物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制方法初探

1、<p>　　物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制方法初探</p><p>　　摘要：根據(jù)本人對物業(yè)管理市場的了解，結(jié)合多年的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗，對物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制進行了探討，對市場存在的普遍現(xiàn)象進行了剖析，希望能對從業(yè)人員提高一 </p><p><b>　　定的借鑒和幫助。 </b></p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；人力資源

2、 ；成本控制 ；方法 </p><p>　　Abstract: according to my understanding of the property management market, with many years experience in property management, property management enterprise human resource cost control a

3、re discussed, the market phenomena are analyzed, hoping for practitioners to improve a Definite reference and help. </p><p>　　Key words: property management; human resources; cost control; method </p>

4、<p>　　中圖分類號：F279?23文獻標識碼：A文章編號： </p><p>　　近年來，由于各地公布的職工社會平均工資水平和最低工資保障數(shù)額的增幅加快，物業(yè)管理行業(yè)的生存壓力逐年加大，已經(jīng)造成了多家中小公司成本加大，盈利困難，生存艱難、瀕臨破產(chǎn)。問題的出現(xiàn)主要來自兩個方面： </p><p>　　一方面是人力資源成本加大，利潤空間減小。眾所周知，物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集

5、型行業(yè)，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，因此，職工社會平均工資水平和最低工資保障數(shù)額的不斷上漲，帶來的還有五險一金等相關(guān)費用的連串增加，加重了物業(yè)管理企業(yè)的用人成本。另一方面是國家連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策給地產(chǎn)商帶來了生存壓力，地產(chǎn)商為控制成本，增加銷售，提升企業(yè)形象等諸多原因的考慮，壓低物業(yè)管理費收費標準，讓利預業(yè)主。加之各地政府物價部門的物業(yè)費指導價多為十年以前，甚至更長時間的行業(yè)初期標準，多年沒有變動，它的服務(wù)價值體現(xiàn)遠

6、遠落后于現(xiàn)實市場的供需要求，使物業(yè)管理行業(yè)盈利空間收窄，員工招用困難，企業(yè)發(fā)展受限。為了企業(yè)很好的生存、發(fā)展，降低人力資源成本已成為物業(yè)管理企業(yè)重要的管理手段之一。憑著筆者多年的從業(yè)經(jīng)歷及對市場的了解，認為物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制方法應(yīng)從以下幾方面入手： </p><p>　　1)做好市場定位，加強人力資源規(guī)劃。 </p><p>　　企業(yè)要根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略、擴張規(guī)模、服務(wù)流程的實際需要，

7、做好本單位人力資源發(fā)展規(guī)劃的擬定，加強人力資源發(fā)展的可預見性。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)對本單位的人力資源現(xiàn)狀進行全面摸底，通過分析需要對人力資源管理工作內(nèi)容、崗位設(shè)置、職位要求、勝任條件、人員標準、成本費用、應(yīng)急準備等方面進行認真梳理，以便應(yīng)對企業(yè)將來可能出現(xiàn)的任何人力資源管理問題。同時，加強人力資源統(tǒng)計工作，在掌握本單位人力資源的基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司的未來發(fā)展規(guī)劃，開展對員工職業(yè)生涯規(guī)劃的引導，規(guī)劃公司人才梯隊建設(shè)，有意識、有目標、有層

8、次地培養(yǎng)相關(guān)人才。 </p><p>　　2)科學、有效地設(shè)置機構(gòu)定員編制，有效控制人力資源成本。 </p><p>　　科學合理進行機構(gòu)、崗位定編和充分利于公司資源，可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。其次，就是對基層服務(wù)人員工資的控制?？茖W、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)物業(yè)項目實際情況和企業(yè)的管理水平

9、定崗定編。定編只是一個參考比較值，可把定編值看作是項目部成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。在物業(yè)管理服務(wù)中，用人最多的是保安服務(wù)和保潔綠化服務(wù)，實行內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)，應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù)；外部專業(yè)化服務(wù)，應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要包括：專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理服務(wù)和專業(yè)技術(shù)培訓服務(wù)等內(nèi)容。實行公司

