房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求細(xì)分研究.pdf

1、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求細(xì)分研究姓名：朱潔申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：市場(chǎng)營銷管理指導(dǎo)教師：謝慶紅20071101房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求細(xì)分研究也有缺陷。它多用于宏觀社會(huì)群體細(xì)分，不能較深入地針對(duì)特定市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。所以，本文擬借用V A L S 的研究思路，在馬斯洛需求層次理論基礎(chǔ)之上，加以一定外部因素，來對(duì)成都市某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分分析。第二部分．需求層次理論回顧。我國古代文人對(duì)欲求劃分與層次的思想很有見地。較早的論述可以追

2、溯到《管子》o 文中將人的需求分為生理需求( 衣食) 和社會(huì)需求( 禮節(jié)，榮辱) 兩大類，并且還進(jìn)一步細(xì)分了欲求種類。在此之后的思想家也對(duì)《管子》思想有所承襲。其中，清代王夫之提出的“蓋同聲色、貨利、權(quán)勢(shì)、事功之可欲者，皆謂之欲”，依次列舉了生理、物質(zhì)、權(quán)利和功名四種欲求，與馬斯洛需求層次理論極為相似。馬斯洛需求層次理論假定了人類五種層次的潛在需求，即：生理需求、安全需求、社交需求、自我需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。該理論反映了社會(huì)中多數(shù)人假設(shè)或

3、推斷出的動(dòng)機(jī)，假定的五種需求涵蓋了個(gè)體的大多數(shù)需要，在社會(huì)科學(xué)研究中得到了廣泛應(yīng)用。其后的E R G 理論、后天需求理論以及V A L S 類型學(xué)均是建立在馬斯洛需求層次理論基礎(chǔ)上的研究成果?？梢哉f，盡管存在著批評(píng)，馬斯洛需求層次理論仍然是理解消費(fèi)者需要的有利工具。第三部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求與細(xì)分研究。住宅作為人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，首先在社會(huì)生活中充當(dāng)著耐用消費(fèi)品角色。近年來，隨著住房私有化制度的推進(jìn)，住宅除了滿足消費(fèi)者

4、基本生活需求，更具備了一定的家庭及社會(huì)功效。一方面，住房具有與普通消費(fèi)品一樣的功能；另一方面，住宅需求也具有融資性、廣泛性、長期性等特征。住宅需求日益復(fù)雜化。按照馬斯洛需求層次理論，復(fù)雜的住宅需求也能進(jìn)行分層。生理、安全需求是住宅作為人類生活遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所這樣最基本社會(huì)功能的體現(xiàn)。在此之上，人們開始希望改善現(xiàn)有環(huán)境，提高生活質(zhì)量，對(duì)住宅舒適度有了一定要求。這集中表現(xiàn)在社交需求中，包括：親情、友情、愛情、歸屬和認(rèn)可需要。自我需求是消費(fèi)者自