土地增值稅實(shí)戰(zhàn)疑難解析---分享版

1、土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)及疑難問題解析,,主要內(nèi)容,1、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法2、土地增值稅與企業(yè)所得稅差異比較3、土地增值稅的優(yōu)惠政策盤點(diǎn)4、土地增值稅清算要點(diǎn)5、土地增值稅疑難問題解析,一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法,1、基本概念,土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入（包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入）為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式

2、無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（暫行條例及實(shí)施細(xì)則上的定義）,一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法,1、基本概念,土地增值稅的特點(diǎn)A、以轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)為征稅對(duì)象 集體房地產(chǎn)？B、征稅范圍廣 單位+個(gè)人C、采用超率累進(jìn)稅率 以增值額為計(jì)算依據(jù)，分級(jí)計(jì)稅D、 在征收管理中，引入了評(píng)稅法 申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)的，評(píng)估房屋重置成本，乘以成 新度折扣率E、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,一、土地增值稅的基本概

3、念、計(jì)算方法,2、計(jì)算方法、稅率,A、應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率 增值額：收入-扣除項(xiàng)目金額B、稅率 a增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% (二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% (三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)

4、目金額×15% (四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。,一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,1、視同銷售的內(nèi)容,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,2、視同銷售確認(rèn)時(shí)限,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,3、產(chǎn)品捐贈(zèng),二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,4、納稅地點(diǎn),二、土地增值稅

5、與企業(yè)所得稅的比較,5、稅率不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,6、費(fèi)用扣除范圍不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,7、開發(fā)費(fèi)用扣除金額不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,8、利息支出扣除標(biāo)準(zhǔn)不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,9、對(duì)外投資的借款費(fèi)用扣除不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,10、土地閑置費(fèi)列支不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,11、預(yù)提費(fèi)用扣除不同,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,12、匯（清

6、）算時(shí)間差異,二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定 (青島) 同時(shí)符合以下3個(gè)條件：　?。ㄒ唬┳≌^(qū)建筑容積率在1.0以上；　?。ǘ﹩翁捉ㄖ娣e在144平方米以下；　?。ㄈ?shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),1、

7、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅（青地稅函【2009】47號(hào)文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握?qǐng)?zhí)行時(shí)間？（一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)）答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號(hào)）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)

8、整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間（第一個(gè)）為準(zhǔn)。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),2、國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠,因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)：因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要依法征用收回的

9、房地產(chǎn)或土地使用權(quán)。財(cái)稅2006-21#：因“城市實(shí)施規(guī)劃”搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況。因“國(guó)家建設(shè)的需要”搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠,1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定： 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)

10、關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或五年以上的，免于征收土地增值稅，居住滿3年未滿5年的，減半征收，3年以下的，全額征收。2、財(cái)稅字1999-210#：居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收3、個(gè)人之間互換自有居住房屋：經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征4、自2008年11月1日起，個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),4、企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠,1、財(cái)稅字1995-48#：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房

11、地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。2、財(cái)稅2006-21#：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用于財(cái)稅字1995-48#文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),5、合作建房的稅收優(yōu)惠,對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙

12、方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),6、企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠,在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),7、舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠,財(cái)稅2008-24#：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，自2007

13、年8月1日起執(zhí)行，之前已經(jīng)繳納的稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。,三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),1、明確清算單位,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)　第一條：土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。青島市規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算?！　?/p>

14、開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)文書注明的分期分批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。,四、土地增值稅清算要點(diǎn),1、明確清算單位,各地政策匯總：北京 發(fā)改委立項(xiàng)遼寧 發(fā)改委立項(xiàng)；工程規(guī)劃許可證安徽 工程規(guī)劃許可證寧波 工程規(guī)劃許可證深圳 銷售許可證重慶 工程規(guī)劃許可證浙江 審批、備案項(xiàng)目（不許自行劃分）吉

