房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、<p>　　22編號： </p><p><b>　　課程設(shè)計(jì)</b></p><p>　　課程名稱： 房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì) </p><p>　　班 級： 營銷111 </p><p>　　指導(dǎo)教師：

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名： </p><p>　　學(xué) 號： </p><p>　　時(shí)間進(jìn)度： 2014.6.19——2014.6.26 </p>&

3、lt;p>　　所屬學(xué)期： 2013－ 2014學(xué)年第 2 學(xué)期 第 17 周</p><p>　　2014 年 6 月 19 日</p><p><b>　　資 料 目 錄</b></p><p><b>　　1.課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)書</b></p><p><b>　　2.課程

4、設(shè)計(jì)任務(wù)書</b></p><p><b>　　3.課程設(shè)計(jì)報(bào)告書</b></p><p><b>　　4.個(gè)人總結(jié)</b></p><p><b>　　5.成績評定表</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)估價(jià)測算報(bào)告</b></p

5、><p><b>　　目錄</b></p><p>　　一、個(gè)別因素分析1</p><p>　?。?）土地最佳用途1</p><p><b>　?。?）街面位置1</b></p><p><b>　?。?）臨街寬度1</b></p>&

6、lt;p>　?。?）土地與建筑面積1</p><p>　?。?）建筑外觀形狀1</p><p><b>　?。?）建筑成新1</b></p><p>　?。?）建筑工程質(zhì)量1</p><p>　?。?）建筑物朝向1</p><p>　　二、區(qū)域因素分析2</p>&

7、lt;p>　?。?） 商業(yè)繁華程度2</p><p>　?、?區(qū)域商服等級2</p><p>　?、?產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模2</p><p>　?、?商業(yè)服務(wù)功能2</p><p><b>　?。?）交通條件2</b></p><p><b>　?、?公交便捷度2</b&

8、gt;</p><p>　?、?估價(jià)對象所在區(qū)域通行2</p><p>　?、?交通限制條件2</p><p>　?、?交通配套設(shè)施2</p><p><b>　　（3）規(guī)劃條件2</b></p><p>　　三、市場背景分析2</p><p><b>

9、　?。?）地理位置3</b></p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)及城鎮(zhèn)發(fā)展因素3</p><p>　?。?）產(chǎn)業(yè)、稅收及金融政策3</p><p>　　四、最高最佳使用分析4</p><p>　　五、估價(jià)方法選用4</p><p>　　六、估價(jià)測算過程4</p><p>　　

10、（一）假設(shè)開發(fā)法4</p><p><b>　?。ǘ┏杀痉?</b></p><p>　　（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)11</p><p>　?。ㄋ模┕纼r(jià)目的11</p><p><b>　　七．個(gè)人總結(jié)12</b></p><p><b>　　濟(jì)南萬科房價(jià)估計(jì)<

11、;/b></p><p><b>　　一、個(gè)別因素分析</b></p><p>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的個(gè)別因素主要是土地最佳用途、臨街位置、臨街寬度、面積、形狀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑成新、建筑工程質(zhì)量、朝向、設(shè)施設(shè)備等因素。</p><p><b>　?。?）土地最佳用途</b></p><p>

12、　　根據(jù)估價(jià)對象具體所在的區(qū)位及規(guī)劃用途，估價(jià)對象最佳用途為商業(yè)用地。</p><p><b>　?。?）街面位置</b></p><p>　　金域中心處于奧體CBD和高新區(qū)兩大商務(wù)板塊的交匯處，共享兩大板塊的城市資源。</p><p><b>　?。?）臨街寬度</b></p><p>　　估價(jià)對

13、象北臨經(jīng)十路，奧體中心東300米</p><p>　?。?）土地與建筑面積</p><p>　　項(xiàng)目首期銷售的是C地塊的兩棟寫字樓，總建筑面積約5.54萬平米。立面采用穿孔鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成，整體建筑風(fēng)格時(shí)尚簡約，具有現(xiàn)代藝術(shù)美。西邊一棟高約70米，地上16層，面積約1.4萬平米，優(yōu)先整棟銷售，標(biāo)準(zhǔn)層面積900平米。東邊一棟高約100米，地上30層，1-2層為底商，3層以上為寫字樓，面積約

