棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題研究.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對土地尤其是建設(shè)用地的需求日益加大，城市土地供求矛盾日益突出，土地需求者開始將目光從城市轉(zhuǎn)移向農(nóng)村。同時(shí)，隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第二、三產(chǎn)業(yè)開始大力發(fā)展，這必然會涉及到集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。眾多因素促進(jìn)了集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)勢在必行。但國家考慮糧食安全的需要，通過制定相關(guān)制度政策，從一定程度上限制集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，使得其流轉(zhuǎn)只能私下進(jìn)行。流轉(zhuǎn)行為得不到法律的規(guī)范和保護(hù)，必然導(dǎo)致流轉(zhuǎn)成本巨大。面對

2、現(xiàn)實(shí)與制度的矛盾，國家也逐步設(shè)立了多個集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)，現(xiàn)已開始在全國范圍內(nèi)進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革。
　　 棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地也是受眾多因素推動自發(fā)流轉(zhuǎn)的，在相關(guān)法律制度還不完善的情況下，流轉(zhuǎn)過程中必然會存在很多突出問題。本論文的一個創(chuàng)新之處是選取棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為研究對象，從棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、影響因素、存在問題等方面進(jìn)行研究，提出從根本上解決流轉(zhuǎn)問題的相關(guān)建議，以促使其土地規(guī)范合理有

3、序流轉(zhuǎn)，提高土地利用率，切實(shí)保護(hù)耕地及農(nóng)民利益。
　　 本論文首先結(jié)合相關(guān)專業(yè)理論，運(yùn)用定性與定量分析相結(jié)合的方法，從自然、社會、經(jīng)濟(jì)、制度等各個角度分析棲霞市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的影響因素，找出其流轉(zhuǎn)的驅(qū)動因子和障礙因子。研究得出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的提高等是促使其流轉(zhuǎn)的因素，而土地政策制度、社會保障體系等的不完善是抑制其流轉(zhuǎn)的重要因子。障礙因子的存在使得棲霞市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較為混亂無序，相關(guān)政策制度的不完善是引發(fā)眾多問

4、題的關(guān)鍵。同時(shí)，本論文通過查閱統(tǒng)計(jì)資料和問卷調(diào)查等手段，對棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在征地、收益分配和“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)等方面存在著很大的問題急需解決。征地過程中存在破壞基本農(nóng)田、大規(guī)模占用耕地、土地閑置、征地手續(xù)不全、對征地農(nóng)民補(bǔ)償?shù)偷戎T多問題。國家、農(nóng)民集體和農(nóng)民個人之間的收益分配也很不合理。農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織以及原來的土地使用者都不能分享土地征收之后帶來的巨額增值收益。農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織憑借土

5、地所有權(quán)獲得的土地收益也并沒有主要用于安置農(nóng)民和農(nóng)村建設(shè)，而主要是被個人侵吞。集體建設(shè)用地使用權(quán)人私自將土地轉(zhuǎn)讓、出租，獲得的收益完全歸其個人所有，而農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有權(quán)人應(yīng)享有的利益受到侵害，國家應(yīng)分享的部分流轉(zhuǎn)收益金也因監(jiān)管制度的缺失而大量流失。此外，隨著人們對住宅用地需求的持續(xù)加大以及城市房價(jià)的居高不下，棲霞市的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)開始盛行，但目前“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)是違法的，并不受法律保護(hù)。在棲霞市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的過程中，棲