15、林 發(fā)改委立項(xiàng)；五證/竣工備案證江蘇 發(fā)改委立項(xiàng)；自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證廈門 工程規(guī)劃許可證大連 企業(yè)會(huì)計(jì)核算單位（稅局審核）廣州 整體開發(fā)、統(tǒng)一核算；銷售情況+會(huì)計(jì)核算/初始產(chǎn)權(quán)青島 國(guó)土、規(guī)劃審批（建設(shè)用地規(guī)劃許可證為主，參考《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）西安 工程規(guī)劃許可證/銷售許可證湖北 工程規(guī)劃許可證海南

16、 工程規(guī)劃許可證,四、土地增值稅清算要點(diǎn),,1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,,2、清算條件,應(yīng)該(主動(dòng)),,1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記

17、但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,,可以(通知),國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào),,,,四、土地增值稅清算要點(diǎn),2、清算條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,四、土地增值稅清算要點(diǎn),2

18、、清算條件,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。,四、土地增值稅清算要點(diǎn),3、清算方法,四、土地增值稅清算要點(diǎn),4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn),一、符合主

19、動(dòng)清算條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。符合通知清算條件的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。 （首先要判斷是否符合清算條件）,4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn),二、開發(fā)企業(yè)清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料： (一) 《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)

20、附表； (二) 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明； (三) 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同； (四) 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；(五) 項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單；,4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn),(六) 《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；(七) 無(wú)償移交給

21、政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；(八) 預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；(九)委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算的，除第（一）項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的附件，一并報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)；,4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn),(十)發(fā)展規(guī)劃局以文件形式下達(dá)的項(xiàng)目批復(fù)和投資計(jì)劃；(十一)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建筑工程規(guī)劃許可證》、 《建筑工程施工許可證》；(十二)建筑

22、施工圖紙，施工圖審查意見書，工程預(yù)算書、工程招標(biāo)文件、投標(biāo)書；(十三)《商品房預(yù)售許可證》和房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的工程面積測(cè)定表或《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》；(十四)《工程施工合同》、《工程決（結(jié)）算書》；,4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn),(十五)單張發(fā)票金額在10萬(wàn)元以上的建筑發(fā)票和20萬(wàn)元以上的材料發(fā)票復(fù)印件。上述第（二）至（九）項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無(wú)誤后原件退回。（資料準(zhǔn)備及自行清算環(huán)節(jié)

23、）,4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn),三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。（清算受理環(huán)節(jié)） 四、開發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》送達(dá)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。（清算審查環(huán)節(jié)）,4、清算的流程,四、土地增值稅清算要點(diǎn)

24、,五、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：（一） 已清算完畢的開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；（二） 納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；（三） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（補(bǔ)充或二次清算環(huán)節(jié)）,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),收入審核成本審核稅

25、金、利息審核,收入,,,視同銷售,1.平均價(jià)格；2. 市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,,,實(shí)質(zhì),已收訖全部；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；3. 其他規(guī)定。,,,微調(diào),1.發(fā)票2.合同,確認(rèn)時(shí)間,確認(rèn)金額,非直接銷售,,,,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),收入常見問題一、價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由：銷售關(guān)系房、人情房銷售給關(guān)聯(lián)關(guān)系人員（房產(chǎn)銷售明細(xì)）二、隱匿收入：多建面積，如車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室銷售銷售不開發(fā)票,5、清算審核的要

26、點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),收入常見問題三、價(jià)外費(fèi)用：天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)

27、扣除的基數(shù)。 （二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),收入常見問題四、視同銷售：職工福利；（職工個(gè)人的福利分配，非集體）獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)外投資；但財(cái)稅[2006]21號(hào)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的不再適用免稅規(guī)定。

28、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位的非貨幣性資產(chǎn)安置房國(guó)稅函[2010]220號(hào)文,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),扣除項(xiàng)目（187號(hào)文）　?。ㄒ唬╉毺峁┖戏ㄓ行{證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。　?。ǘ┣捌诠こ藤M(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上