14、2.4萬平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積860平米，70-200平米戶型劃分，可靈活組合。</p><p><b>　?。?）建筑外觀形狀</b></p><p>　　估價(jià)對象建筑外觀符合我國建筑的規(guī)定</p><p><b>　?。?）建筑成新</b></p><p>　　估價(jià)對象為分期建工，部分樓均已出售。&l

15、t;/p><p><b>　?。?）建筑工程質(zhì)量</b></p><p>　　本次評估設(shè)定估價(jià)對象符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范，建筑工程質(zhì)量合格。</p><p><b>　?。?）建筑物朝向</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)對象樓為均為東西朝向。</p><p>

16、　　由上述，估價(jià)對象個(gè)別條件較好，按最佳用途規(guī)劃使用，面積適中，地塊一面臨街，作為住宅用房及地下車庫，房地產(chǎn)價(jià)格處與同類、同級房地產(chǎn)偏高水平。</p><p><b>　　二、區(qū)域因素分析</b></p><p>　　影響房地產(chǎn)的價(jià)格水平的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件等因素。估價(jià)人員經(jīng)市場調(diào)查并經(jīng)現(xiàn)場勘察，該區(qū)域有下述特點(diǎn)：</p>&

17、lt;p><b>　　商業(yè)繁華程度</b></p><p>　　項(xiàng)目擁有高新區(qū)、奧體文博、奧體CBD、漢峪金融商務(wù)中心四圈資源，緊臨濟(jì)南城市大動(dòng)脈經(jīng)十路，并與旅游路、工業(yè)南路、二環(huán)東路、奧體中路、舜華路、鳳凰路等組成立體交通網(wǎng)。未來還規(guī)劃有3條地鐵貫通區(qū)域，出行將更加便捷。</p><p><b>　　區(qū)域商服等級</b></p>

18、;<p>　　該區(qū)域?qū)贊?jì)南市區(qū)級商服等級范圍，距市級商服中心約成35分鐘的公交路程。</p><p><b>　　產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模</b></p><p>　　據(jù)城市規(guī)劃，估價(jià)對象附近屬商業(yè)、居住、綜合區(qū)，住宅樓及綜合樓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目集中，既分布有高檔小區(qū)，也有商業(yè)地帶。該區(qū)域聚集規(guī)?；拘纬伞８浇猩綎|建筑大學(xué)，齊魯軟件園等高校。</p>&l

19、t;p><b>　　商業(yè)服務(wù)功能</b></p><p>　　據(jù)城市規(guī)劃，估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)、居住區(qū)，故商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置、配備主要面向該區(qū)域居民，其商業(yè)服務(wù)功能好。</p><p><b>　?。?）交通條件</b></p><p><b>　　公交便捷度</b></p>&

20、lt;p>　　項(xiàng)目占據(jù)濟(jì)南奧體片區(qū)核心地帶，項(xiàng)目附近有115、116、119、202、K301.303、305、306、K160路，在高新開發(fā)區(qū)站下車即是。 </p><p>　　估價(jià)對象所在區(qū)域通行</p><p>　　高新奧體中心東300米經(jīng)十路北， 北側(cè)僅靠城市交通主干道，通達(dá)能力較強(qiáng)。</p><p><b>　　交通限制條件</b&g

21、t;</p><p>　　估價(jià)對象所臨道路均無交通限制。</p><p><b>　　交通配套設(shè)施</b></p><p>　　地下室即為停車場，停車位充足，能滿足住戶正常使用。</p><p><b>　　（3）規(guī)劃條件</b></p><p>　　區(qū)域內(nèi)土地多規(guī)劃為綜合、

