城市土地公開出讓市場波動及其影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、目前我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期，土地市場化程度雖然較以前有了較大的提高，但是市場機(jī)制依然不能充分發(fā)揮作用。在政府的干預(yù)和控制、經(jīng)濟(jì)因素和城市規(guī)劃因素的影響下，土地市場尤其是土地公開出讓市場出現(xiàn)了明顯的波動。因為土地財政對地方發(fā)展的重要性，同時由于土地市場與房地產(chǎn)市場的密切聯(lián)系，國家出臺了一系列措施穩(wěn)定土地市場，但是效果不明顯，關(guān)鍵點(diǎn)就在于土地市場不是一個單一經(jīng)濟(jì)體，它不僅受政策調(diào)控的影響，更與經(jīng)濟(jì)等有著密切的關(guān)系。
　　 本文從系統(tǒng)的

2、角度看待土地市場，以土地市場中市場化程度最高的土地公開出讓市場作為研究對象，選擇了土地公開出讓市場地價指數(shù)作為監(jiān)測指標(biāo)，總結(jié)歸納波動特征，分析造成波動的原因，基本分清由市場機(jī)制運(yùn)作產(chǎn)生的波動和由外界因素產(chǎn)生的波動。在眾多因素當(dāng)中，重點(diǎn)研究宏觀政策、經(jīng)濟(jì)增長以及城市規(guī)劃對土地公開出讓產(chǎn)生的影響及其作用機(jī)制。
　　 通過對波動監(jiān)測指標(biāo)與各項因素的定性和定量研究，結(jié)果表明：
　　 （1）在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，市場化制度的確立為

3、土地公開出讓市場的建立和快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。然而在土地市場管理政策中，直接指令性政策的實(shí)施雖然能夠快速暫時解決問題，但是由于政策慣性的存在，對市場后期負(fù)面影響較大；而指導(dǎo)性政策雖然效果相對比較慢，但是正面效果更突出。
　　 （2）經(jīng)濟(jì)因素對土地公開出讓市場的影響在各因素中是最大的。雖然GDP對土地公開出讓市場價格的影響滯后3期，城市固定資產(chǎn)投資對其的影響滯后2期，但是兩項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對土地成交價格的影響非常明顯，而且經(jīng)濟(jì)因素的影響貫

4、穿土地公開出讓市場發(fā)展的整個過程。
　　 （3）土地市場的幾次大幅波動都與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地周期有關(guān)。企業(yè)在大量儲備土地之后會促使土地公開出讓市場進(jìn)入低潮期。而且企業(yè)的銷售預(yù)期也會對拿地決策有很大的影響，只是理論上推測兩者存在滯后的可能性較大。
　　 （4）容積率對地價的影響也非常明顯。在區(qū)位因素控制下，容積率每變化1％，市區(qū)住宅用地成交單位地價隨之變動的平均幅度為0.93％。
　　 在此研究的基礎(chǔ)上，本文針對土