29、述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。,公共設(shè)施,,,,,,,,,,,,,無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè),產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有,有償轉(zhuǎn)讓,,,,,,,,,兩個(gè)項(xiàng)目/兩個(gè)比例,財(cái)政發(fā)票,移動(dòng)/非移動(dòng),看發(fā)票/不看支付,不得扣除,扣除,拆遷安置,,,,異地安置,,,用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶,貨幣安置拆遷,憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)

30、定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,視同銷售處理，確認(rèn)收入，（營(yíng)業(yè)稅）同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,,,有利息,分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用5%,,,無(wú)利息,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用10%,,

31、,計(jì)息期,取得土地使用權(quán)之日起,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止,開發(fā)費(fèi)用,土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,,不能同時(shí)適用,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),發(fā)票審核發(fā)票真?zhèn)尾樵兎椒ǎ焊鞯囟悇?wù)局網(wǎng)站（以青島為例）12366查詢：直接撥通“12366”，選擇按鍵2：系統(tǒng)自動(dòng)提示“您好，歡迎撥打青島地稅服務(wù)熱線” 公告提醒 請(qǐng)按1； 發(fā)票查詢 請(qǐng)按2；,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清

32、算要點(diǎn),發(fā)票審核假發(fā)票是否允許扣除 187號(hào)文規(guī)定：扣除項(xiàng)目金額須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （假票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、真票假業(yè)務(wù)）未取得發(fā)票的不允許扣除 國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào)文 國(guó)稅函[2010]220號(hào) 質(zhì)保金的規(guī)定,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),發(fā)票審核異地發(fā)票是否允許扣除1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十四條第一款“納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向

33、應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”2、《不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（國(guó)稅發(fā)[2006]128號(hào)）第九條第二款“代開票納稅人，由其不動(dòng)產(chǎn)所在地和應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開發(fā)票”3、《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十五條第五款重點(diǎn)審核“建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具”的規(guī)定，對(duì)納稅人取得的異地建筑安裝工程發(fā)票不能在土地增值稅清算時(shí)扣除。,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地

34、增值稅清算要點(diǎn),發(fā)票審核發(fā)票管理辦法的規(guī)定：第十八條 臨時(shí)到本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域以外從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)憑所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的證明，向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)經(jīng)營(yíng)地的發(fā)票。第三十五條　違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒收： （七）跨規(guī)定區(qū)域開具發(fā)票的；第二十六條 任何單位和個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運(yùn)輸空白發(fā)票。 　禁止攜帶、郵寄或

35、者運(yùn)輸空白發(fā)票出入境。,5、清算審核的要點(diǎn),四、土地增值稅清算要點(diǎn),發(fā)票審核借用發(fā)票是否允許扣除經(jīng)查詢發(fā)票由甲建筑公司領(lǐng)用，蓋著乙建筑公司章建安合同是由甲簽訂，入帳發(fā)票由乙公司提供國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào) 除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例一：2006年朱某通過(guò)招

36、拍掛購(gòu)入土地100畝，出讓價(jià)為10000萬(wàn)元，2008年因該市建設(shè)需要，政府要求朱某歸還該地，并補(bǔ)償11000萬(wàn)元，朱某取得的補(bǔ)償收入是否征收土地增值稅？解析：根據(jù)《條例》及實(shí)施細(xì)則，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)屬于土贈(zèng)征稅對(duì)象，而個(gè)人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土增稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要，被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土增稅。,五、土地增值

37、稅疑難分析及案例解析,案例二：某公司在銷售房屋前，向客戶銷售VIP卡，售價(jià)200元，可沖抵房款并享受3點(diǎn)的折扣。是否預(yù)繳土增稅？解析：從性質(zhì)分析，可沖抵房款并享受折扣，應(yīng)屬于預(yù)收房款性質(zhì)。如銷售的VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、預(yù)繳土增稅、所得稅。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例三：實(shí)行售后回購(gòu)方式銷售商品房的，會(huì)計(jì)處理通常不確認(rèn)收入，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，在計(jì)算土增稅時(shí)，是否做銷售處理？解