22、居住用地。</p><p>　　由上述，估價(jià)對象所在區(qū)域區(qū)位條件好，其交通便利，同類物業(yè)集中，作為住宅及地下車庫，房地產(chǎn)價(jià)格水平屬平穩(wěn)趨勢。目前該區(qū)域多為中高檔建設(shè)項(xiàng)目，投資環(huán)境較好，房地產(chǎn)價(jià)格水平處于同級同類物業(yè)偏高水平。</p><p><b>　　三、市場背景分析</b></p><p>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總

23、體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、地理位置等。</p><p><b>　?。?）地理位置</b></p><p>　　濟(jì)南，簡稱“濟(jì)”，別稱“泉城”，山東省省會(huì)、副省級城市、新一線城市，是山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、交通、會(huì)展和科教中心，濟(jì)南軍區(qū)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)駐地，濟(jì)南位于山東省中西部，南

24、依泰山，北跨黃河，背山面水，分別與西南部的聊城、北部的德州和濱州、東部的淄博、南部的泰安和萊蕪交界。美國福布斯雜志評選的中國20個(gè)最適宜建廠的城市。</p><p>　　濟(jì)南因境內(nèi)泉水眾多，被稱為“泉城”，素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美譽(yù)，是國家歷史文化名城，首批中國優(yōu)秀旅游城市，史前文化龍文化的發(fā)祥地之一。</p><p>　　濟(jì)南北連首都經(jīng)濟(jì)圈，南接長三角經(jīng)濟(jì)圈，東西連通山

25、東半島與華中地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)軸上的重要交匯點(diǎn)，環(huán)渤海地區(qū)和黃河中下游地區(qū)中心城市，山東半島城市群和濟(jì)南都市圈的核心城市。</p><p>　　濟(jì)南已成功舉辦亞洲杯、全運(yùn)會(huì)、園林花卉博覽會(huì)、中國藝術(shù)節(jié)等多項(xiàng)國際和國家級盛會(huì)。2015年第22屆國際歷史科學(xué)大會(huì)也將在濟(jì)南舉辦，標(biāo)志著這項(xiàng)世界盛會(huì)創(chuàng)辦一個(gè)多世紀(jì)后首次走進(jìn)亞洲。</p><p>　　（2）經(jīng)濟(jì)及城鎮(zhèn)發(fā)展因素</p

26、><p>　　濟(jì)南市1999—2014年經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步增長的勢態(tài)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)適度發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格水平的穩(wěn)步上漲。</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，尤其是濟(jì)南市的舊城改造、五路一橋建設(shè)的加快及府南河改造工程的成功，使得投資環(huán)境進(jìn)一步改善。加之，大量的商業(yè)及住宅用房需拆遷而異地安置，使得綜合用房需求有所增長。</p><p>　　自

27、08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)仍處于宏觀調(diào)控階段，目前仍采取貨幣適度從緊的財(cái)政政策，對房地產(chǎn)的信貸控制仍較嚴(yán)，目前仍在自1993年經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控以來下跌至低谷的底部徘徊。</p><p>　　“八五”期間，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)、住宅建設(shè)得到迅速發(fā)展，但由于部分企業(yè)決策不當(dāng)，盲目投資，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，供需嚴(yán)重失衡，造成了商業(yè)用房、寫字樓、商品住宅出現(xiàn)不同程度的積壓，從而在一定程度上抑制了這類房地產(chǎn)的價(jià)格水

28、平。</p><p>　?。?）產(chǎn)業(yè)、稅收及金融政策</p><p>　　隨著住房制度改革的繼續(xù)深化，國家及地方把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)政策的出臺(tái)，按照培育市場、盤活存量、培養(yǎng)消費(fèi)的思路，采取了以下促進(jìn)消化積壓房產(chǎn)的措施。</p><p>　　降低存貸款利率，一方面有利于減少開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，另一方面有利于促進(jìn)消費(fèi)，從而有利于刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

