論物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押擔(dān)保.pdf

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保是以物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)為標(biāo)的的權(quán)利抵押擔(dān)保。作為一種新型的權(quán)利抵押擔(dān)保，物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在增強(qiáng)債務(wù)人的融資能力和保障債權(quán)人的債權(quán)受償方面發(fā)揮著重要的作用。雖然司法實(shí)務(wù)中大量的矛盾和糾紛亟待解決，但是法學(xué)理論與現(xiàn)行立法沒有對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保進(jìn)行具體的規(guī)范和調(diào)整。針對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的概念不確定、存在依據(jù)不充分、設(shè)立程序不規(guī)范以及實(shí)現(xiàn)方式特殊等問題，文章分別從理論層面和實(shí)際運(yùn)作層面闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)

2、保問題，并提出了相關(guān)法律建議。理論上，一方面，以對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)定義與屬性的分析為基礎(chǔ)，明確了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的含義和特征，這是物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保確立的前提條件；另一方面，從法理學(xué)、法經(jīng)濟(jì)學(xué)、民事基本原則和抵押擔(dān)保理論四個(gè)方面論證了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的存在依據(jù)，為今后的法律制定和司法實(shí)踐提供理論支撐。實(shí)際運(yùn)作上，一方面，以現(xiàn)行法律和相關(guān)立法例為參考，分析了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的設(shè)定程序和消滅原因；另一方面，指出了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保實(shí)現(xiàn)中存在

3、的特殊問題，如物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估，具體的實(shí)現(xiàn)方法以及對(duì)物業(yè)所有人的效力問題。通過對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，提出更新法學(xué)理念和出臺(tái)相關(guān)規(guī)范的法律建議，旨在理論上確立物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的同時(shí)，為司法實(shí)務(wù)提供指導(dǎo)和規(guī)范。
　　 文章除引言和結(jié)語(yǔ)外分為以下五部分：
　　 第一部分對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保進(jìn)行界定。首先，闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的標(biāo)的——物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念及其用益物權(quán)的屬性。其次，分析了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保

4、的含義，并說(shuō)明其在抵押標(biāo)的、設(shè)定程序、權(quán)利歸屬狀態(tài)和實(shí)現(xiàn)方式四個(gè)方面的特征。最后，論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的聯(lián)系和區(qū)別。
　　 第二部分論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的依據(jù)。首先，從法的利益價(jià)值和自由價(jià)值的角度，分析了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的法理學(xué)依據(jù)。其次，以效率原則為出發(fā)點(diǎn)，運(yùn)用供給—需求、成本—收益分析工具，闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的法經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)。再次，通過對(duì)物權(quán)法定原則的反思，說(shuō)明物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保是民法上

5、意思自治原則的體現(xiàn)。最后，結(jié)合權(quán)利抵押和權(quán)利質(zhì)押制度，指出物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保是抵押擔(dān)保理論的實(shí)際應(yīng)用。
　　 第三部分闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的設(shè)立和消滅。由抵押擔(dān)保的設(shè)定條件可知，訂立物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同的債權(quán)行為和辦理物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記的事實(shí)行為是物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的設(shè)立行為。首先，詳細(xì)論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保合同的債權(quán)性質(zhì)、具體內(nèi)容和要件形式。其次，指出物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保應(yīng)采登記生效主義的立法例，辦理登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)文件和

6、證書且僅作形式審查。最后，論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保于原債權(quán)消滅、物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅、擔(dān)保存續(xù)期間經(jīng)過等情況下歸于消滅。
　　 第四部分論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問題。由于物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押標(biāo)的，使得物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過程較為特殊。首先，闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保實(shí)現(xiàn)的三個(gè)前提性條件。其次，通過對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑的立法例的介紹(公力救濟(jì)途徑和私力救濟(jì)途徑)，說(shuō)明物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)方式。確定以平均年收益金的方式對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行價(jià)

7、值評(píng)估，并分析了實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)所采取的拍賣、折價(jià)或者變賣的具體方法。最后，論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后對(duì)其他人的效力問題，包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)人的求償權(quán)、第三取得人的求償權(quán)以及其對(duì)物業(yè)所有人的效力問題。
　　 第五部分提出完善物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的法律建議。首先，在法學(xué)理念上要突破傳統(tǒng)物權(quán)法定原則的局限，提倡權(quán)能的多樣化利用。其次，論述了在現(xiàn)有法律框架內(nèi)解決物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押?jiǎn)栴}的觀點(diǎn)及方法。最后，指出在立法條件成熟時(shí)出臺(tái)關(guān)于規(guī)范物業(yè)