38、析：稅收上視同銷售和購(gòu)買兩筆業(yè)務(wù)，價(jià)格明顯偏低的，依法核定。參考：國(guó)稅函1999-144#,,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例四： 我公司開發(fā)的樓盤屬于小產(chǎn)權(quán)房，是否繳納土增稅？解析：小產(chǎn)權(quán)房：地處城郊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會(huì)在集體土地上開發(fā)、無(wú)國(guó)家產(chǎn)權(quán)證的集體房。國(guó)稅函2007-645#：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論是否取得使用權(quán)證書，無(wú)論過(guò)程中是否辦理了土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、

39、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、土增稅、契稅等相關(guān)稅收。,,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例五： 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的商品房對(duì)外投資成立公司是否繳納土增稅？解析：區(qū)分不同的時(shí)間段。2006年3月2日前：財(cái)稅字1995-48號(hào)：暫免征收2006年3月2日后：財(cái)稅2006-21#：凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房企以其建造的商品房進(jìn)行投資

40、聯(lián)營(yíng)的，不適用1995-48#規(guī)定。,,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例六： 我公司將所開發(fā)的一套商品房無(wú)償贈(zèng)與以為體育明星，是否繳納土增稅？解析：基本規(guī)定：繼承、贈(zèng)與不征財(cái)稅字1995-48#：實(shí)施細(xì)則所稱的贈(zèng)與是指如下情況：1、贈(zèng)與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人2、通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非盈利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 結(jié)論：征,,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,

41、案例7： 土增稅清算時(shí)，如何確認(rèn)收入？尚未開發(fā)票的清算也要計(jì)入收入嗎？解析：國(guó)稅函2010-220#：清算時(shí)，已全額開票的，按開票額確認(rèn)收入未開或未全開票的，合同額。合同額與實(shí)測(cè)不一致的，多退少補(bǔ)。,,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例8： 精裝修房中的電器家具價(jià)格計(jì)入售價(jià)，成本是否加計(jì)扣除解析：轉(zhuǎn)讓家具、家電等不屬于土增稅征收范圍，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)稅收入，成本同時(shí)剔除，不能加計(jì)扣除20%。,,五、土地增值稅

42、疑難分析及案例解析,案例9： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因土地閑置而繳納的土地閑置費(fèi)、因延遲繳納土地出讓金而繳納的滯納金能否在企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除？解析：一、企業(yè)所得稅處理 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》以及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，土地閑置費(fèi)應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng)目在所得稅前扣除。土地閑置費(fèi)不得直接計(jì)入期間費(fèi)用在稅前扣除，而應(yīng)該列入開發(fā)成本，在開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)

43、銷售確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。  土地出讓金的滯納金：可以直接在企業(yè)所得稅前扣除，因?yàn)槎惙▋H規(guī)定“稅收滯納金”不得在企業(yè)所得稅前扣除，其他原因產(chǎn)生的滯納金則不受扣除限制，如延期支付貨款的罰息等。 。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,二、土地增值稅處理 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 

44、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條第一款規(guī)定，計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第一款規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。土地出讓金的滯納金不屬于上述規(guī)定的支出范圍，因此不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。,案例10： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將擁有的一部分土地進(jìn)行開發(fā)，一部分未經(jīng)任何

45、開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問能否加計(jì)扣除？解析： 《總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅函發(fā)1995-110#）：區(qū)分不同情況1、未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只扣地價(jià)款、相關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金，不能加計(jì)扣除。2、生地轉(zhuǎn)熟地：可以加計(jì)扣除3、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的：可以,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例11： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓處、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，土增稅如何扣除？解析：一、企業(yè)所得稅處理 資本化計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用