29、展；與此同時(shí)，住宅金融進(jìn)一步完善，尤其是隨著住房公積金歸集力度的加大及公積金向個(gè)人購房低息貸款業(yè)務(wù)與綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，在很大程度上提高了個(gè)人購房能力，刺激了住房消費(fèi)。</p><p>　　1998年中共中央國務(wù)院下發(fā)了通知，要求繼續(xù)凍結(jié)新征非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目占用耕地一年，這樣就減少了土地供給，使城市存量土地地價(jià)總體水平上升。</p><p>　　通過對土地隱形市場的清理以及政府今后一般采取有償出

30、讓的方式供給，限制了土地供給總量，將使地價(jià)總體水平上升。</p><p>　　國家和地方各級政府為了盤活房地產(chǎn)市場和開展“安居工程”的建設(shè)，相應(yīng)減免了48項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)，降低了開發(fā)成本；同時(shí)降低契稅的條例出臺(tái)，均在一定程度上刺激房地產(chǎn)市場需求的發(fā)展，從長遠(yuǎn)看將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的小幅上漲。</p><p>　　四、最高最佳使用分析</p><p>　　最高最佳使用

31、，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、風(fēng)格上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量，也就是說，評估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價(jià)對象現(xiàn)實(shí)的區(qū)位條件，我們認(rèn)為估價(jià)對象的規(guī)劃用途為其最佳用途，即本次評估土地以住宅用地，建筑物以高檔電梯公寓及地下車庫

32、并保持繼續(xù)使用為前提。</p><p><b>　　五、估價(jià)方法選用</b></p><p>　　估價(jià)方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等第。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于

33、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。且對一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。</p><p>　　本次估價(jià)目的是對濟(jì)南恒大城住宅項(xiàng)目在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值估價(jià)，通過實(shí)地勘察和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)銷售、案例以預(yù)售方式較多，并且估價(jià)對象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用，因此本次評估宜選取假設(shè)開發(fā)法；且該區(qū)域該類房地產(chǎn)的成本易于獲取，故也可采用成本法

34、進(jìn)行評估，最后運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果。</p><p><b>　　六、估價(jià)測算過程</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┘僭O(shè)開發(fā)法</b></p><p>　　假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或

35、價(jià)值的方法。</p><p>　　求在建工程項(xiàng)目價(jià)格的公式：</p><p>　　在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—續(xù)建成本—管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用—銷售稅金—投資利息—續(xù)建投資利潤－購買方的稅費(fèi)(本次評估不予考慮)</p><p>　　1、續(xù)建完成后的房地價(jià)值</p><p>　　采用市場比較法估算。</p><p>

36、;　　市場比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p><b>　　基本公式為：</b></p><p>　　估價(jià)對象修正價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格××交易情況修正系數(shù)××交易日期修正系數(shù)××區(qū)

37、域因素修正系數(shù)××個(gè)別因素修正系數(shù)××使用年期修正系數(shù)</p><p><b>　　（1）可比實(shí)例選取</b></p><p>　　估價(jià)人員經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)可比性原則，對收集的資料進(jìn)行整理，各選取了三個(gè)可比性較強(qiáng)的實(shí)例作為可比實(shí)例，即住宅用房A、B、C，地下車庫D、E、F</p><p><b&g

38、t;　?。?）交易情況修正</b></p><p>　　實(shí)例A、B、C、D、E、F均為正常市場交易。</p><p><b>　?。?）交易日期修正</b></p><p>　　實(shí)例A、B、C、D、E、F均為近期房地產(chǎn)交易，且近期內(nèi)濟(jì)南市該類房地產(chǎn)市場無較大波動(dòng)，基本穩(wěn)定。</p><p><b>

39、　　（4）區(qū)域因素修正</b></p><p>　　區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等。</p><p><b>　?。?）個(gè)別因素修正<

40、;/b></p><p>　　個(gè)別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞的因素。進(jìn)行個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素主要包括新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、層高等。</p><p><b>　　（6）使用年期修正</b></p>

