城市住宅價(jià)格的合理性分析——以杭州市為例.pdf

1、我國實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，同時(shí)帶來許多問題，例如:房地產(chǎn)市場擴(kuò)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)占用資金太多，商品房大量空置，去庫存壓力大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)等等，以上問題的產(chǎn)生很多人認(rèn)為是城市住宅價(jià)格（以下簡稱“房價(jià)”）不合理引起的，因而如何評價(jià)城市住宅價(jià)格的合理性顯得尤為迫切。
　　本文對國內(nèi)外城市住房價(jià)格研究成果進(jìn)行了梳理，指出了目前房價(jià)研究中存在過于強(qiáng)調(diào)住房商品性、房地產(chǎn)投資功能、房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和房地

2、產(chǎn)金融的杠桿作用的偏向，并以杭州為例，提出了城市住房價(jià)格合理性分析的原則與方法。通過研究得出以下結(jié)論:
　　(1)從房價(jià)增長率與GDP增長率的比值來看，杭州市房價(jià)變化合理。其房價(jià)的變化幅度與GDP的變化幅度比值在擴(kuò)張性耦合區(qū)間，且與人口、城鎮(zhèn)化率、人均可支配收入的變化方向一致。
　　(2)從房價(jià)收入比來看，杭州房價(jià)收入比偏高。是因?yàn)橛?jì)算房價(jià)收入比過程未考慮不同階層收入差異，上一代人（或者幾代人）的資助，房地產(chǎn)改革前福利性住房

3、的存量資產(chǎn)價(jià)值，目前的城市住房價(jià)格是交易雙方達(dá)成的，并不違背市場原則。
　　(3)從地價(jià)占房價(jià)的比例看，杭州地價(jià)占房價(jià)的比例偏高，原因不僅是土地資源的稀缺性，而且是土地出讓招拍掛過程中“地王”的產(chǎn)生是房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，是由需求決定的。
　　(4)從租售比來看，杭州租售比高，是因?yàn)樽赓U市場不規(guī)范，傳統(tǒng)福利制度下低租金的慣性的作用，同時(shí)，房地產(chǎn)投資者購買住房并不寄希望于依靠租金收回投資，更加看重的是房價(jià)的增值。
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4、)從不同用途地價(jià)比例關(guān)系看，杭州住宅地價(jià)相對工業(yè)地價(jià)較高，是因?yàn)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的財(cái)政貢獻(xiàn)大，就業(yè)作用顯著。此外，杭州住宅地價(jià)高是因?yàn)槭袌龌潭雀撸耘馁u方式出讓較多，競爭激烈。
　　(6)從住房保障功能分析，杭州市住房價(jià)格增長并沒有真正損害城市居民的生活質(zhì)量。近年來城市人均居住面積上升、低收入居民的居住條件在不斷改善。
　　并且，結(jié)合杭州市實(shí)際，論證了城市住房價(jià)格宏觀調(diào)控和管理的必要性和可行性。
　　(1)房地產(chǎn)市場的理

5、性增長對于國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)有序增長有著重要的作用，房地產(chǎn)市場調(diào)控可以抑制房地產(chǎn)價(jià)格顯著上漲。
　　(2)低收入家庭通過市場購買住宅不大現(xiàn)實(shí)，政府有責(zé)任解決他們的住房困難問題，為其提供戶型、面積、配套設(shè)施相對合理的保障性住房。
　　(3)房地產(chǎn)由于其位置的固定性和土地的稀缺性，住宅市場容易引發(fā)過度投機(jī)行為，政府為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有必要采取合理的信貸和限購、限價(jià)政策。
　　(4)由于信息不對稱問題，在住宅營銷過程