房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、<p>　　河南省平頂山市**酒店</p><p><b>　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象：河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經(jīng)二路交叉口東北側(cè)</p><p><b>　　**酒店</b></p><p><b>　　委 托 人： </b><

2、;/p><p><b>　　估 價(jià) 人：</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　一、致委托方函 ........................................（5）</p><p>　　二、估價(jià)師聲明.........................

3、............... （6）</p><p>　　三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件.............................. （7）</p><p>　　(一)、估價(jià)假設(shè)條件................................ （7）</p><p>　　(二)、限制條件................................

4、.... （8）</p><p>　　四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告...................................... （9）</p><p>　　(一)、委托方...................................... （9）</p><p>　　(二)、估價(jià)方.....................................

5、. （9）</p><p>　　(三)、估價(jià)對(duì)象概況................................ （9）</p><p>　　(四)、估價(jià)目的.................................... （10）</p><p>　　(五)、估價(jià)時(shí)點(diǎn).................................... （10）&l

6、t;/p><p>　　(六)、本次評(píng)估價(jià)值定義............................ （10）</p><p>　　(七)、估價(jià)依據(jù).................................... （10）</p><p>　　(八)、估價(jià)原則.................................... （11）</p>

7、<p>　　(九)、估價(jià)方法.................................... （11）</p><p>　　(十)、估價(jià)結(jié)果.................................... （12）</p><p>　　(十一)、估價(jià)人員.................................. （12）</p><

8、;p>　　(十二)、估價(jià)作業(yè)日期.............................. （12）</p><p>　　(十三)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期........................ （12）</p><p>　　五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告...................................... （13）</p><p>　　（一）

9、、估價(jià)對(duì)象分析............................... （13）</p><p>　?。ǘ?、市場(chǎng)背景分析............................... （14）</p><p>　?。ㄈ?、估價(jià)技術(shù)路線............................... （14）</p><p>　?。ㄋ模?、最高最佳使用分析....

10、....................... （14）</p><p>　?。ㄎ澹⒐纼r(jià)方法選擇............................... （15）</p><p>　?。⒐纼r(jià)測(cè)算過程............................... （15）</p><p>　?。ㄆ撸⒐纼r(jià)結(jié)果的確定....................

11、......... （22）</p><p>　　六、附 件............................................. （23）</p><p>　?。ㄒ唬?、估價(jià)對(duì)象位置示意圖......................... （23）</p><p>　?。ǘ⒐纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片復(fù)印件..................... （2

12、3）</p><p>　　（三）、估價(jià)小組任務(wù)分工..................... ...... （24）</p><p><b>　　一 致委托方函</b></p><p><b>　　***老師：</b></p><p>　　我估價(jià)小組受老師之委托對(duì)平頂山市新城區(qū)**酒店進(jìn)行評(píng)估，估

13、價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年06月28日，估價(jià)目的為核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見。根據(jù)老師提供及實(shí)地調(diào)查獲得的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評(píng)估程序與原則，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房產(chǎn)價(jià)值因素的分析，對(duì)該房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值做出評(píng)定估算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：</p><p>　　委托估價(jià)房地產(chǎn)為河南省平頂山市新城區(qū)**酒店市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，建筑面積合計(jì)為2160

14、0平方米該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下:</p><p>　　評(píng)估總值：人民幣12599.9 萬元</p><p>　　大寫金額：人民幣壹億貳千伍佰玖拾玖萬玖千元整</p><p><b>　　法定代表人：</b></p><p>　　2010屆 房地產(chǎn)班第二小組</p><p>　　2013年

15、6月26日</p><p><b>　　二 估價(jià)師聲明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲明：</b></p><p>　　1、我們?cè)诒痉康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。</p><p>　　2、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)</p>&

16、lt;p>　　分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。</p><p>　　3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人</p><p>　　沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。</p><p>　　4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，</p><p>　　形成意見和結(jié)論，撰寫本估

17、價(jià)報(bào)告。</p><p>　　5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地考察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的限產(chǎn)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。</p><p>　　6、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。</p&g

