城市景觀對住宅價格的影響——以杭州市為例.pdf

1、優(yōu)美的景觀能使人產(chǎn)生愉悅感、新鮮感，給人帶來精神上的愉悅及身體上的裨益。隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們生活水平逐漸提高，在物質(zhì)生活得到滿足的同時，居民越來越重視居住環(huán)境的質(zhì)量。城市景觀，作為城市公共物品，其具有稀缺性及區(qū)位的特殊性兩個特征，離景觀較近的住宅享有景觀所提供的公共福利也較多，最直接反映在景觀對周邊住宅價格有明顯的提升作用。另一方面，城市景觀作為城市公共物品，其經(jīng)濟(jì)價值是隱性的，除用地外還需要政府的財政支出加以維護(hù)，相比房產(chǎn)開發(fā)、

2、工廠建設(shè)等其他用地方式，其帶來的經(jīng)濟(jì)效益難以直接用貨幣形式來衡量，因而其作用常遭到忽略，致使公共收益流失或分配不均。本文從住宅和小區(qū)兩個層面探討杭州市城市景觀對住宅價格的影響，并對杭州市住宅價格的空間自相關(guān)效應(yīng)進(jìn)行了分析。本文主要工作和結(jié)論有：
　　 (1)本文在理論上對特征價格法及相關(guān)改進(jìn)性研究進(jìn)行了介紹，并對特征價格法在環(huán)境評估領(lǐng)域的應(yīng)用及研究進(jìn)行了較為詳盡的綜述。在以往研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行了變量設(shè)置和選擇。本文以杭州市6個主城

3、區(qū)作為研究區(qū)域，收集有效住宅價格樣本數(shù)據(jù)3400個以及獲得住宅小區(qū)均價樣本數(shù)據(jù)660個，并對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行量化。
　　 (2)杭州市內(nèi)擁有山、湖、河、濕地、公園等眾多類型景觀，本文對杭州市的各類景觀的質(zhì)量及分布等情況進(jìn)行描述和總結(jié)，并繪制了杭州市住宅價格等值線圖。
　　 (3)構(gòu)建特征價格模型對城市景觀對住宅價格的影響進(jìn)行了分析，實證表明，西湖距離和最近公園的距離對住宅價格都為負(fù)向的影響，即到西湖和最近公園的距離越遠(yuǎn)，住宅

4、價格會越低，到最近公園的面積越大，那么住宅價格會相應(yīng)增大；較好的景觀舒適性會使住宅價格有一定的溢價。西湖景觀舒適性影響范圍約為4.59千米，錢塘江景觀舒適性影響范圍約為0.8千米。
　　 (4)建立空間特征價格模型對杭州市的空間自相關(guān)效應(yīng)進(jìn)行了分析。結(jié)果顯示杭州市的住宅價格在空間分布上具有一定的空間相關(guān)性，并不是完全隨機(jī)分布的，因而在進(jìn)行特征價格回歸時，有必要考慮空間相關(guān)的影響。經(jīng)實證發(fā)現(xiàn)，相對于傳統(tǒng)特征價格模型，空間計量模型的