基于區(qū)位和鄰里特征的住宅價格影響研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的運行狀態(tài)直接影響我國經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展和金融體系的安全，同時，房地產(chǎn)的財富效應也直接或間接的影響著居民的生活水平。因此，房地產(chǎn)價格，作為房地產(chǎn)價值的外在體現(xiàn)，成為社會各界廣泛關注的焦點。伴隨著2013上半年“新國五條”的上一屆政府調(diào)控收官之舉，新一屆政府的“去行政、重市場”理念，房產(chǎn)稅證收擴圍和新一輪的城鎮(zhèn)化浪潮興起，有必要進一步深入研究和探討房地產(chǎn)價格問題。
　　實際數(shù)據(jù)顯示

2、，不同的城市，以及城市中不同區(qū)位的住宅價格的價格差別很大，有的甚至相差數(shù)十倍;相同的區(qū)位，不同的鄰里環(huán)境，也會給住宅價格帶來很大的差異。本文希望以房地產(chǎn)行業(yè)比較發(fā)達的上海為例，運用特征價格模型，研究區(qū)位和鄰里特征對于住宅價格的影響。
　　本文從國內(nèi)外對于住宅價格的研究現(xiàn)狀出發(fā)，使用特征價格法研究區(qū)位和鄰里特征對住宅價格的影響。通過理論分析構建模型，實證分析得出結論。首先，通過理論分析梳理了特征價格模型的起源和發(fā)展、詳細闡述了特征價

3、格模型的理論基礎，總結了特征價格模型的應用。然后，對住宅價格進行實證分析。本文的實證分析主要集中于分析區(qū)位（到CBD的距離、小區(qū)地鐵可達性）和鄰里（學區(qū)、社區(qū)）特征對住宅價格的影響。采用循序漸進的思路，第一步，分析區(qū)位對住宅價格的影響。第二步，在區(qū)位的基礎上加入學區(qū)和社區(qū)變量，進一步分析各特征對住宅價格的影響。
　　本文的創(chuàng)新性主要在于:
　　(1)本文采用小區(qū)住宅成交均價作為特征分析的價格，剔除了住房微觀建筑特征信息，而將

4、模型主要構建于住宅的區(qū)位和鄰里特征上，以研究住宅整體的區(qū)位和鄰里特征對住宅價格的影響。
　　(2)本文在住宅區(qū)位特征中的交通便利性的研究中選擇了小區(qū)的地鐵可達性而非使用得較多的公交線路條數(shù)作為研究變量，由于地鐵作為現(xiàn)代化的交通工具，方便快捷，逐漸成為人們廣泛且更愿意選擇的出行工具。
　　(3)本文研究了鄰里特征中的住宅學區(qū)和社區(qū)特征對住宅價格的影響，關于學區(qū)和社區(qū)對住宅價格的影響，國內(nèi)相應的實證研究不多，本文在此對其進行一些