基于GWR模型的城市住宅地價(jià)空間分異研究——以杭州市為例.pdf

1、城市住宅土地價(jià)格的形成是多種因素在城市地域空間范圍內(nèi)共同作用的結(jié)果。探究住宅地價(jià)隨空間位置的變化規(guī)律，揭示住宅地價(jià)與其影響因素間的空間關(guān)系，有利于深入認(rèn)識(shí)和理解住宅地價(jià)的空間分布特征、內(nèi)在規(guī)律及其形成機(jī)理，并為土地相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)住宅土地市場(chǎng)監(jiān)管提供科學(xué)的決策依據(jù)。因此，本文從理論和實(shí)證兩方面，對(duì)城市住宅地價(jià)空間分異展開(kāi)研究。
　　 首先，在回顧國(guó)內(nèi)外城市地價(jià)空間分異研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，本文總結(jié)了地價(jià)空間分異的理論基礎(chǔ)，并對(duì)城市地價(jià)

2、空間分異的概念進(jìn)行了界定。城市地價(jià)的形成與地理位置有關(guān)，并由此表現(xiàn)出空間依賴(lài)性和空間異質(zhì)性，地價(jià)空間分異模式為地價(jià)的關(guān)聯(lián)與差異在空間上的表現(xiàn)。
　　 其次，本文選取杭州市作為研究區(qū)，采用地理信息系統(tǒng)(GIS)空間分析方法進(jìn)行定量分析。本文采用了探索性空間數(shù)據(jù)分析(ESDA)方法，探索住宅地價(jià)分布的空間數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)以及空間變化趨勢(shì)，結(jié)果表明杭州市住宅地價(jià)數(shù)據(jù)不符合正態(tài)性，且在南北以及東西方向上分別呈現(xiàn)沿二次曲線(xiàn)的變化趨勢(shì)；本文進(jìn)一步采

3、用空間自相關(guān)分析，結(jié)果表明杭州市住宅地價(jià)呈現(xiàn)出一定程度的空間集聚，主城區(qū)為住宅地價(jià)的“熱點(diǎn)”，城東北、城北的城市邊緣區(qū)為住宅地價(jià)的“冷點(diǎn)”，同時(shí)，一定范圍內(nèi)的住宅地價(jià)呈現(xiàn)隨機(jī)分布。在對(duì)住宅地價(jià)進(jìn)行泛克里金空間插值并生成連續(xù)的地價(jià)表面的基礎(chǔ)上，本文分析歸納了杭州市住宅地價(jià)空間分異模式。研究結(jié)果表明杭州市住宅地價(jià)分布屬于從中心向外圍逐漸降低的“單核”空間結(jié)構(gòu)，地價(jià)在空間上以市中心中央商務(wù)區(qū)(CBD)為核心向周邊不斷衰減擴(kuò)展，同時(shí)，地價(jià)空間分

4、布出現(xiàn)少數(shù)空間變異現(xiàn)象。
　　 最后，本文深入探討了地理加權(quán)回歸(GWR)模型以及混合地理加權(quán)回歸模型(MGWR)的模型原理、權(quán)重獲取以及擬合估計(jì)方法，并對(duì)GWR模型研究土地價(jià)格進(jìn)行了適宜性分析。在此基礎(chǔ)上，本文將GWR模型應(yīng)用到城市住宅地價(jià)空間分異的研究中。本文選取了9個(gè)區(qū)位影響因素與2個(gè)宗地個(gè)別因素，建立GWR模型闡釋住宅地價(jià)與其影響因素之間的定量關(guān)系，并使用可視化手段進(jìn)行地圖表達(dá)。結(jié)果表明，杭州市住宅土地價(jià)格一方面受到宗地

5、個(gè)別因素的作用，另一方面又受到土地所在位置區(qū)位條件的影響。其中，容積率、與西湖距離、與醫(yī)院距離和住宅地價(jià)之間呈現(xiàn)出明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，而與快速道路距離和住宅地價(jià)之間存在正相關(guān)；與此同時(shí)，CBD/主要商業(yè)區(qū)、地鐵站、商場(chǎng)、大運(yùn)河的影響程度隨空間位置而顯著改變。模型對(duì)比表明GWR模型對(duì)地價(jià)的擬合程度遠(yuǎn)高于一般線(xiàn)性回歸模型。經(jīng)GWR模型回歸系數(shù)的空間非平穩(wěn)性檢驗(yàn)證實(shí)，各因子的影響大小隨空間變化的顯著程度存在差異，因此，本文相應(yīng)建立MGWR模型，