我國發(fā)展房地產投資信托基金的必要性研究.pdf

1、我國的房地產市場是在改革開放以后，伴隨社會主義市場經濟體制的確立而逐步發(fā)展起來的。隨著我國住房消費的持續(xù)升溫，房地產業(yè)逐步顯示出在整個國民經濟中的重要地位，我國已明確將房地產業(yè)確定為國民經濟增長的支柱產業(yè)。 房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位，決定了各國金融當局都相當重視本國房地產金融市場的發(fā)展，而我國由于眾多因素的影響，目前房地產金融市場結構并不完善，房地產金融工具較為單一，風險防范能力較弱，因此，有必要引入國外成熟的金融工具，而

2、房地產投資信托基金滿足了這種需求。 在介紹了房地產投資信托基金的起源和發(fā)展之后，本文開始重點論述房地產投資信托基金作為金融工具的基本特征。 首先，根據(jù)資金投向的不同，房地產投資信托基金可以劃分為權益型、抵押型以及混合型三大類。由于抵押型RBITs面臨較大的利率風險，在美國上市的三類RBITs中，抵押型RBITs僅占6.52％，而權益型REITs占比則高達九成多。 其次，根據(jù)美國房地產投資信托基金協(xié)會(NAREIT

3、)提供的數(shù)據(jù)資料，F(xiàn)TSENAREITEquity指數(shù)同其它幾種重要的美國證券指數(shù)的相關系數(shù)呈逐年下降趨勢。這說明，作為一種金融投資工具，REITs與其他金融工具低相關性的特點非常明顯。因此，RRITs可以為資產組合提供資產分散的選擇，這對于防范投資風險具有相當重要的意義。 第三，權益型REITs上市公司的股息率較高，根據(jù)NAREIT公布的數(shù)據(jù)，權益型REITs上市公司的股息率從整體上而言超過了美國十年期國債的收益率，而且隨著時

4、間的推移，權益型REITs上市公司股息率與美國十年期國債收益率之間的利差有逐步擴大的趨勢。 第四，根據(jù)NAREIT2007年1月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，F(xiàn)TSE NAREIT Equity指數(shù)總回報率在1年、3年、5年、10年、15年、20年以及30年的周期中，都超過了Wilshire 5000指數(shù)、NASDAQ100指數(shù)、標準普爾500指數(shù)、Russell 2000指數(shù)以及道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)。此外，以回報率的波動性來衡量REITs的收益風

5、險，在10年、15年、20年以及30年的周期中，權益型REITs的風險要低于各股指，但在1年、3年以及5年的短期表現(xiàn)中，權益型REITs回報率的波動性則略高于各股指，這表明了權益型REITs適合長期投資的特點?？傮w而言，與其他金融工具相比，權益型REITs的收益更加穩(wěn)定，風險也相對更小。 第五，由于房地產是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產標的上的REITS也具有很強的抵御通貨膨脹能力。根據(jù)NAREIT2007年1月公

6、布的FTSE NAREIT Equity REIT 價格指數(shù)與消費者物價指數(shù)的對比圖，在過去的二十多年時間里，REITs股票價值的增長幅度整體上明顯超過了消費者物價指數(shù)的上漲，表明REITs具有很強抵御通貨膨脹的能力，也再次驗證了REITs是一種有著優(yōu)異表現(xiàn)的保值類金融投資工具。 第六，REITs與債券、公司股票、房地產直接投資等投資工具有顯著區(qū)別，體現(xiàn)了REITs流動性好、投資收益穩(wěn)定、風險較小、合理避稅等良好特性。

7、接下來，本文進一步探討了我國房地產信托類產品與房地產投資信托基金的區(qū)別。指出我國的房地產信托產品是作為銀行融資渠道的替代品出現(xiàn)的，其不僅深受我國房地產信貸政策的影響，而且在產品屬性、流通性、風險分散能力、專業(yè)化運營程度以及擁有的投資者類型等方面都有較大的差異。即使是我國的信托行業(yè)仿效REITs運作模式設計的房地產金融投資工具，與真正意義上的REITs產品也仍然有眾多本質上的區(qū)別。 由于REITs具有優(yōu)異的金融投資屬性，而我國目前

