中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈分析.pdf

1、中國(guó)已經(jīng)開始進(jìn)入利益時(shí)代，集體的利益博弈已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的一個(gè)重要內(nèi)容。近幾年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，為我們觀察和分析利益時(shí)代的博弈，從而認(rèn)識(shí)當(dāng)今時(shí)代的特點(diǎn)，提供了一個(gè)很好的案例。房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年在我國(guó)發(fā)展迅速，但其發(fā)展明顯有別于其它行業(yè)，備受各種爭(zhēng)議。房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)行為和現(xiàn)象令人迷惑不解，運(yùn)用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)理論很難對(duì)它們進(jìn)行描述。房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升、政府的參與、開發(fā)商的強(qiáng)硬態(tài)度和普通老百姓的無奈表明了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、是一個(gè)非理性韻市場(chǎng)，受到諸多非市場(chǎng)因素的影響。其市場(chǎng)供給、需求、價(jià)格形成的過程具有典型的博弈特征，使得我們可以運(yùn)用博弈論的相關(guān)知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體進(jìn)行描述和分析，建立基于博弈理論的決策模型。本文首先對(duì)房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)作總體分析，接下來重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體之間的博弈過程，并將其博弈分為兩類：外部博弈和內(nèi)部博弈，進(jìn)行分析得出相應(yīng)的博弈模型。 開篇是緒論，介紹了課題研究的意義、內(nèi)容以及方法。 第一章介紹了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

3、制度的變遷、發(fā)展現(xiàn)狀以及結(jié)構(gòu)演變趨勢(shì)。從1996年開始，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入理性發(fā)展的時(shí)期。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要的參與者有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者和政府。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)與寡頭壟斷相并存的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其中在住宅市場(chǎng)，寡頭壟斷特點(diǎn)更為顯著，在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)的局面還依然激烈。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的宏觀演變趨勢(shì)是：準(zhǔn)完全競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)到寡頭壟斷。 第二章對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈進(jìn)行了總體分析。首先介紹了博弈論的

4、基本概念。博弈論，又稱對(duì)稱論，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)的決策以及這種決策的均衡問題。其基本概念包括參與人、行動(dòng)、信息、戰(zhàn)略、支付(效用)、結(jié)果和均衡。其中，參與人、行動(dòng)和結(jié)果統(tǒng)稱為“博弈規(guī)則”(the rule of the game)，博弈分析的目的就是使用博弈規(guī)則預(yù)測(cè)均衡。 接著論述了博弈論分析房地產(chǎn)問題的可行性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求、價(jià)格形成的過程是非常典型的帶有博弈特征的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)活動(dòng)。從競(jìng)標(biāo)人的角度看，

5、它的目標(biāo)是要在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中中標(biāo)并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，獲得中標(biāo)與收益的最佳結(jié)合。為了達(dá)到這個(gè)目的，競(jìng)標(biāo)人在投標(biāo)決策過程中就必須了解來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各種不確定因素，并且在確定自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)過程中充分考慮這些不可避免的不確定性因素。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，各競(jìng)標(biāo)人的根本利益是相互沖突的，競(jìng)標(biāo)行為是相互影響的，每一個(gè)參與者在進(jìn)行決策時(shí)，必須考慮對(duì)手的反應(yīng)，從而根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng)做出自己的最優(yōu)決策，而這些正是博弈論重點(diǎn)研究的問題。 正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)供

6、給、需求、價(jià)格形成的過程具有典型的博弈特征，使得我們可以運(yùn)用博弈論的相關(guān)知識(shí)，特別是不完全信息博弈理論和貝葉斯納什均衡，建立基于博弈理論的決策模型。 最后分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈主體、房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)的劃分、房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)的基本特點(diǎn)以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈環(huán)境。 第三章和第四章是本文的核心部分，主要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各博弈主體進(jìn)行博弈分析，得出相應(yīng)的博弈模型。前者主要是對(duì)各博弈主體相互之間的博弈進(jìn)行分析，后者主要是對(duì)各博弈主體

7、內(nèi)部的博弈進(jìn)行分析。 第三章首先分別從房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析了房地產(chǎn)開發(fā)商與政府間的博弈。由于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分配權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的法律功能缺位，使地方政府配置土地的權(quán)利掌握在少數(shù)部門或個(gè)體手中，容易產(chǎn)生尋租。對(duì)土地使用者而言，通過尋租可以獲得排他性土地產(chǎn)權(quán)，同時(shí)獲得行政供給價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的價(jià)差，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。顯然，尋租活動(dòng)使政府對(duì)房地產(chǎn)管理喪失了科學(xué)性和規(guī)范性，也直接影響了土地使用者的行為規(guī)范。尋租還

8、使競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)秩序被不規(guī)范的“尋租秩序”替代。由于真正的使用者無法通過市場(chǎng)獲得土地，只有接受土地投機(jī)的選擇，使土地所有者的利益無法實(shí)現(xiàn)。 在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上，政府與開發(fā)商的利益博弈結(jié)果，不僅取決于雙方的談判實(shí)力，也取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和社會(huì)條件。對(duì)雙方博弈結(jié)果具有很大影響的一個(gè)重要因素是城市的規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的博弈依具體情況的不同，可能是斗雞博弈，也可能是囚徒博弈，還有可能是智豬博弈。這些具體情況包括當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>