18、t;<p>　　7、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)無較大波動(dòng)情況下的有效期為一年，即</p><p>　　自2013 年06 月28 日至2014 年07 月28 日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較大變動(dòng)或者國家相關(guān)政策發(fā)生變化，本估價(jià)結(jié)果會(huì)隨之失效。</p><p>　　8、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了估價(jià)人員搜集調(diào)查的相關(guān)資料，因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)人員對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)</

19、p><p>　　9、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得想委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因?yàn)橥腥耸褂霉纼r(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。</p><p>　　10、本估價(jià)報(bào)告的全部或者其他部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。</p><

20、p>　　11、未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在班里抵押事宜時(shí)需全面考慮。</p><p>　　2013年6月26日</p><p>　　三 估價(jià)的假設(shè)和限制條件</p><p>　　(一)、估價(jià)假設(shè)條件</p><p>　　1、 委托方向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價(jià)所必

21、需的情況和資料是真實(shí)可靠。</p><p>　　2、 假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。</p><p>　　3、 不考慮特殊買家的額外出價(jià)。</p><p>　　4、 對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估值，我們是基于以下假設(shè)條件：</p><p><b>　　①自愿銷售的賣主；</b></p>&

22、lt;p>　　②有一段合理的洽談交易時(shí)間，能夠通盤考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行議價(jià)；</p><p>　?、墼诖似陂g，房地產(chǎn)價(jià)值將保持相對(duì)穩(wěn)定。</p><p>　　5、 假定所有權(quán)人是在公開市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。</p><p>　　6、 假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價(jià)值的

23、他項(xiàng)權(quán)利及限制。</p><p><b>　　(二)、限制條件</b></p><p>　　1、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告僅限于為委托方核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考，不對(duì)</p><p>　　其它用途負(fù)責(zé)，本公司不承擔(dān)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的任何部分內(nèi)容的責(zé)任。</p><p>　　2、評(píng)估中所涉及的房地產(chǎn)之建筑面積以調(diào)查、提供的而得,總建

24、筑面積,21,600m2，根據(jù)委托方介紹，總層數(shù)21層,每層的建筑面積相同，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。</p><p>　　3、必須說明：我們沒有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因</p><p>　　此對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部有無缺損我們不能完全確定。</p><p>　　4、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮將來市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)及國家相</p><p>　

25、　關(guān)稅費(fèi)政策變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。</p><p>　　本報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料由酒店管理人員提供，其真實(shí)性、合法性和完整性、準(zhǔn)確性由酒店管理人員負(fù)責(zé)。</p><p>　　6、如報(bào)告計(jì)算過程中出現(xiàn)數(shù)字的微小誤差，是EXCEL計(jì)算取整位數(shù)</p><p>　　不同引起，不影響評(píng)估結(jié)果使用。</p><p>　　未經(jīng)我公司允許本估

26、價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。</p><p><b>　　四 估價(jià)結(jié)果報(bào)告</b></p><p><b>　　(一) 委托方</b></p><p>　　名 稱：房地產(chǎn)教研室：王 宏老師 李利納老師</p><p><b>　　(二) 估價(jià)方</b></p&

27、gt;<p>　　機(jī)構(gòu)名稱：10屆房地產(chǎn)經(jīng)營與管理班 第二小組</p><p>　　有效期限：2013年06月28日至2013年12月28日</p><p>　　(三) 估價(jià)對(duì)象概況</p><p>　　1、房地產(chǎn)位置狀況：</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經(jīng)二路交叉口，距老城區(qū)10公里，十分鐘即

28、可到達(dá)。白龜山水庫景色盡收眼底，市政設(shè)施完備、交通便利。</p><p>　　2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：</p><p>　　根據(jù)委托方的要求，本次估價(jià)范圍為平頂山市新城區(qū)**酒店，根據(jù)酒店管理人員提供的資料，土地使用權(quán)面積為8564平方米，土地使用年期為40年，從2007年12月至2047年12月18日止，土地用途為商業(yè)，</p><p>　　3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述：<

