市場(chǎng)定位大綱方向

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析研究市場(chǎng)定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。產(chǎn)品市場(chǎng)就像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。雪蓮必需在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過(guò)資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定?！緫?zhàn)略定位戰(zhàn)略定位

2、】【商業(yè)定位商業(yè)定位】一、業(yè)態(tài)定位一、業(yè)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營(yíng)形式。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目做成什么形式的商業(yè)確定定位。業(yè)態(tài)定位模式業(yè)態(tài)定位模式①項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)②從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配

3、③從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位④從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定⑤從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整⑥從各商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式①?gòu)慕?jīng)營(yíng)商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為經(jīng)營(yíng)商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)

4、組合定位“精準(zhǔn)”吻合。②從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購(gòu)物習(xí)慣，方便客戶購(gòu)物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長(zhǎng)時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。③從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上界定①通過(guò)商場(chǎng)建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；②通過(guò)顧客對(duì)賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；【注釋：注釋：POP廣告往往是營(yíng)

5、造賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺(jué)；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間】③通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；六、檔次定位六、檔次定位項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營(yíng)品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。一般來(lái)說(shuō)可分為

6、高級(jí)、中高級(jí)、中檔、大眾化等幾種檔次。其中品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、建筑鳳格和經(jīng)營(yíng)鳳格影響很大。七、價(jià)格定位七、價(jià)格定位項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者其價(jià)格都有所區(qū)別。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析來(lái)確定，以下是商業(yè)項(xiàng)目最佳定價(jià)的三大法則。法則一：法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大①商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差2―3倍。到商場(chǎng)地下一層消

7、費(fèi)暫時(shí)還不是我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場(chǎng)規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色快線的負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元平方米，同樣區(qū)位的一層為102560元平方米。②一層、二層價(jià)格相差2－5倍。一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。③二、三樓的租金要相差15倍左右。按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在

8、互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定。法則二：法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬觥７▌t三：法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的