中國房地產(chǎn)市場(chǎng)——繁榮還是泡沫-.pdf

1、中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)成功的案例。房地產(chǎn)業(yè)不僅有高經(jīng)濟(jì)和社會(huì)重要性，也越來越具有政治意義。最近房?jī)r(jià)的增加將房產(chǎn)市場(chǎng)推向一個(gè)高度，越來越多的觀察家質(zhì)疑和恐懼這種價(jià)格的可持續(xù)性增長(zhǎng)會(huì)使得中國房地產(chǎn)業(yè)泡沫型的發(fā)展。
　　本論文的目的是從經(jīng)濟(jì)和政治描述中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，并嘗試評(píng)價(jià)，中國房地產(chǎn)界是否顯示了泡沫的跡象。筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的發(fā)展幾乎沒有證據(jù)來證明這種消極的前景。然而，情形不容低估，如果保持這種狀態(tài)不變，也將嚴(yán)重威脅中國未

2、來的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)分析表明，最近的價(jià)格上漲的推動(dòng)因素不僅僅是微觀經(jīng)濟(jì)也是宏觀經(jīng)濟(jì)的作用。
　　這篇比較分析的學(xué)術(shù)論文是用來尋找和評(píng)估從微觀的角度參數(shù)。這篇論文中使用的學(xué)術(shù)論文是一家經(jīng)濟(jì)研究，一家領(lǐng)先的私人經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)和國際貨幣基金票據(jù)及國家統(tǒng)計(jì)局的文獻(xiàn)。這兩份文件使用非常類似的方法來尋找住房市場(chǎng)的價(jià)格失調(diào)的跡象。收入比是價(jià)格負(fù)擔(dān)能力的指標(biāo)。中國的房?jī)r(jià)一直在不斷增長(zhǎng)，收入也同樣在增長(zhǎng)。直到2007年，中國主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格收入比率

3、呈小幅上升趨勢(shì)，住房?jī)r(jià)格的生長(zhǎng)一般都遵循了收入的增長(zhǎng)。2007年后，房?jī)r(jià)在一些中國主要城市的收入比至少增長(zhǎng)50％，其他主要市場(chǎng)的比例甚至更低。租賃價(jià)格，跟蹤物業(yè)投資回報(bào)，表現(xiàn)出更強(qiáng)烈的突破與類似的模式。2007年后的價(jià)格漲幅大大超過收入的增長(zhǎng)，租金回報(bào)大幅下跌。這兩個(gè)指標(biāo)顯示，從2007年開始，特定市場(chǎng)上顯示出高估跡象明顯。進(jìn)一步的分析表明，主要需求因素并非房?jī)r(jià)上漲的唯一主要?jiǎng)恿ΑＪ杖朐鲩L(zhǎng)和城市遷移是長(zhǎng)期穩(wěn)定的支持價(jià)格上漲因素，但200

4、7年左右價(jià)格都沒有明顯變化，這說明這兩個(gè)因素不是2007年以后的價(jià)格上漲的主要原因。兩份文件顯示，有效供給方面的因素也說明價(jià)值高，土地價(jià)格，開發(fā)商的行為和期望。土地價(jià)格自2007年以來漲幅較大。NBER報(bào)紙考察了房產(chǎn)商在北京市場(chǎng)上的作為。2006年后的市場(chǎng)參與者區(qū)域和私人發(fā)展商改變了他們的投標(biāo)行為和規(guī)模的活動(dòng)。筆者通過發(fā)現(xiàn)的數(shù)據(jù)證據(jù)表明，房產(chǎn)價(jià)格從2007年起收到中央國企房產(chǎn)商大面積購買房屋的影響。這兩份文件的使用非常類似的方法，取得的

5、結(jié)果非常相似，不同的是他們的解釋方式。NBER文件認(rèn)為國家經(jīng)濟(jì)研究局在主要市場(chǎng)的強(qiáng)勁高估，并認(rèn)為由于其經(jīng)濟(jì)意義和政治意義使這個(gè)市場(chǎng)嚴(yán)重威脅著中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體穩(wěn)定性。IMF承認(rèn)在主要市場(chǎng)價(jià)格的嚴(yán)重失調(diào)，但辯稱，對(duì)以前的房地產(chǎn)泡沫過程的研究表明，不僅是規(guī)模，價(jià)格的持續(xù)時(shí)間這一必要的錯(cuò)位也是導(dǎo)致價(jià)格突然崩潰的原因。IMF看到了市場(chǎng)的整體健康和過去政府的有效干預(yù)以及當(dāng)前危險(xiǎn)的低經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
　　宏觀經(jīng)濟(jì)分析更多的是一般的經(jīng)濟(jì)條件和重點(diǎn)檢

6、查前后金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)作用。美國房地產(chǎn)泡沫造成的金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)具有廣泛而持久的影響。中國的銀行只有間接接觸到美國住房市場(chǎng)，直接的影響同樣不大。但是，這種間接影響對(duì)中國產(chǎn)品和中國出口導(dǎo)向的制造業(yè)的依賴短缺是具有破壞性的，嚴(yán)重威脅了中國經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定。為了配合這一重大威脅中國政府啟動(dòng)了對(duì)固定資產(chǎn)投資重大的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。這種刺激造成了建筑業(yè)的迅速繁榮穩(wěn)定了的中國經(jīng)濟(jì)。然而，這種成功持續(xù)的時(shí)間很短。增加的流動(dòng)性引發(fā)了最近的房屋在其

7、他投資機(jī)會(huì)它進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)澆一次在該非政府必須依靠中央預(yù)算資金的土地收入比以往任何時(shí)候更缺乏熱潮。切實(shí)投機(jī)性的需求，增加了城市住房的需求，帶動(dòng)房?jī)r(jià)明顯上漲，并威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。最近政府對(duì)日趨嚴(yán)重的通貨膨脹壓力加快了關(guān)注，炒樓被廣泛認(rèn)為是唯一防止通脹快速上升的方式。通貨膨脹是中國經(jīng)濟(jì)的重大威脅，其具有很大的潛力，會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景具有不確定性。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取代了中國經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Α隹谥圃鞓I(yè)，成為一個(gè)必要