41、;<p>　　估價(jià)對象所占土地至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚可使用年限68年，使用年期修正系數(shù)為K近似為1。</p><p><b>　　（7）具體估算</b></p><p>　　可比實(shí)例修正后單價(jià)相近，故采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算，則：</p><p>　　住宅用房平均單價(jià)=(8281.6+8363.63+12244.8)÷3</p

42、><p>　　=9630.01(元/m2)</p><p>　　根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)銷售定價(jià)慣例，取整為7329元/m2；</p><p>　　車庫評估單價(jià)=（10+9+10）/3=9.67（萬元/個(gè)）</p><p>　　折現(xiàn)率取銀行一至三年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%。估價(jià)對象從估價(jià)時(shí)點(diǎn)到工程全部完工預(yù)計(jì)尚需要24個(gè)月，則：</p>

43、<p>　　住宅=9630.01/(1+5.94%)24÷12=8580.38(元/m2)</p><p>　　車庫=9.67/(1+5.94%)24÷12=8.6(萬元/個(gè))</p><p><b>　　2、扣除項(xiàng)目</b></p><p><b>　　（1）續(xù)建成本</b></p&

44、gt;<p>　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象2、3號樓主體已完工，1號樓主體建至15層，4號樓主體建至9層，5號樓主體建至4層，根據(jù)估價(jià)對象現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)概算書，要達(dá)到現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，住宅用房還需投入約1500元/m2，地下車庫還需投入1.2萬/個(gè)，此部分視為均勻投入。</p><p>　　住宅續(xù)建成本=1500/(1+5.94%)24÷12÷2=1415.9(元/m2)</p>

45、<p>　　地下車庫續(xù)建成本=1.2/(1+5.94%)24÷12÷2=1.1(萬元/個(gè))</p><p>　?。?）銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及銷售稅費(fèi)</p><p>　　根據(jù)××市目前房地產(chǎn)市場行情，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及估價(jià)對象的銷售管理方式，銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用率計(jì)4%，銷售稅率5.5%，共計(jì)9.5%。</p><p>　　

46、住宅=8580.38×9.5%=815.1361（元/m2）</p><p>　　車庫=8.6×9.5%=0.82（萬元/個(gè)）</p><p><b>　?。?）利息</b></p><p>　　由于采用了動(dòng)態(tài)方式計(jì)算，在計(jì)算中均已考慮了時(shí)間因素，故在此不再單獨(dú)計(jì)算利息。</p><p><b&

47、gt;　　（4）利潤</b></p><p>　　根據(jù)目前××市房地產(chǎn)行業(yè)該區(qū)域同檔次高層電梯公寓樓的開發(fā)利潤平均水平，取利潤率25%。則：</p><p>　　住宅續(xù)建成本投資利潤=1415.9×25%=353.975(元/m2)</p><p>　　地下車庫續(xù)建成本投資利潤=1.1×25%=0.275（萬元/個(gè)

48、）</p><p>　　3、在建工程評估單價(jià)：</p><p>　　住宅=8580.38-1415.9-815.1361-353.97=5995.3739（元/m2），取整為5995元/m2</p><p>　　車庫=8.6-1.1-0.82-0.275=6.405（萬元/個(gè)），取整為6萬元/個(gè)</p><p>　　4、在建工程房地產(chǎn)總市值=

49、5995×55400+60000×3000=512123000(元)</p><p>　　估價(jià)對象房地產(chǎn)市值=512123000（元）</p><p>　　保留萬位取整為512123000萬元整</p><p>　　大寫人民幣：伍億壹仟貳佰壹拾貳萬叁仟。</p><p>　　綜合單位價(jià)格為5995元/m2</p>

50、;<p>　　大寫人民幣：伍仟玖佰玖拾伍。</p><p><b>　?。ǘ┏杀痉?lt;/b></p><p>　　由于濟(jì)南市已建立了完整的城市基準(zhǔn)地價(jià)體系和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，故本次土地使用權(quán)評估可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，建筑物采用成本法評估，最后求取兩者之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)評估市值。</p><p>　　1、土地使用權(quán)價(jià)值評估&

