(kuò)張趨勢(shì)，與保定市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別空間上向北、向東提高的變化趨勢(shì)不盡相同，說明國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格與農(nóng)用地轉(zhuǎn)征成本并不一定成正相關(guān)同步發(fā)展。
　　采用配對(duì)比較法并引入1～3標(biāo)度法，完成從分類地價(jià)分析到綜合地價(jià)分析的過度;根據(jù)地價(jià)歷史散點(diǎn)圖建立函數(shù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)了未來地價(jià)走勢(shì);通過建立保定市地價(jià)樣點(diǎn)控制網(wǎng)泰勒多邊形模型和地價(jià)分布三維模型網(wǎng)格圖，對(duì)地價(jià)空間走勢(shì)進(jìn)行了分析。未來五年保定市地價(jià)水平呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì);未來三年地價(jià)空間上主