29、;/p><p>　　經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象建筑高度70米，地下一層，地上二十層，總建筑面積達(dá)21600平方米。**酒店是一座多功能、設(shè)施設(shè)備齊全、現(xiàn)代化服務(wù)項(xiàng)目完善的高檔酒店。酒店集餐飲、客房、商務(wù)、康樂于一體，擁有中餐廳、西餐廳、大堂吧和各式豪華包間，可容納500余人同時(shí)就餐；具有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、商務(wù)套房、行政套房、總統(tǒng)套房等各類豪華客房；多功能會(huì)議廳、大小會(huì)議室、商務(wù)中心、估價(jià)對(duì)象建于2007年，整棟樓宇有專人

30、負(fù)責(zé)管理，現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。</p><p><b>　　(四)、估價(jià)目的</b></p><p>　　了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作基礎(chǔ)、寫作原則、形式和構(gòu)成要素。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成與規(guī)范格式。掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的分析方法。</p><p><b>　　(五)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)</b></p><

31、p>　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年06月25日</p><p>　　(六)、本次評(píng)估價(jià)值定義</p><p>　　本次評(píng)估價(jià)值定義為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下、在公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，房地產(chǎn)所具有的客觀合理價(jià)值。已考慮酒店內(nèi)各種餐廳、娛樂出租對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，但未考慮其他法定優(yōu)先受償權(quán)利對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。</p><p><b>　　(七

32、)、估價(jià)依據(jù)</b></p><p>　　1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)</p><p>　　2、《中華人民共和國土地管理法》</p><p>　　3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》</p><p>　　4、《中華人民共和國民事訴訟法》</p><p>　　

33、5、《中華人民共和國物權(quán)法》</p><p>　　6、委托方提供的委估房地產(chǎn)有關(guān)資料</p><p>　　7、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、攝影和記錄</p><p>　　8、估價(jià)時(shí)點(diǎn)平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格信息</p><p><b>　　(八)、估價(jià)原則</b></p><p>　　1 獨(dú)立、客觀、公

34、正原則。獨(dú)立、客觀、公正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中介服務(wù)活動(dòng)的客觀要求，是房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。</p><p>　　2 合法原則。應(yīng)估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。</p><p>　　3 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。</p><p>　　4 最高最佳使用原則。經(jīng)過對(duì)估價(jià)對(duì)象的充分合理的論證，在法律上允許、技術(shù)上可能

35、、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下，選取能使估價(jià)對(duì)象達(dá)到用途最佳、價(jià)值最高的利用形式作為估價(jià)的前提。</p><p>　　5 替代原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，如具有相同的運(yùn)輸費(fèi)用，則其價(jià)值應(yīng)趨于一致。同樣地，具有相同或相似區(qū)域、位置和相同用途、容積率的房地產(chǎn)，其價(jià)值也應(yīng)趨于一致。</p><p>　　6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。<

36、;/p><p><b>　　(九)、估價(jià)方法</b></p><p>　　根據(jù)本次估價(jià)目的，估價(jià)人員在深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了提供的資料及估價(jià)人員所掌握的資料，結(jié)合實(shí)地勘察和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，我們認(rèn)為采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估較為適宜。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)

37、的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是指對(duì)可產(chǎn)生收益的物業(yè)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查的情況，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值的方法。</p><p><b>　　(十)、估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　委托估價(jià)房地產(chǎn)為河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經(jīng)二路交叉口**酒店這個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

38、值評(píng)估，建筑面積合計(jì)為21,600平方米，該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下:</p><p>　　評(píng)估總值：人民幣12599.9萬元</p><p>　　大寫金額：人民幣壹億貳仟伍佰玖拾玖萬玖千元整</p><p><b>　　(十一)、估價(jià)人員</b></p><p>　　劉英（組長） 李平 劉志新 胡文良 杜豪

39、杰 陳庭威</p><p>　　(十二)、估價(jià)作業(yè)日期</p><p>　　2013年06月24日至2013年06月28日。</p><p>　　(十三)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：半年</p><p>　　本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)較大波動(dòng)情況下的有效期為半年，即自2013年06月24日至2013年12月24日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較大變動(dòng)或

40、者國家相關(guān)政策發(fā)生變化，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。</p><p><b>　　五 估價(jià)技術(shù)報(bào)告</b></p><p><b>　　（一）估價(jià)對(duì)象分析</b></p><p>　　1.實(shí)物權(quán)益狀況因素分析</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經(jīng)二路交叉口，主體為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)