51、lt;/p><p>　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城市基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系等評估成果，按照替代原則，就影響宗地地價(jià)的區(qū)域因素、個(gè)別因素的影響程度與基準(zhǔn)地價(jià)修正指標(biāo)說明表中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的評估方法。</p><p><b>　　基本公式：</b></p><p>　　Pi=P×（1±k）

52、15;Y×T</p><p>　　式中：Pi：估價(jià)對象修正后單位面積地價(jià)</p><p>　　P：估價(jià)對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)</p><p>　　K：影響地價(jià)因素總修正值</p><p>　　Y：估價(jià)對象使用年期修正系數(shù)</p><p>　　T：估價(jià)對象時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)</p><p>　　

53、（1）確定待估宗地級別基準(zhǔn)地價(jià)</p><p>　　待估宗地位于濟(jì)南市經(jīng)十路路四段，二環(huán)路外，其基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/ m2，該價(jià)格是住宅用地法定使用年限40年的土地使用權(quán)價(jià)格。</p><p>　?。?）宗地修正系數(shù)指標(biāo)說明表及修正系數(shù)表</p><p>　　根據(jù)《濟(jì)南市城區(qū)土地定級估價(jià)》成果及濟(jì)南市住宅用地修正系數(shù)情況，結(jié)合待估宗地的區(qū)域因素和個(gè)別因素實(shí)際情況，

54、對影響待估宗地的因素逐一分析和判斷，確定其修正系數(shù)大小。具體分析及綜合修正系數(shù)值的計(jì)算見下表：</p><p>　　估價(jià)對象商業(yè)用地因素說明及系數(shù)修正表</p><p>　　（3）待估宗地使用年期修正系數(shù)（Y）值</p><p>　　××市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的是法定70年的使用權(quán)價(jià)格，待估宗地尚可使用年限為68年，故需進(jìn)行使用年期修正。<

55、/p><p>　　公式：Y=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]</p><p>　　其中：r—土地資本化率，取8%</p><p>　　m—待估土地使用年限</p><p>　　n—法定土地使用年限</p><p>　　則：Y=0.99787</p><p>　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正系

56、數(shù)（T）值</p><p>　　因本次估算所采用的基準(zhǔn)地價(jià)為××市最新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，且近期地價(jià)指數(shù)變動(dòng)不大，故估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)=1.00</p><p>　　（5）由以上分析及確定的系數(shù)得：</p><p>　　待估宗地評估單價(jià)=3000×（1+21%）×0.99787×1=3622.2681元/m2</p&

57、gt;<p>　　即3622.2681×666.67=241.86萬元/畝</p><p>　　委估宗地地價(jià)=3622.2681×25000=90556702.5（元）</p><p><b>　?。?）投資利息</b></p><p>　　利率取目前國家銀行一至三年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%。開發(fā)期按兩年計(jì)

58、算，地價(jià)款在開發(fā)期初一次性投入。則：</p><p>　　利息=90556702.5×[(1+5.94%)2-1]</p><p>　　=11077652.9(元)</p><p><b>　?。?）利潤</b></p><p>　　根據(jù)成都市開發(fā)同類房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤水平，利潤率取為25%，則:</p

59、><p>　　利潤=90556702.5×25%=22639175.63（元）</p><p>　　委估宗地評估市值=90556702.5 +11077652.9+11077652.9</p><p>　　=112712007.4（元）</p><p><b>　　2、建筑物市值評估</b></p>

60、<p><b>　　采用成本法估算</b></p><p>　　成本法，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算出估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p>　　重置價(jià)格，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。</p><

61、p>　　建筑物的折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。</p><p>　?。?）建筑物重置價(jià)格的確定</p><p><b>　?、俳ㄖ锏慕ò苍靸r(jià)</b></p><p>　　根據(jù)濟(jì)南市建筑行業(yè)平均水平，參照SGD1-95《山東省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和SGD2-95《山東省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》，結(jié)