9、況、房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費(fèi)用的大小、開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)等。在這些條件約束下，雙方總是力圖盡可能多地享受房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的收益。接下來，分析了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者間博弈。眾多房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)微觀經(jīng)濟(jì)的主體，它的經(jīng)濟(jì)行為直接影響著房地產(chǎn)消費(fèi)者的物質(zhì)生活和精神生活。房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)消費(fèi)者提供商品和銷售服務(wù)，在滿足房地產(chǎn)消費(fèi)者需要的同時(shí)獲得利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)和其產(chǎn)品消費(fèi)者之間存在著一種兩個(gè)局中人的博弈，雙方都有各自的行動(dòng)組合。例如，房地產(chǎn)企業(yè)

10、對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者是銷售優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品還是低等產(chǎn)品，抑或是坑害顧客呢?這種問題本身就存在一個(gè)子博弈。銷售優(yōu)質(zhì)的商品房必定會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的制造成本，但降低商品房的質(zhì)量同樣也要付出成本(一旦房地產(chǎn)消費(fèi)者投訴或房地產(chǎn)業(yè)職能管理部門檢查出來就要受到處罰，客源減少又會(huì)直接帶來經(jīng)濟(jì)損失，這就是房地產(chǎn)企業(yè)降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量的成本)。如果房地產(chǎn)企業(yè)決策人認(rèn)為銷售劣質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本可能大于優(yōu)質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本的話，他自然會(huì)選擇銷售后者。房地產(chǎn)消費(fèi)者在選擇房地

11、產(chǎn)企業(yè)的過程中也有一個(gè)子博弈；在同一商品房產(chǎn)品價(jià)格相同而質(zhì)量不同的情況下，房地產(chǎn)消費(fèi)者會(huì)選擇質(zhì)量與信譽(yù)都較好的房地產(chǎn)企業(yè)；在同一商品房產(chǎn)品中質(zhì)量相同但價(jià)格不同的情況下，房地產(chǎn)消費(fèi)者會(huì)選擇價(jià)格較低的房地產(chǎn)企業(yè)。前面討論的是信息比較完全的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)和其消費(fèi)者雙方的均衡選擇(即房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)有比較充分的了解，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)及其商品房產(chǎn)品也有充分的了解)。當(dāng)然也存在信息不對(duì)稱的博弈均衡。賣者對(duì)所賣產(chǎn)品有

12、充分的了解，特別是他知道在什么價(jià)格賣出是虧本、保本、正常贏利、超額贏利的。所以當(dāng)買者出價(jià)在保本價(jià)格以上時(shí)賣者就可以賣出，否則就是不賣，這不會(huì)出錯(cuò)；而買者對(duì)產(chǎn)品的了解只局限在產(chǎn)品的使用價(jià)值和賣者的標(biāo)價(jià)這兩條信息上，對(duì)想買的產(chǎn)品掌握的信息沒有賣者那么多，所以買者的選擇依據(jù)是花多少錢才值得，亦即效用最大化。如果買者出價(jià)高于成本價(jià)，交易成功，否則交易失敗。 最后，分析了消費(fèi)者與政府之間的博弈。在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的博弈中，政府以自己的最大

13、化利益為目標(biāo)，同樣，在與消費(fèi)者的博弈中，這個(gè)目的也影響著政府的行為。 第四章首先分析了中央政府與地方政府之間的博弈。在確定某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度時(shí)，中央政府和地方政府的目標(biāo)有時(shí)是一致的，有時(shí)是不一致的。在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，中央政府必然要從全局出發(fā)，實(shí)行緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，控制各地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。而地方政府從本地的利益出發(fā)必然希望經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更快一點(diǎn)。也就是說，在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)中央和地方在確定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度上的目標(biāo)是存在分歧的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處在緊縮時(shí)期

14、，中央政府和地方政府在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度上的目標(biāo)是比較一致的。它們和微觀經(jīng)濟(jì)主體目標(biāo)是不一致的。中央和地方在增長(zhǎng)速度上的博弈主要起因于地方政府的擴(kuò)張沖動(dòng)。中央政府與地方政府之間的博弈，直接影響著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)收益的分配。由于中央政府與地方政府在土地收益分配上存在行動(dòng)的先后順序與信息的不對(duì)稱性，因此，兩者間的博弈關(guān)系為不完全信息動(dòng)態(tài)博弈，所要達(dá)到的均衡為精煉貝葉斯結(jié)果什均衡。 接下來，分析了房地產(chǎn)開發(fā)商間的博弈。開發(fā)商之間的博弈行為有“

15、囚徒困境”、“合作”.和“串謀”。招標(biāo)、拍賣和掛牌博弈的結(jié)果是開發(fā)商共同陷入“囚徒困境”；這是開發(fā)商所不愿看到的。事實(shí)上，開發(fā)商間的博弈只進(jìn)行一期而共同陷入“囚徒困境”的實(shí)例在現(xiàn)實(shí)生活中并不少見。但如果同樣的博弈反復(fù)進(jìn)行多次，結(jié)果大不相同。由于土地市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：首先，土地的不可移動(dòng)性使得土地市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)；其次，由于進(jìn)入土地市場(chǎng)的政策壁壘和資本必要量壁壘較高，特定區(qū)域的開發(fā)商數(shù)量有限，競(jìng)爭(zhēng)不充分，容易形成壟斷，所以，參與土地競(jìng)

16、拍的開發(fā)商之間并不陌生。這無疑為他們之間的“合作”與“串謀”創(chuàng)造了有利條件。 最后，文章分析了消費(fèi)者間的博弈。由分析可知，理智的購(gòu)房者最好的策略就是觀望，在低價(jià)的時(shí)候入市，既達(dá)到了改善居住環(huán)境的目的，又滿足了增值保值的愿望，實(shí)現(xiàn)了利益最大化。 本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，除了常規(guī)的定性與定量分析、規(guī)范分析與實(shí)證分析以及比較分析外，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿的分析方法博弈論。通過利用博弈論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行了分析解釋，提供對(duì)房