41、。建筑高度70米，地下一層，地上二十層，總建筑面積達(dá)21600平方米。**酒店是一座多功能、設(shè)施設(shè)備齊全、現(xiàn)代化服務(wù)項(xiàng)目完善的高檔酒店。酒店集餐飲、客房、商務(wù)、娛樂于一體，擁有中餐廳、西餐廳、大堂吧和各式豪華包間，可容納500余人同時(shí)就餐；具有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、商務(wù)套房、行政套房、總統(tǒng)套房等各類豪華客房；多功能會(huì)議廳、大小會(huì)議室、商務(wù)中心、估價(jià)對(duì)象建于2007年，整棟樓宇有專人負(fù)責(zé)管理，現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。</p>

42、<p><b>　　2.權(quán)益狀況</b></p><p>　　本次估價(jià)范圍為平頂山市新城區(qū)**酒店，根據(jù)酒店管理人員提供的資料，所有人為河南豫達(dá)輸變電安裝有限公司，所有人持有《國有土地使用權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》。土地使用權(quán)面積為8564平方米，土地使用年期為40年，從2007年12月至2047年12月18日止，土地用途為商業(yè)用途，土地獲取方式為出讓取得。</p>

43、<p><b>　　3.區(qū)位分析</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于平頂山市新城區(qū)東部，處于長安大道商業(yè)聚集區(qū)域，緊鄰市政廣場(chǎng)，政府機(jī)關(guān)林立。西南有一處正在建設(shè)的高檔商業(yè)中心，南北側(cè)分布有建業(yè)森林半島、0375首府、藍(lán)灣新城、榮御等諸多小區(qū)。周圍分布著銀行、餐飲、娛樂等商業(yè)物業(yè)，生活服務(wù)便利。東西向的長安大道是經(jīng)由老城區(qū)進(jìn)入新城區(qū)的交通主干道，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好，酒

44、店緊鄰南洛高速公路入口處，另有16、27、66、67路等多條公交線路經(jīng)過，交通十分便利。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、暖、通信齊全，可自由方便的接入。</p><p><b>　?。ǘ┦袌?chǎng)背景分析</b></p><p>　　近年來，平頂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，尤其是以新城區(qū)建設(shè)為代表的城市建設(shè)成效顯著，已經(jīng)基本形成了以行政，教育，商業(yè)和居住為主，功能分區(qū)明確城市布局。隨著

45、城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和人民生活水準(zhǔn)的提高，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全的新城區(qū)必將成為未來十幾年平頂山市房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的熱點(diǎn)。也必將帶來商業(yè)、旅游的長足發(fā)展，從而使得對(duì)酒店，娛樂的需求增加。</p><p><b>　?。ㄈ┕纼r(jià)技術(shù)路線</b></p><p>　　由調(diào)查資料可知，該估價(jià)對(duì)象是以客房為主體，兼營餐飲、娛樂。估價(jià)對(duì)象處于商業(yè)聚集區(qū)域，具有很強(qiáng)的收益性，因此，可

46、以使用收益法進(jìn)行評(píng)估。同是，作為收益性地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有較多的交易案例，可以從中選出可比實(shí)例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法來評(píng)估股價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。結(jié)合這兩種方法及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定這兩種方法在最終估價(jià)結(jié)果中的權(quán)重?cái)?shù)，可得最終的估價(jià)結(jié)果。</p><p>　?。ㄋ模┳罡咦罴咽褂迷瓌t</p><p>　　經(jīng)過對(duì)估價(jià)對(duì)象的充分合理的論證，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下，選取能使估價(jià)

47、對(duì)象達(dá)到用途最佳、價(jià)值最高的利用形式作為估價(jià)的前提。</p><p><b>　　（五）估價(jià)方法選用</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)的特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的情況，本次估價(jià)報(bào)告選用市場(chǎng)比較法和收益法主要的估價(jià)方法。</p><p><b>　?。┕纼r(jià)測(cè)算過程</b>

48、;</p><p><b>　　1. 市場(chǎng)比較法</b></p><p>　　具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)的相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)房地產(chǎn)狀況因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正調(diào)整，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。</p><p>

