本科畢業(yè)論文當(dāng)前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因與對(duì)策研究

1、1當(dāng)前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因與對(duì)策研究工程管理專業(yè)工程管理專業(yè)062：王飛：王飛指導(dǎo)教師：魏黎明指導(dǎo)教師：魏黎明內(nèi)容摘要：內(nèi)容摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高問(wèn)題嚴(yán)重，這必然給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與人民的日常生活帶來(lái)一系列問(wèn)題。本文圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制而展開(kāi)，從多維視角分析了商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成元素，以期了解房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理，分析出商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因及對(duì)策。在方法上，本文通過(guò)定性與定量、宏觀與微觀相結(jié)合的方法以及

2、文獻(xiàn)研究法，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)心理學(xué)等相關(guān)知識(shí)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征和商品房?jī)r(jià)格上漲的原因進(jìn)行了探討。在內(nèi)容上，本文描述了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)；指出了造成我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的多方面因素，包括我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加，投資性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快，以及傳統(tǒng)文化、非理性預(yù)期等。最后在此基礎(chǔ)上，提出了若干調(diào)控與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策及建議，以期有助于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格上漲；宏觀調(diào)控；不

3、平衡供求；投資1導(dǎo)言2009年初以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)需求得到集中釋放。前8個(gè)月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積4.94億平方米，同比增長(zhǎng)42.85%，而2008年同期是下降近15個(gè)百分點(diǎn)；銷售額上漲更快，前8個(gè)月商品房銷售總額達(dá)23464.7億元，同比增長(zhǎng)69.86%，而2008年同期是下降近13個(gè)百分點(diǎn)[1]。在成交量急劇放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0

4、%，漲幅比7月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)房屋銷售價(jià)格連續(xù)第2個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，環(huán)比連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)[2]。1.1寫作背景及意義寫作背景及意義房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到繁榮，在改善居住環(huán)境、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及提升城市面貌方面功不可沒(méi)。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入的增長(zhǎng)速度，部分大中城市的房?jī)r(jià)收入比短短幾年內(nèi)迅速超過(guò)10倍以上，而該指標(biāo)國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間是3至6倍[3]。高房?jī)r(jià)不僅超出了普通居民的承受能力，也對(duì)國(guó)民

5、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和金融市場(chǎng)良好運(yùn)行構(gòu)成威脅。觀察近年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征以及社會(huì)結(jié)構(gòu)的迅速變化，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是包括建筑成本、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)政策等多種因素共同推動(dòng)的結(jié)果。本文試圖對(duì)這些因素進(jìn)行梳理，以認(rèn)清對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控的要害所在，并在此基礎(chǔ)上研究符合我國(guó)國(guó)情的解決問(wèn)題的對(duì)策。1.2文獻(xiàn)綜述文獻(xiàn)綜述李清立的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》提出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。其中我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾包括：房地產(chǎn)

6、無(wú)效供給和有效需求的矛盾十分突出；樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡；供給與需求的區(qū)域不平衡的矛盾。武獻(xiàn)華、宋維佳的《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》介紹了商品房開(kāi)發(fā)成本、商品房利潤(rùn)、貸款利息、管理31.4.3基于原因的分析從開(kāi)發(fā)商、政府和消費(fèi)者角度提出若干對(duì)策及建議，以期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有所幫助。2中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的四個(gè)階段（蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退）中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)之間依次有“低增長(zhǎng)、低物價(jià)”、“高增長(zhǎng)

7、、低物價(jià)”、“高增長(zhǎng)、高物價(jià)”、“低增長(zhǎng)、高物價(jià)”四種組合[4]。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律：一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時(shí)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)所謂“量跌價(jià)升”階段；接著價(jià)格和成交量雙雙下降，即“量?jī)r(jià)齊跌”階段；隨著價(jià)格的下跌，有效需求開(kāi)始不斷增加，成交量開(kāi)始回升，進(jìn)入“量升價(jià)跌”階段；最后隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、成交量的持續(xù)增加，投機(jī)需求活躍，進(jìn)而演化為“量?jī)r(jià)齊升”階段。從一個(gè)階段發(fā)展到另一階段所需的時(shí)間

8、主要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，我們可以把2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程分為三個(gè)階段：2.1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程第一階段（2000～2002年）：“量升價(jià)跌”階段。這一階段全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較小，3年期間房屋銷售價(jià)格指數(shù)年均漲幅為2.0%[5]。由于價(jià)格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導(dǎo)致該階段市場(chǎng)成交量也大幅增加。第二階段（2003～2007年）：“量?jī)r(jià)

9、齊升”階段。從2003年開(kāi)始，受經(jīng)濟(jì)景氣周期上升、北京奧運(yùn)會(huì)臨近等多種因素影響，全國(guó)房屋銷售成交量繼續(xù)增加，同時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)也步入快速上漲通道，房屋銷售價(jià)格指數(shù)年均漲幅超過(guò)7%[6]。這一階段持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)存在調(diào)整的客觀需要。第三階段（2008年至今）：“量跌價(jià)升”階段。隨著市場(chǎng)不斷活躍和投機(jī)活動(dòng)的增加，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但不斷攀升的高房?jī)r(jià)超出了大部分購(gòu)房者的承受能力，將大部分自住購(gòu)房者擠出市場(chǎng)，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控的抑制和全球金融危機(jī)

10、的沖擊，導(dǎo)致該階段市場(chǎng)成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來(lái)的首年下降[7]。但這一階段僅持續(xù)不到1年時(shí)間。進(jìn)入2009年，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束了調(diào)整，重返“量?jī)r(jià)齊升”景氣上升周期。但根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)整周期至少應(yīng)在3年以上，而2008年這次調(diào)整持續(xù)時(shí)間還不到1年[8]。因此，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是不完全、不充分的。由于前期價(jià)格上漲，購(gòu)房者觀望氣氛重現(xiàn)，部分城市房