10、內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓、專業(yè)技術(shù)指導、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達到事半功倍的作用。 </p><p>　　3）合理設(shè)計薪酬體系，有效控制人力資源部成本。 </p><p>　　構(gòu)建適合本企業(yè)發(fā)展的薪酬管理體系，是企業(yè)生存發(fā)展的重要工作之一。特別是對以人力資源成本占60%成本支出的物業(yè)管理行業(yè)，更為重要。其中關(guān)注管理人

11、員工資成本控制，因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。物業(yè)企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。其次，就是對基層服務(wù)人員工資的控制。科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)物業(yè)項目實際情況和企業(yè)的管理水平定崗定編。定編只是一個參考比較值，可把定編值看作是項目部成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。 </p>

12、<p>　　4）人力資源管理是每一位管理人員的崗位責任，提升人力資源管理意識是降低培訓成本的有效途徑。 </p><p>　　物業(yè)企業(yè)的所有管理者，從總經(jīng)理到基層的管理人員，都是人力資源管理者，都應(yīng)該在不同的層面參與招聘、面試、使用、培訓等一系列人力資源管理活動，這一思想，應(yīng)該成為物業(yè)企業(yè)人力資源管理工作的出發(fā)點和歸結(jié)點。人力資源管理部門的角色和作用就是通過建立企業(yè)的人力資源管理制度，以協(xié)助和建議的方式

13、，去支持直線經(jīng)理人實現(xiàn)組織的目標。如在人員招聘過程中，承擔對后備人選的物色、協(xié)助參與面試，進行人才測評等。但在考核入圍人員對本企業(yè)文化和核心價值觀的認同和適應(yīng)性等問題上，應(yīng)當賦予人力資源管理部門一票否決權(quán)。 </p><p>　　5）完善各項管理制度，強化績效考核體系。 </p><p>　　企業(yè)的發(fā)展目標與員工目標相結(jié)合是績效考核體系的宗旨。根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)屬服務(wù)行業(yè)的特點，確定考核主體

14、、考核要素及考核流程。此項工作的首要目標是充分發(fā)揮激勵作用，將考核結(jié)果于薪酬、福利掛鉤，成為薪酬調(diào)整、職務(wù)升遷、員工獎懲等工作的重要依據(jù)。企業(yè)績效的改進得益于部門績效的改進，而部門績效的改進又是個人績效改進的結(jié)果。在這一過程中，良好的績效溝通顯得尤為重要，能及時排除管理過程中產(chǎn)生的隔閡，使員工了解到考核的最終目的旨在提升企業(yè)整體的運營效率和管理質(zhì)量，消除抵觸情緒。在執(zhí)行過程中，既要防止“只懲不獎” 助長部門負責人和員工的責任外推的情形發(fā)

15、生，又要避免“流于形式”每月的績效考核只不過是走個過場，好與不好在經(jīng)過綜合平衡之后，最終都表現(xiàn)為“良好”，缺乏應(yīng)有的警醒、提示作用。上述兩種傾向都源自于對績效管理與考核認識上的偏差，沒有使企業(yè)的績效實實在在得到改善。 </p><p>　　6）構(gòu)建企業(yè)培訓機制，全方位培養(yǎng)多面手。 </p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復雜的產(chǎn)品設(shè)計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，

16、不需要復雜的銷售環(huán)節(jié)，當月服務(wù)當月見效。節(jié)省一份人工工資，就增加一份毛利，效果十分顯著。因此，培養(yǎng)一專多能，責任心、事業(yè)感強的員工同時兼任多項工作會成為物業(yè)管理企業(yè)長期不懈的追求。 </p><p>　　針對物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員構(gòu)成的特點，培訓要根據(jù)企業(yè)實際工作中反映出的具體問題進行仔細分析后，找出真正的原因，以案例的形式有針對性地采取集中培訓與個別培訓相結(jié)合的方式進行，盡可能地為員工提供知識、技能等各種培訓機會