基于HPM的西安曲江新區(qū)住宅特征價(jià)格分析.pdf

1、HPM(Hedonic Price Model)即特征價(jià)格模型，是歐美國家估計(jì)房地產(chǎn)住宅價(jià)格的重要方法，其基本原理是將住宅產(chǎn)品看成由一系列不同特征組成的異質(zhì)性商品，以消費(fèi)者偏好和效用為基礎(chǔ)研究影響住宅價(jià)格的各個(gè)特征屬性。HPM能夠改進(jìn)物業(yè)評(píng)估的操作方法且測算結(jié)果是無偏的，因此，在國外被廣泛的應(yīng)用到價(jià)值評(píng)估、指數(shù)構(gòu)建和非市場物品估價(jià)等方面。我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，住宅產(chǎn)品特征對(duì)住宅價(jià)格影響不顯著，加之?dāng)?shù)據(jù)采集困難等原因，使得這種方法在國

2、內(nèi)研究起步較晚。2003年西安市政府著手打造“文化歷史+價(jià)值+新城市”全國獨(dú)特的“曲江模式”，曲江新區(qū)憑借自身良好的自然環(huán)境以及宜居的人文氣息吸引了一大批國內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)。曲江新區(qū)房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)出建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)多樣等特點(diǎn)，一些高中檔樓盤如中海國際社區(qū)、萬科·金域曲江、金地·湖城大境等的建造，帶動(dòng)曲江新區(qū)住宅價(jià)格攀升。2012年曲江新區(qū)商品房銷售面積為198.44萬平方米，占西安市商品房銷售面積的17％，同比上漲6.18%。本

3、文試圖將HPM引入西安曲江新區(qū)住宅價(jià)格研究，構(gòu)建西安曲江新區(qū)特征價(jià)格模型，分析該區(qū)域住宅特征和住宅價(jià)格的關(guān)系。
　　本文闡述了特征價(jià)格理論及模型的發(fā)展，對(duì)HPM在住宅市場的國內(nèi)外研究進(jìn)行述評(píng)，系統(tǒng)分析了HPM相關(guān)理論，基于HPM對(duì)曲江新區(qū)住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究，從住宅特征角度確定了影響曲江新區(qū)住宅價(jià)格的13個(gè)主要特征變量。本文借助SPSS16.0統(tǒng)計(jì)軟件，采用線性、對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)3種函數(shù)形式對(duì)住宅變量進(jìn)行量化，通過對(duì)曲江新區(qū)住宅小區(qū)實(shí)