房地產(chǎn)泡沫演化機理及政策仿真研究.pdf

1、在宏觀政策引導下，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在市場化進程中，為國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展做出了重要貢獻。然而一些地區(qū)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)發(fā)展過熱現(xiàn)象，部分城市房價上漲過快，住房供應結構不合理，房地產(chǎn)市場比較混亂等房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象日益突出。政府相關部門雖給予房地產(chǎn)市場發(fā)展以高度關注，但房地產(chǎn)價格卻在政策力度不斷加大的情況下居高不下，甚至反向飆升，有些城市的房地產(chǎn)價格嚴重背離了它的基礎價格。并且日本經(jīng)濟衰退、東南亞金融危機、香港房地產(chǎn)泡沫破裂

2、、美國次貸危機等現(xiàn)象的發(fā)生所帶來的嚴重后果也給我國敲響了警鐘。為保障房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，研究房地產(chǎn)泡沫復雜系統(tǒng)的演化機理及政策的宏觀調控問題具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。
　　房價上漲過快，如果宏觀調控不當，就有可能演變?yōu)榕菽?jīng)濟，這會使整個國民經(jīng)濟體系遭受嚴重的打擊。正是基于上述思想，本文通過研究歷史上發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟泡沫事件，采用穆迪次序分析方法對房地產(chǎn)泡沫形成的內外因重要度進行排序，以便在泡沫演化的過程中能夠重點控

3、制敏感性因素，有利于政策的宏觀調控。從經(jīng)濟學角度揭示了房地產(chǎn)泡沫演化過程中的形成機理、發(fā)展擴散機理和破裂機理，建立了房地產(chǎn)泡沫生命周期演化的概念模型和數(shù)理模型。結果表明：房地產(chǎn)價格的基本解取決于信息集，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最重要的原因就是信貸資金的過渡支持以及人們基于正反饋交易機制的非理性預期和過度投機行為。正反饋交易機制是泡沫演變的內在動力，投機價格機制和自我膨脹機制是泡沫演變的外在機制，投資乘數(shù)動力機制是房地產(chǎn)泡沫崩潰的加速器，其中離不

4、開金融機構的過渡支持。指出在泡沫演化過程中應及時測度泡沫的大小，以利于泡沫的預警和宏觀調控政策的制定。
　　在評價和借鑒國內外有關房地產(chǎn)泡沫測度理論、方法與實證分析研究成果的基礎上，結合前文對于泡沫的定性分析，綜合考慮城市人口數(shù)量和結構、個人住房貸款利率、居民收入、竣工房屋成本、投機五類影響房價的因素，構建了房地產(chǎn)泡沫度測定的計量經(jīng)濟學模型，并對全國和房價漲幅較快的北京、上海、深圳三個區(qū)域的商品住宅市場的泡沫度進行檢驗與測度。泡沫

5、度分析結果表明：全國范圍內尚未出現(xiàn)大的泡沫，三個區(qū)域市場的泡沫度大小依次為北京、深圳、上海。原因在于我國房地產(chǎn)市場范圍廣，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況不平衡，房地產(chǎn)價格差異較大，但是我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在發(fā)展過熱的趨勢。而受到泡沫較嚴重沖擊三個一線城市，應采取強有力的調控政策使泡沫能夠縮小到安全區(qū)內，防止泡沫進一步演化。
　　為進一步研究政策調控對泡沫演化控制的有效性，針對北京商品住宅市場的復雜系統(tǒng)，應用系統(tǒng)分析方法將城市商品住宅泡沫系統(tǒng)劃

6、分為住宅用地、住宅需求、住宅供給和住宅價格—泡沫四個子系統(tǒng)，選取49個主要變量，構建了北京商品住宅泡沫系統(tǒng)動力學模型，并應用VensimPLE軟件進行仿真實驗模擬及檢驗，對商品住宅泡沫及房價的走勢做出預測。系統(tǒng)檢驗結果表明偏差在合理范圍之內，系統(tǒng)是有效的。從仿真結果來看，北京房地產(chǎn)住宅市場經(jīng)歷了房價的理性上升后，目前處于房地產(chǎn)泡沫生命周期演化的第二個階段——泡沫形成階段。通過敏感性分析得知，此系統(tǒng)對于土地、人口、金融以及批準預售政策都是