49、;　　（1）選擇可比實(shí)例 經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。</p><p><b>　　實(shí)例A：</b></p><p>　　河南商丘鐵路大酒店 鐵路大酒店位于河南省東部重要鐵路樞紐，隴海線和京九線交匯處商丘市，是全國鐵路系統(tǒng)自籌資金、自主經(jīng)營豫東首家三星級(jí)涉外酒店。酒店面對(duì)火車站，毗鄰長途汽車站、民航班車起始站，具有便利的交通、優(yōu)越的地理位置、還是由東部進(jìn)

50、入河南省的必經(jīng)之地。鐵路大酒店擁有各類客房178間（套），大小會(huì)議室6個(gè)。鐵酒咖啡廳、大堂吧是您娛樂、休閑、商務(wù)洽談的理想場(chǎng)所。以中式、西式裝修風(fēng)格的大小餐廳3個(gè)將為您提供色、香、味、型俱佳的名酒佳肴。位于15樓的月光旋轉(zhuǎn)西餐廳，更讓您在品嘗正宗西餐的同時(shí)一覽商丘新貌。 </p><p><b>　　實(shí)例B：</b></p><p>　　河南新鄉(xiāng)泰和大酒店 　新鄉(xiāng)泰

51、和大酒店開業(yè)時(shí)間2007年2月，新近裝修時(shí)間2011年10月，全部裝修，主樓高21層，附樓高10層，有單人間、主樓標(biāo)準(zhǔn)間、主樓豪華商務(wù)間、豪華套房、貴賓樓普通標(biāo)準(zhǔn)單間、貴賓樓普通標(biāo)準(zhǔn)雙間、貴賓樓普通商務(wù)間、商務(wù)聯(lián)通套和行政套房等多種房型供客人選擇，客房總數(shù)223間（套）。房間設(shè)施一應(yīng)俱全。為客人提供商務(wù)中心、會(huì)議服務(wù)、免費(fèi)停車、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、叫醒服務(wù)、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、禮賓司服務(wù)、擦鞋服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目或設(shè)施。酒店地處火車站商業(yè)區(qū)，

52、位于自由街與人民西路交匯處西側(cè)，地理位置優(yōu)越，鬧中取靜，環(huán)境舒適，步行可至新鄉(xiāng)汽車站和新鄉(xiāng)火車站，交通出行十分便利。酒店裝修溫馨舒適，安逸時(shí)尚?！　?lt;/p><p><b>　　實(shí)例C：</b></p><p>　　河南濮陽龍泉山莊大酒店 龍泉山莊大酒店是以會(huì)展、旅游、度假為一體的現(xiàn)代化度假酒店。占地177畝，建筑面積2.23萬m2，是濮陽高新區(qū)內(nèi)唯一一家高星級(jí)酒

53、店。酒店擁有各類客房155間，房型包括：單人間、豪華標(biāo)間、豪華套房、行政標(biāo)間、商務(wù)標(biāo)間等，共有床位300個(gè)。酒店擁有多種規(guī)格大小會(huì)議室9個(gè)，可承辦各種多媒體會(huì)議及培訓(xùn)。餐飲可同時(shí)滿足400多人的團(tuán)隊(duì)就餐。各種康體娛樂設(shè)施齊全，臺(tái)球、乒乓球、保齡球、桑拿洗浴、室內(nèi)恒溫游泳池、室外燈光網(wǎng)球場(chǎng)等應(yīng)有盡有。</p><p>　?。?）確定可比實(shí)例修正系數(shù)</p><p>　　表1 可比實(shí)例成

54、交價(jià)格</p><p><b>　　交易情況修正系數(shù)：</b></p><p>　　可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)為：100/98</p><p>　　可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)為: 100/100</p><p>　　可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)為: 100/101</p><p>　　表2

55、同類土地2013年1-6月的價(jià)格變動(dòng)情況（定基價(jià)格指數(shù)）</p><p>　　求取交易日期調(diào)整系數(shù)：</p><p>　　可比實(shí)例A的交易提起調(diào)整系數(shù)為： 101.5/100</p><p>　　可比實(shí)例A的交易提起調(diào)整系數(shù)為： 101.5/100</p><p>　　可比實(shí)例A的交易提起調(diào)整系數(shù)為： 101.5/100</p>