8、的房地產信托類產品本質上又區(qū)別于REITs，因此，我國發(fā)展房地產投資信托基金十分有必要。對其必要性，本文分別從五個方面進行了論述。 首先，建立房地產投資信托基金，將拓寬我國房地產業(yè)融資渠道。房地產業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，對于任何一個房地產企業(yè)而言，充裕的資金支持都是相當關鍵的。由于我國房地產企業(yè)發(fā)展時間短，企業(yè)內源融資能力有限，因此，我國房地產企業(yè)更多是依靠銀行貸款、股權融資、債券融資等外源融資方式滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求。但是由于

9、現(xiàn)有融資渠道所存在的種種缺陷，引入其它有效的融資渠道就顯得十分重要。房地產投資信托基金作為國際上運用成熟、有效的融資方式，以其優(yōu)異的投資屬性，引導大量低效運作的儲蓄及其它資金進入可以獲取更高收益的實業(yè)投資領域，從而成為拓寬房地產企業(yè)融資渠道的一條合理有效途徑。 其次，房地產投資信托基金的建立，有利于我國商業(yè)房地產業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。對于商業(yè)地產商，房地產投資信托基金的融資意義并不在于解決其前期開發(fā)資金需求，而是縮短其投資回收期，在維

10、護商業(yè)物業(yè)產權完整性的前提下，緩解我國商業(yè)地產商所面臨的資金壓力。此外，還可以推動我國商業(yè)地產經營管理模式的轉變，促使房地產行業(yè)進一步細分，從而提高整個行業(yè)的運行效率。 第三，為我國中小投資者提供新的有效投資渠道，分流巨額儲蓄存款。我國居民儲蓄高速增長的基本原因，除了居民收入的穩(wěn)步上升，個人承擔的教育、住房、醫(yī)療、養(yǎng)老成本增加等因素外，我國中小投資者缺乏有效的金融投資工具也是一個相當重要的原因。在發(fā)達國家，個人投資工具非常豐富，

11、除股票外，還有政府發(fā)行的債券、貨幣市場基金、共同基金以及各種企業(yè)債券、期權、期貨等眾多金融品種可供選擇。而在中國，目前可供選擇的個人投資品種少而又少，即便是為數(shù)不多的幾個現(xiàn)有投資品種，對于缺乏投資經驗和理財技巧的普通居民來說也是充滿了風險。倘若我國建立房地產投資信托基金，以其所具有的優(yōu)異投資屬性，必將進一步豐富我國的金融投資工具，為廣大中小投資者提供一個具有較低風險而獲得較高收益的投資渠道。 第四，有利于推動我國廉租房制度的發(fā)展

12、及完善。建立廉租房RHTs最大的作用在于廣泛吸收社會閑置資金，從而根本上解決我國廉租房建設資金的匱乏現(xiàn)象，使其真正成為覆蓋絕大多數(shù)中低收入家庭的住房保障體制。廉租房P,ZITs的建立還有利于我國房地產市場的完善與發(fā)展，可以為不能償還銀行個人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋，以解決其生活必需的住房問題，從而為銀行行使債權創(chuàng)造條件，增強金融資產的流動性。 第五，房地產投資信托基金在資產剝離過程中將發(fā)揮重要作用。以RBITs方式剝

13、離不動產，將成為改善我國財政狀況的有效途徑之一，而且通過REITs剝離非核心房產，將有利于企業(yè)的重組，此外，在我國銀行處置房地產不良資產方面也可以發(fā)揮巨大作用。 最后本文對我國房地產投資信托基金的運行模式進行了簡要分析，在比較公司型與契約型房地產投資信托基金的優(yōu)劣勢之后，指出我國房地產投資信托基金的組織形態(tài)應該選擇契約模式，而贖回方式應選擇封閉式基金，此外，在收益分配方面，應該制定相關法規(guī)，要求房地產投資信托基金經營所得在扣除經