基于實物和虛擬資產(chǎn)雙重屬性的住宅地價影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是個特殊的行業(yè)，它提供的產(chǎn)品具有消費品和資本品的雙重特性。作為消費品，它為房地產(chǎn)的所有者提供“居住空間”;而作為資本品，它在提供“居住空間”的同時也為所有者帶來資本收益。因此它是具有虛實二相性的一種特殊資產(chǎn)，但是房地產(chǎn)的虛擬性并不是一開始就顯現(xiàn)的，只有當(dāng)社會財富積累到一定程度，房地產(chǎn)成為人們有能力并且愿意進(jìn)行投資的投資品時其虛擬性才得以體現(xiàn)。由于其具有虛擬性，因此房地產(chǎn)的價格比較容易脫離房地產(chǎn)產(chǎn)品自身已經(jīng)投入的實際資本的價格而出

2、現(xiàn)波動，在一定條件下被人為地炒高或跌落，這是人們在配置財富時不斷調(diào)整房地產(chǎn)在自己的投資組合中比例的結(jié)果。它的價格波動就同虛擬資產(chǎn)價格波動一樣，一方面與實體經(jīng)濟(jì)的價格有關(guān)，另一方面由于資金的流動與人們的投機(jī)有關(guān)。
　　 隨著房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)屬性的顯現(xiàn)，其對房地產(chǎn)價格的影響也越來越多。我國學(xué)者的相關(guān)研究表明，2002年之后我國各城市經(jīng)濟(jì)基本面因素對房地產(chǎn)價格的解釋能力在逐步減弱，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的因素對房地產(chǎn)波動的解

3、釋能力逐步下降。盡管經(jīng)濟(jì)的基本面可以解釋房地產(chǎn)價格的基本走勢，但已不能解釋太多的房地產(chǎn)價格波動，預(yù)測最準(zhǔn)的模型其錯誤率也很高。因此在房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動時，僅考慮實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是無法對房地產(chǎn)市場的變動進(jìn)行很好的解釋與預(yù)測，必須聯(lián)系金融和貨幣市場等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的因素。
　　 本文首先進(jìn)行文獻(xiàn)研究，通過文獻(xiàn)研究提出研究的意義和擬解決的問題、明確相關(guān)的研究內(nèi)涵和明確研究的理論基礎(chǔ)，之后進(jìn)入理論研究階段，從房地產(chǎn)的實物資產(chǎn)屬性和虛擬資產(chǎn)屬性

4、出發(fā)研究住宅地價影響因素及其運(yùn)行機(jī)制，最后以城市土地市場化程度較高并且房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性較強(qiáng)的南京市土地市場進(jìn)行實證研究，利用計量分析軟件進(jìn)行相關(guān)性分析和回歸分析。研究的主要結(jié)論包括:
　　 (1)貨幣供應(yīng)量、股票成交額、期貨成交額與住宅地價呈高度線性相關(guān)，且是正相關(guān)關(guān)系;房地產(chǎn)投資總額、房價、人均住房建筑面積、年末戶籍總?cè)丝跀?shù)、普通高校在校學(xué)生人數(shù)、商品房銷售面積、內(nèi)地居民登記結(jié)婚對數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、