昆明市主城區(qū)住宅租金空間分異模式與影響因素研究.pdf

1、通過幾十年的發(fā)展，昆明市房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)成為了成熟的市場。房地產(chǎn)住宅市場包括了住宅銷售市場與住宅租賃市場，與住宅銷售市場相比，住宅租賃市場發(fā)展較晚，發(fā)展到現(xiàn)在仍存在較多問題待解決。這些問題的出現(xiàn)引起了社會的關(guān)注，問題主要有市場管理不當、法律法規(guī)不完善、租金定價混亂等。房租與房價一樣，與地理區(qū)位有著密切的聯(lián)系，由于區(qū)位因素在空間分布上的不均衡，使得房租在空間上呈現(xiàn)差異性特征，這就導(dǎo)致租金的確定有較多影響因素。為了解決租金定價難這一問題，

2、幫助住建部門更好的管理租金，本文運用ArcGIS軟件中的地統(tǒng)計模塊，對昆明市住宅租金進行空間分析、建立空間模型，同時探索著把特征價格理論應(yīng)用于昆明市的住宅租賃市場，并結(jié)合具體城市構(gòu)建特征價格模型研究住宅租金的空間分異，主要工作及結(jié)論如下：
　　研究了住宅價格空間分異理論與特征價格模型，在理論研究的基礎(chǔ)上以昆市主城區(qū)包括了五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)等4個行政區(qū)的研究區(qū)域內(nèi)的住宅租賃市場為研究對象進行了實證研究。運用地理信息系統(tǒng)中

3、的空間插值技術(shù)（Krigring插值法），得到了昆明市住宅租金等值線圖，發(fā)現(xiàn)昆明市住宅租金分布呈典型的扇形分布模式。租金以翠湖為中心向四周不規(guī)律的降低，在北市區(qū)、滇池旅游度假區(qū)、佴家灣與高新區(qū)出現(xiàn)了租金的次中心，盤龍江對租金影響顯著。通過聚類分析按照租金的高低把樓盤分為了五個等級，發(fā)現(xiàn)低租金的樓盤主要分布在城市的外緣區(qū)域，高租金樓盤主要分布在城市中心。
　　并以昆明市主城區(qū)為研究區(qū)域，選擇了12個住宅特征作為模型的自變量，對研究區(qū)