62、合濟(jì)南市近期各類建筑安裝工程的行情，以及對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察，對建筑物的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、層高等影響房屋建造價(jià)格因素的調(diào)查了解和分析，同時(shí)考慮修建房屋的直接費(fèi)、間接工程費(fèi)用、其它必要的利稅，結(jié)合估價(jià)對象現(xiàn)狀，確定其造價(jià)為600元/m2。</p><p><b>　?、趯I(yè)費(fèi)用</b></p><p>　　主要包括勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究等費(fèi)用。根濟(jì)南市建筑行業(yè)平均

63、水平以建安造價(jià)的6%計(jì)。則：</p><p>　　專業(yè)費(fèi)用=600×6%=36（元/m2）</p><p><b>　?、郜F(xiàn)行稅費(fèi)</b></p><p>　　包括市政設(shè)施配套費(fèi)（80元/m2）、人防工程建設(shè)費(fèi)（15元/m2）、消防設(shè)施費(fèi)(3元/m2)、墻改基金（10元/m2）、中小學(xué)危房改造（總投資6000萬元×7‰）、白

64、蟻預(yù)防費(fèi)（1.2元/m2）等，折合113.1元/m2。</p><p><b>　?、芄芾碣M(fèi)</b></p><p>　　主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等。根據(jù)××市修建類似檔次的高層建筑的管理費(fèi)平均水平，此次評估取建筑物建安造價(jià)的5%，則：</p><p>　　管理費(fèi)=600×5%=30（元/m2）<

65、/p><p><b>　?、萃顿Y利息</b></p><p>　　利率取目前國家銀行一至三年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%。建設(shè)期按兩年計(jì)算，建安造價(jià)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)視為均勻投入，現(xiàn)行稅費(fèi)視為一次性投入。則：</p><p>　　利息=（600+36+30）×[（1+5.94%）2÷2-1]+113.1×[（1+5.94

66、%）2-1]</p><p>　　=39.56+13.84</p><p>　　=53.4（元/m2）</p><p><b>　?、蘩麧?lt;/b></p><p>　　根據(jù)××市開發(fā)同類房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤水平，利潤率取25%，以建安造價(jià)、專業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)為基數(shù)。則：</p><p&

67、gt;　　利潤=（600+36+30）×25% =166.5（元/m2）</p><p>　?、咧刂脝蝺r(jià)=①+②+③+④+⑤+⑥=999（元/m2）</p><p>　?、嘀刂脙r(jià)格=999×71237=71165763（元）</p><p><b>　?。?）折舊額的確定</b></p><p>　　

68、估價(jià)對象建筑物為框架結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，但建筑的經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為在建工程，故本次不計(jì)折舊。</p><p>　?。?）確定估價(jià)對象房地產(chǎn)市值</p><p>　　估價(jià)對象房地產(chǎn)市值=土地使用權(quán)評估市值+建筑物評估市值</p><p>　　=112712007.4+71165763=1

69、83877770.4(元)</p><p><b>　　七、估價(jià)結(jié)果確定</b></p><p>　　1、兩種估價(jià)方法的測算結(jié)果</p><p>　　兩種估價(jià)方法測算結(jié)果表</p><p>　　2、估價(jià)結(jié)果的最終確定</p><p>　　假設(shè)開發(fā)法和采用成本法估算出的結(jié)果差異較大，僅從成本角度不能

70、準(zhǔn)確反映地下車位及住宅以后產(chǎn)生的效益，由假設(shè)開發(fā)法是以市場為基礎(chǔ)，其結(jié)果更接近市場價(jià)格水平，故本次以假設(shè)開發(fā)法的結(jié)果為準(zhǔn)，則： </p><p>　　估價(jià)對象房地產(chǎn)市值512123000（元）</p><p>　　保留萬位取整為51212萬元整</p><p>　　大寫人民幣：伍億壹仟貳佰壹拾貳萬叁仟。</p><p>　　綜合單位價(jià)格為59

