關(guān)于加快發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)信托的思考.pdf

1、信托是隨著商品貨幣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展的，經(jīng)歷了從民事信托到現(xiàn)代金融信托的漫長(zhǎng)歷史過程。信托作為現(xiàn)代金融業(yè)的一部分，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。信托作為法律上的一種財(cái)產(chǎn)管理制度，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，已經(jīng)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)《信托法》規(guī)定信托業(yè)務(wù)主要是資金信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托及其他財(cái)產(chǎn)信托。由于信托財(cái)產(chǎn)多以貨幣資金形式存在，信托投資公司最主要的業(yè)務(wù)是資金信托業(yè)務(wù)。2003年6月中國(guó)人民銀行《關(guān)于

2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡(jiǎn)稱121號(hào)文件)的出臺(tái)，筑起了銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等多個(gè)方面的信貸門檻。121號(hào)文件出臺(tái)、準(zhǔn)備金率的上調(diào)、CEPA的簽署以及政策面對(duì)2003年貸款擴(kuò)張速度的控制導(dǎo)致以銀行貸款為主要資金來源的房地產(chǎn)商的資金鏈立刻亮起紅燈，基本運(yùn)作成熟的項(xiàng)目面臨夭折的境地，信托融資成為開發(fā)商的一條融資可行之路。作為連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分

3、業(yè)經(jīng)營(yíng)的格局下，信托業(yè)可以完成其他金融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”，其中就包涵121文件中明文規(guī)定禁止的未獲“四證”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家70％的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營(yíng)，盡管中國(guó)對(duì)信托業(yè)的界定有所保留，但市場(chǎng)份額依然誘人。信托投資公司利用其資金優(yōu)勢(shì)，輕松解決房地產(chǎn)開發(fā)資金不足的問題，又巧妙借助過橋融資的業(yè)務(wù)方式，最大限度地防范了自身的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)，是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是支柱行業(yè)，隨著中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程和

4、城市化步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展呈現(xiàn)出前所未有的趨勢(shì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用。因此，在這種形勢(shì)下，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和現(xiàn)代投資事業(yè)具有十分重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 本文試圖建立一個(gè)關(guān)于加快中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展研究的理論分析框架。本文共分五章，各部分的主要內(nèi)容及觀點(diǎn)如下： 第一章，導(dǎo)論。闡明論文選題提出的意義、研究思路、研究方法及主要?jiǎng)?chuàng)新之處，概括性地描述了本文的核心思想

5、。 第二章，房地產(chǎn)信托的基本理論。本章對(duì)信托與房地產(chǎn)信托的涵義、種類及其特征進(jìn)行了較為系統(tǒng)的梳理與總結(jié)，在此基礎(chǔ)上，詳細(xì)論述了信托與房地產(chǎn)信托的產(chǎn)生與發(fā)展，深入分析了房地產(chǎn)信托的主要作用。 第三章，房地產(chǎn)信托發(fā)展?fàn)顩r的國(guó)際考察。為了解釋研究房地產(chǎn)信托發(fā)展問題對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要性，本章對(duì)國(guó)外信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了簡(jiǎn)要的歷史回顧與評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上，從比較經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度深入考察了美國(guó)和日本兩國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)

6、展?fàn)顩r。 第四章，中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展模式的構(gòu)造研究。本章對(duì)中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托的可行性進(jìn)行了詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)信托發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，初步構(gòu)建了中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要模式。 第五章，加快發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)信托的對(duì)策建議。為了加快中國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，本章對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展面臨的諸多現(xiàn)實(shí)障礙(制度障礙、市場(chǎng)障礙、內(nèi)在障礙等)進(jìn)行了較為深入的分析，在此基礎(chǔ)上，提出了加快中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的若干對(duì)策建議。

7、 本文在對(duì)信托與房地產(chǎn)信托相關(guān)理論研究回顧與評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，建立了一個(gè)關(guān)于加快中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展問題研究的分析框架。就創(chuàng)新而言，主要有以下幾個(gè)方面： 第一，論文明確界定了房地產(chǎn)信托不同于其他信托的基本特征，結(jié)合中國(guó)國(guó)情對(duì)房地產(chǎn)信托的主要作用進(jìn)行了深入分析。 第二，論文從比較經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)信托與日本的土地信托進(jìn)行了較為詳細(xì)的比較與評(píng)價(jià)。 第三，論文比較客觀地分析了中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托的有利條件與不利條件。