46、、固定資產(chǎn)二、土增稅1、紅線內(nèi)、建筑外：房地產(chǎn)銷售費(fèi)用。資產(chǎn)性購(gòu)置如空調(diào)電視等不得在銷售費(fèi)用列支。2、建筑主體內(nèi)：有償轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除3、配套設(shè)施內(nèi)：業(yè)主共有可扣；無(wú)償給政府可扣；有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入并可扣。4、紅線外：不可扣,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例11： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓處、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，土增稅如何扣除？延伸：土增稅：開發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、

47、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。所得稅：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。”,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例12： 甲供材能否直接作為扣除項(xiàng)目？解析：通常歸集在建安成本中，作為開發(fā)成本進(jìn)行扣除。但不能重復(fù)。營(yíng)業(yè)

48、稅：已經(jīng)包含在總包合同中繳納營(yíng)業(yè)稅等。否則，有繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例13： 實(shí)際費(fèi)用遠(yuǎn)不達(dá)5%，可否據(jù)實(shí)扣除？解析：管理費(fèi)與銷售費(fèi)用是按比例扣除，不是據(jù)實(shí)扣除。即使不到5%，也可按5%計(jì)算扣除。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例14： 納稅人支付的浮動(dòng)利息及罰息能否扣除？解析：上浮按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行的，可扣，超過(guò)的，不可扣。超過(guò)貸款期限的利息部分以及罰息，不可扣。,五、土地增

49、值稅疑難分析及案例解析,案例15： 母公司的借款利息發(fā)票及取得的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明能否作為子公司的金融機(jī)構(gòu)證明？解析：必須是直接從金融機(jī)構(gòu)取得的貸款并支付利息可以據(jù)實(shí)扣除，間接的5%?？偛浚腹荆┫蚍种C(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)支付的利息不能憑總部的利息憑據(jù)計(jì)算扣除。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息，不能扣除。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例16： 取得的土地返還款可否扣除？解析：不做收入，沖減土地成本形式要件非土地

50、款返還：存在爭(zhēng)議。（青島：看實(shí)質(zhì)）,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例17： 我公司安置回遷戶43戶，累計(jì)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)640萬(wàn)元，清算時(shí)應(yīng)如何處理？解析：國(guó)稅函2010-220#：本項(xiàng)目房地產(chǎn)回遷安置，安置用房視同銷售，同時(shí)將此確認(rèn)為開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，收到補(bǔ)差價(jià)款，抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按同類同期平均售價(jià)確定，計(jì)入本項(xiàng)目的

51、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置屬于購(gòu)入的，購(gòu)入價(jià)計(jì)入拆遷費(fèi)。實(shí)行貨幣安置的，憑合法有效憑證計(jì)入拆遷費(fèi)。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例18： 遷移鐵架、開挖土石方、清理垃圾等是否屬于前期工程費(fèi)，費(fèi)率是多少？解析：前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。遷移鐵架、清理垃圾屬于，開挖土石方要看屬于那個(gè)

52、階段發(fā)生的。屬于場(chǎng)地平整的，入前期工程，屬于建設(shè)施工階段的，入建安成本。平度：造價(jià)咨詢費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)不屬于。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例19： 提前交房，支付物業(yè)費(fèi)，已取得發(fā)票，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，可否扣除？解析：扣除項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)（是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水

53、電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）物業(yè)管理費(fèi)不是直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，不能在開發(fā)間接費(fèi)列支，應(yīng)作為銷售費(fèi)用。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例20： 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核建安費(fèi)是主要關(guān)注點(diǎn)有哪些？解析：1、發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。2、自購(gòu)建材的，是否重復(fù)扣除；3、參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建安費(fèi)是否存在異

54、常。4、自營(yíng)方式進(jìn)行建設(shè)的，關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等現(xiàn)象5、建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例21： 房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅、土地使用稅可否扣除？解析：1、房企的印花稅已經(jīng)計(jì)入管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除。2、非房企，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)可扣除。3、土地使用稅在管理費(fèi)用中列支。,五、土地增值稅疑難分析及案例解析,案例22： 產(chǎn)權(quán)和住宅辦在一起的地下車庫(kù)，其土