71、95元/m2</p><p>　　大寫人民幣：伍仟玖佰玖拾伍。</p><p><b>　?。ㄈ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)</b></p><p>　　2014年6月19日</p><p><b>　　（四）估價(jià)目的</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)抵押</b>

72、;</p><p><b>　　七．個(gè)人總結(jié)</b></p><p>　　《房地產(chǎn)估價(jià)》這門課到現(xiàn)在為止，我僅僅對里面的概念比如假設(shè)開發(fā)法，收益法，市場法等有了初步的了解，對整本書的框架有了基本掌握。這次的課程設(shè)計(jì)，我嚴(yán)格遵照老師的要求，親自跑盤，去了工業(yè)北路與劉智遠(yuǎn)村交叉口處的恒大城，費(fèi)經(jīng)周折，但是結(jié)果并不好，我問了售樓大廳的銷售人員（濟(jì)南當(dāng)?shù)?，淄博本科畢業(yè)），他非

73、常詳細(xì)地向我介紹客戶買樓的習(xí)慣，積極一些刁鉆的問題，但是始終不能回答我的專業(yè)性的問題。他給的解釋是：我的問題財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理或者那些有投資潛力的人關(guān)心。所以，自己收獲甚微。但是，有一點(diǎn)我認(rèn)為這次跑盤挺值得，就是明確自己的心智還需進(jìn)一步磨練，社會(huì)很大，自己很渺小，所以認(rèn)真學(xué)習(xí)，提高自己的技能，未來一定找到自己的生存空間，不至于一套房子買不起。</p><p>　　要談對本學(xué)科的深刻的認(rèn)識(shí)，我很難做到，我屬于那種實(shí)用性

74、非常強(qiáng)的學(xué)生，自己對未來有一個(gè)清晰地目標(biāo)，跨專業(yè)考研，所以凡是和目標(biāo)有排斥的，自己一般都會(huì)選擇忽略，采取戰(zhàn)前集中攻克戰(zhàn)術(shù)，達(dá)成目標(biāo)。</p><p>　　對于《房地產(chǎn)估價(jià)》這門課，我問了財(cái)務(wù)管理，市場營銷，電子商務(wù)的學(xué)生，他們沒有這門課，問工程管理的學(xué)生，他們說以考試的形式。我認(rèn)為討論這門課怎么上沒有意義，這門課對實(shí)踐的要求特別高，對數(shù)字很敏感，我看不出這次作業(yè)的與這門學(xué)科的關(guān)聯(lián)度在哪里，大家通過查閱資料獲取數(shù)據(jù)

75、，或者自己估摸造一個(gè)數(shù)字，拼湊結(jié)果。所以，這門課讓我們學(xué)會(huì)的更多的是，把格式符合要求。</p><p>　　我的建議是：第一，取消這門課，用其他的科目代替，所替換科目必須能夠提高學(xué)生的積極意識(shí)，和創(chuàng)新思維和營銷思維，而不是理論，講大家本可以自己看得懂的概念；第二，把這門課的考核改成開卷考試，考核大家的應(yīng)試能力。這聽起來不好，但是對老師和學(xué)生都是一種解脫。</p><p>　　最后，我很感謝

76、老師一學(xué)期的教導(dǎo)，這學(xué)期我的表現(xiàn)不好，來上課的次數(shù)有一半，但是我能感受到老師講課的質(zhì)量很好，但是并不適合我?；蛟S我們在這方面是一樣的，您應(yīng)該找適合的聽眾，真正需求房地產(chǎn)估價(jià)原理的學(xué)生，而我適合找如何提高自己的教育的理念水平和傳播教育和途徑，當(dāng)然目前最重要的是考上一個(gè)好的教育研究院校，再次感謝。</p><p>　　房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)成績評定表</p><p>　　評分人__________