土地年租制下商品住宅租賃開發(fā)模式的探討.pdf

1、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的典型現(xiàn)象是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，政府也在不斷加大調(diào)控力度，居民普遍感到住房的壓力。 批租制作為我國(guó)商品房開發(fā)領(lǐng)域土地使用權(quán)交易的唯一制度，也逐漸暴露出不利的一面。自2003年起，房?jī)r(jià)數(shù)年來(lái)持續(xù)上漲以及近幾年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的乏力都與這種交易制度有很大的關(guān)系。商品住宅本身既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度分析，批租制下的推行的開發(fā)模式到目前為止是完全側(cè)重于投資導(dǎo)向的，而居民更關(guān)心的住宅問(wèn)題是消費(fèi)導(dǎo)向

2、的，重視住宅的使用價(jià)值。這種錯(cuò)位是批租制制度本身的問(wèn)題，所以本文嘗試跳出批租制的開發(fā)模式來(lái)考慮房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題。 本文討論的年租制開發(fā)模式是以消費(fèi)為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)住宅使用價(jià)值的開發(fā)模式。其產(chǎn)品定位于普通商品住宅，用以滿足當(dāng)前日益增多的短期租賃需求。年租制的基本特點(diǎn)是將原來(lái)批租制下一次性繳納的土地出讓金分期逐年繳納，這樣最直接的作用就是減輕了企業(yè)開發(fā)資金的投入，減少了開發(fā)成本，可以降低房屋租賃價(jià)格，減少居民短期租賃住房消費(fèi)支出。年租制通

3、過(guò)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整來(lái)影響商品房市場(chǎng)交易價(jià)格，減少投資性或投機(jī)性購(gòu)房行為，起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的好處。 本文討論了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系；詳細(xì)分析了批租制下房?jī)r(jià)上漲的主要原因和居民購(gòu)房行為的獲利動(dòng)機(jī)；分析了批租制下住宅費(fèi)用和價(jià)格傳遞過(guò)程，揭示了在短期住宅價(jià)格上漲的過(guò)程；對(duì)批租制不足處批判的同時(shí)也對(duì)批租制極大的肯定，指出了批租制的合理之處。在有關(guān)學(xué)者對(duì)年租制的研究基礎(chǔ)上，本文提出了新的年租制下的開發(fā)模式；著重討論了土地年租金的確定和計(jì)算方