56、<p>　　表3 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果</p><p>　　求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：</p><p>　　可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：=</p><p>　　可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：=</p><p>　　可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：=</p><p><b>　?。?）計(jì)算比

57、準(zhǔn)價(jià)格</b></p><p>　　修正后各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=案例交易價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正價(jià)格*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)</p><p><b>　　求取比準(zhǔn)價(jià)格</b></p><p>　　經(jīng)過修正后的各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：</p><p>　　VA = 5920 * **=5789.9元/㎡

58、</p><p>　　VB = 5840* **=6197.7元/㎡</p><p>　　VC =6120 * **=6144.2元/㎡</p><p>　　因可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象最類似，可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象類似程度相同，所以取全數(shù)分別為：0.6 ，0.2，0.2。即：</p><p>　　比準(zhǔn)價(jià)格=5789.8*0.6+6197.7*0

59、.2+6144.2*0.2=5942.3元/㎡</p><p>　　總價(jià)=5942.3*21600=12835.4（萬元）</p><p><b>　　2.收益法</b></p><p>　?。?） 經(jīng)營收益測(cè)算</p><p>　　經(jīng)調(diào)查，豫達(dá)未來酒店經(jīng)營主要分為三部分：住房部、餐飲部、出租店內(nèi)面積，收益除此三部分之外

60、，還包括酒店配套的設(shè)施收費(fèi)所取得的收入。</p><p><b>　　A．客房部分收入</b></p><p>　　根據(jù)實(shí)地調(diào)查，豫達(dá)未來酒店各類客房數(shù)量，收費(fèi)（服務(wù)費(fèi)率按客房類型分類收?。?，入住率不一，具體如下表：</p><p><b>　　B．餐廳收入</b></p><p>　　本酒店分為中

61、餐和西餐兩個(gè)部分，中餐有單獨(dú)包間和公共餐廳（自助餐），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、座位數(shù)、上座率及包間情況如下表：</p><p><b>　　C．其他收入</b></p><p>　　經(jīng)調(diào)查，其他收入共包括出租會(huì)議廳；出租商場(chǎng)及其他收入，出租商場(chǎng)年租金為50萬元，其他收入按客房收入的10%收取，為119萬，會(huì)議廳收入具體情況列表如下：</p><p>　?。?

62、） 經(jīng)營支出的測(cè)算</p><p>　　按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，豫達(dá)未來酒店?duì)I業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用分別占年收入的20%、25%、5%，稅費(fèi)分別征收城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅、教育稅及附加,分別為年收入的0.15%、5%、0.25%。因?yàn)樵ミ_(dá)未來酒店為商業(yè)房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)加上商業(yè)利潤，為總支出的10%。具體支出見下表：</p><p>　?。?） 凈收益的測(cè)算</p>

63、<p>　　凈收益=年總收入-支出項(xiàng)目-商業(yè)利潤=28689132.3-17483157.2=11205975.1（元）</p><p>　?。?） 房地產(chǎn)凈收益</p><p>　　**酒店年凈收益為1120.6萬元，土地剩余年限為31.5年，報(bào)酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，考慮酒店房地產(chǎn)不確定因素，確定酒店綜合報(bào)酬率為9%，酒店建筑面積為21600㎡，則房地產(chǎn)

64、收益價(jià)值為：</p><p>　　V=(a÷r)*[1-1÷(1+r)^n]=11205975.1÷9%*[1-1÷(1+9%)^31.5]=12442.9萬元,則酒店單位面積收益價(jià)值為：124429368.4÷21600=5760元/㎡。</p><p>　?。ㄆ撸┕纼r(jià)結(jié)果的確定</p><p>　　根據(jù)估價(jià)目的及

65、估價(jià)特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，本次估價(jià)的結(jié)果確定采用加權(quán)平均的方法，即市場(chǎng)比較法和收益法所占權(quán)值分別為40%和60%，據(jù)此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完好狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格為12835.4*40%+12442.9*60%=12599.9（萬元）</p><p><b>　　六、附件</b></p><p>　　（一）、估價(jià)對(duì)象位置示意圖</p><