基于特征價(jià)格模型的住宅項(xiàng)目前期策劃研究.pdf

1、在世界性金融危機(jī)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的雙重壓力下,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。房地產(chǎn)策劃行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和領(lǐng)域,在這場(chǎng)突如其來(lái)的金融風(fēng)暴的沖擊和磨礪下,必將在重生中走向成長(zhǎng)、成熟。
　　撇開(kāi)外界的金融大背景不談,我國(guó)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)在多年發(fā)展過(guò)程中暴露出很多問(wèn)題,從盲目開(kāi)發(fā)到簡(jiǎn)單模仿,從抽象的情景描述到難以實(shí)現(xiàn)的操作流程,“假、大、空”的策劃理念和策劃模式充斥著策劃市場(chǎng)。以目前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)和走

2、勢(shì)來(lái)看,如果房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期,一味的只做定性假設(shè),而不引入一種科學(xué)合理的、定量化的分析手段,策劃行業(yè)則很難從根本上把握市場(chǎng)發(fā)展方向而有突破性的發(fā)展。
　　筆者在深入學(xué)習(xí)和研究特征價(jià)格理論及模型中發(fā)現(xiàn),若能將特征價(jià)格理論模型加以改進(jìn),應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃中,通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量化的分析,借以在房地產(chǎn)策劃初期改進(jìn)產(chǎn)品定位,同時(shí)較為合理的進(jìn)行價(jià)格定位,那么策劃的成功率可能會(huì)大幅提高,促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功,同時(shí)是房地產(chǎn)策劃行業(yè)能

3、夠理性增長(zhǎng),有效循環(huán)。
　　本文首先對(duì)住宅特征價(jià)格模型和理論在項(xiàng)目前期策劃中的適用性和可行性進(jìn)行分析;隨后在根據(jù)已有研究成果的基礎(chǔ)上,通過(guò)訪談和實(shí)地調(diào)查的方法,確定合理的住宅市場(chǎng)特征變量,構(gòu)造住宅特征價(jià)格模型;結(jié)合石家莊住宅市場(chǎng)真實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù),得到可信的住宅特征價(jià)格,用以指導(dǎo)住宅項(xiàng)目前期策劃。
　　本文的研究?jī)?nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:
　　特征價(jià)格運(yùn)用于住宅項(xiàng)目前期策劃的理論可行性分析。由于特征價(jià)格理論在國(guó)內(nèi)運(yùn)用的不甚

4、廣泛,且多作為一種市場(chǎng)分析手段,因此文章在對(duì)特征價(jià)格理論和項(xiàng)目前期策劃理論詳細(xì)闡述的基礎(chǔ)上,找到二者的共通之處,即住宅特征及其價(jià)格與前期策劃所涉及的產(chǎn)品和價(jià)格定位具備相似之處,以此為基點(diǎn)進(jìn)行深入研究。
　　住宅特征變量的選擇和量化。從住宅特征的視角,結(jié)合前期策劃的需要確定住宅價(jià)格的影響因素,對(duì)獲得的住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行合理量化,為建立城市住宅特征價(jià)格模型打下良好的基礎(chǔ)。
　　住宅特征價(jià)格模型分析。以石家莊市區(qū)為例,建立住宅特征價(jià)格模