重慶市主城區(qū)住宅地價(jià)空間異質(zhì)性及其驅(qū)動(dòng)力研究.pdf

1、城巿住宅用地空間布局是多因素綜合影響的結(jié)果。隨著城市戰(zhàn)略定位調(diào)整、功能性規(guī)模擴(kuò)張和公共道路設(shè)施的布局與調(diào)整，住宅用地空間布局結(jié)構(gòu)和范圍呈現(xiàn)出一定的演變規(guī)律。探索及捕捉其主導(dǎo)因素信息，有利于深入揭示住宅用地空間分布規(guī)律及其形成機(jī)理，為政府部門合理規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局交通基礎(chǔ)設(shè)施提供決策依據(jù)。在城市住宅用地空間布局內(nèi)部，城巿住宅地價(jià)也并非“均衡”分布，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性特征。為探究其在城市住宅布局內(nèi)部的空間分異規(guī)律，深入分

2、析研究各影響因子對(duì)住宅地價(jià)的作用機(jī)理。本文采用重慶市主城區(qū)2010-2015年住宅土地出讓交易數(shù)據(jù)，從住宅用地空間布局與地價(jià)驅(qū)動(dòng)力兩方面展開研究。
　　在住宅用地空間布局研究方面：以往關(guān)于城市空間布局結(jié)構(gòu)的研究是從空間角度以級(jí)差地租劃分城市結(jié)構(gòu)布局，本文在對(duì)競(jìng)租理論拓展演繹基礎(chǔ)上，運(yùn)用時(shí)間可達(dá)性代替空間距離，劃分時(shí)間可達(dá)性圈層，從時(shí)間維度界定城市住宅用地空間布局范圍。分析在現(xiàn)行交通運(yùn)營(yíng)能力下，各時(shí)間圈層住宅用地的空間分布情況以及住

3、宅用地最大出讓范圍，明晰居民住房消費(fèi)通勤偏好與忍耐時(shí)限。
　　在地價(jià)驅(qū)動(dòng)力分析方面：結(jié)合本文住宅用地空間布局研究結(jié)果，本文首先對(duì)重慶市主城區(qū)2010-2015年所出讓的住宅用地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行交易時(shí)間、使用年限、容積率、開發(fā)程度修正和異常點(diǎn)排除等預(yù)處理分析，再應(yīng)用探索性空間分析（ESDA）驗(yàn)證地價(jià)樣點(diǎn)的空間相關(guān)性及相關(guān)程度，最后采用地理統(tǒng)計(jì)(Geostatisties)方法的半方差分析與克里格空間插值法綜合探析住宅地價(jià)的空間變化情況，切實(shí)

4、論證了住宅地價(jià)的空間非平穩(wěn)性?？紤]到研究區(qū)住宅地價(jià)空間非平穩(wěn)性，本文在研究方法采用地理加權(quán)回歸模型（GWR）。另外，在研究尺度上，基于重慶市主城區(qū)山地地形為主的地域特色考慮，本文選取時(shí)間成本作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，以區(qū)別于同類研究的空間歐氏距離測(cè)算，力求最大程度貼近研究區(qū)實(shí)際狀況。
　　實(shí)證研究方面，對(duì)住宅用地空間布局結(jié)構(gòu)研究。運(yùn)用矢量-柵格數(shù)據(jù)一體的網(wǎng)絡(luò)分析和距離成本加權(quán)方法，設(shè)定公共交通與道路空白、阻隔地帶通行速度，疊合2010-201

5、5年研究區(qū)住宅用地出讓數(shù)據(jù)，測(cè)算研究區(qū)時(shí)間可達(dá)性空間范圍與住宅用地布局結(jié)構(gòu)。研究表明：①近6年來(lái)，住宅用地出讓空間范圍最遠(yuǎn)距離達(dá)105分鐘，較集中分布于60分鐘范圍內(nèi)。結(jié)合研究區(qū)住宅用地最遠(yuǎn)出讓空間布局，表明在現(xiàn)有的交通運(yùn)營(yíng)能力條件下，居民住房消費(fèi)通勤忍耐時(shí)限約為105分鐘。②從單一等時(shí)線來(lái)看，軌道交通在15分鐘與60分鐘可達(dá)性范圍上拉升明顯。在等時(shí)線局部區(qū)域，受道路通行能力、山體坡度與道路密集度影響顯著。③以時(shí)間可達(dá)性15-105分鐘

6、遞增過程中（間隔15分鐘）劃分的城市住宅空間結(jié)構(gòu)，地價(jià)呈現(xiàn)出中心向外圍逐漸遞減的衰變趨勢(shì)，且在同一時(shí)間圈層內(nèi)部，住宅地價(jià)呈現(xiàn)出顯著結(jié)構(gòu)化差異。為進(jìn)一步深入探討研究住宅用地空間布局內(nèi)部的地價(jià)空間異質(zhì)性及其驅(qū)動(dòng)力因素，本文選取政策規(guī)劃調(diào)控、交通、商圈、教育與公共設(shè)施和江景資源等6方面因素，運(yùn)用GWR模型進(jìn)行計(jì)量分析。研究結(jié)果表明：規(guī)劃政策因子在城市開發(fā)新區(qū)與老城區(qū)差異顯著；公園濕地與體育館廣場(chǎng)在一定的空間范圍上存在某種相似作用，公園濕地整體

7、上對(duì)住宅地價(jià)帶動(dòng)作用明顯；學(xué)校、醫(yī)院、主干道和軌道交通的空間分布密度以及區(qū)域間交通通達(dá)度與地價(jià)密切相關(guān)；江景資源的豐富度與地形坡度對(duì)住宅地價(jià)起主導(dǎo)作用。另外，為細(xì)化研究各影響因子在空間布局上的差異，甄別時(shí)空布局范圍上的主導(dǎo)因素，本文分別選定15分鐘、30分鐘、45分鐘、75分鐘可達(dá)性范圍進(jìn)行闡述分析。
　　基于本文時(shí)間可達(dá)性劃分城市住宅用地空間布局的研究視角，可為政府合理規(guī)劃、布局交通基礎(chǔ)設(shè)施提供新導(dǎo)向。通過科學(xué)合理的布局公共交通