基于土地運(yùn)營(yíng)的城市普通商品住宅開發(fā)模式研究.pdf

1、近年來，隨著我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，居住需求的增加，城市外延式開發(fā)發(fā)展迅速。城市開發(fā)尤其是住宅開發(fā)建設(shè)任務(wù)繁重，我國多數(shù)城市都面臨著，城市土地開發(fā)投資效率不高、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住宅價(jià)格上漲過快等問題。而反觀我國的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，隨著城市發(fā)展形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，舊有的住宅開發(fā)模式，已經(jīng)不能很好適應(yīng)企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的要求和新時(shí)期城市發(fā)展的趨勢(shì)，迫切需要對(duì)開發(fā)模式再探索。 本文的研究?jī)?nèi)容也是基于此展開，共分為四部

2、分： 第一章，引言。關(guān)于本文的選題背景、研究目的意義、研究現(xiàn)狀及本文的相關(guān)概念、理論。 第二章，我國城市土地開發(fā)和普通商品住宅開發(fā)的發(fā)展分析。涉及城市土地開發(fā)的演變特征，土地使用制度的變革，土地開發(fā)模式的特點(diǎn)，土地開發(fā)存在的問題；普通商品住宅開發(fā)模式的研究，主要從不同開發(fā)責(zé)任主體、不同開發(fā)對(duì)象兩個(gè)角度進(jìn)行分類比較。分析表明現(xiàn)有開發(fā)模式暴露的問題較多，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，已經(jīng)不能很好的處理住宅開發(fā)與城市發(fā)展之間的關(guān)系；指

3、出了城市土地開發(fā)與普通商品住宅的發(fā)展趨勢(shì)，分析了土地運(yùn)營(yíng)與普通商品住宅開發(fā)相結(jié)合的動(dòng)因。 第三章，普通商品住宅開發(fā)的模式探索——土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新城模式。它即是土地運(yùn)營(yíng)與普通商品住宅開發(fā)相結(jié)合的產(chǎn)物。共分5個(gè)方面，對(duì)這一模式進(jìn)行的詳盡闡述。首先，對(duì)土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新城模式的開發(fā)理念、規(guī)模及總體運(yùn)作模型給于界定；其次，指出該模式產(chǎn)生的背景——城市土地儲(chǔ)備制度的建立與發(fā)展；再次，從四個(gè)層次闡述該模式的指導(dǎo)思想；接著，分析土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新

4、城模式的具體操作環(huán)境，包括3項(xiàng)基礎(chǔ)，包括土地一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化、對(duì)城市運(yùn)營(yíng)主體的要求、相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)；最后，從運(yùn)作主體、運(yùn)作方式及運(yùn)營(yíng)主體的職能三方面來分析土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新城的開發(fā)建設(shè)模式。 第四章，土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新城模式的案例。通過對(duì)濟(jì)南市田園新城項(xiàng)目自身、區(qū)位特征分析和開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式分析，展示了從土地運(yùn)營(yíng)、普通商品住宅的開發(fā)到社區(qū)運(yùn)營(yíng)，開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)，城市運(yùn)營(yíng)商是如何憑借其外部環(huán)境和內(nèi)部資源實(shí)施土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新城開發(fā)的。

5、鑒于項(xiàng)目仍處于發(fā)展過程之中，最后對(duì)項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)思路進(jìn)行了探索展望。 研究結(jié)果指出，“土地運(yùn)營(yíng)的邊緣新城開發(fā)”是一條改善住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)企業(yè)壯大，也是適應(yīng)快速城市化地區(qū)，城郊區(qū)域尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部?jī)?yōu)化開發(fā)的良好途徑。隨著該模式的發(fā)展與成熟，將會(huì)為房地產(chǎn)大型開發(fā)企業(yè)提供發(fā)展機(jī)遇（開發(fā)企業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)商發(fā)展）規(guī)避威脅，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；為中、小型開發(fā)企業(yè)提供依托與生存空間；為城市居民提供高品質(zhì)的普通商品住宅產(chǎn)品；為政府與市場(chǎng)