大型房地產(chǎn)住宅項目前期定位研究.pdf

1、大型房地產(chǎn)住宅項目，即房地產(chǎn)大盤，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。隨之城市中心的地塊日益稀缺，環(huán)境污染日益嚴(yán)重，住宅向城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)移是必然趨勢。然而由于此類地區(qū)缺乏公共配套設(shè)施以及社區(qū)文化，往往需要開發(fā)商為了建設(shè)商業(yè)、娛樂及體育等設(shè)施，完善綠化，改善公交條件，興建醫(yī)院和學(xué)校，顯然如果樓盤開發(fā)規(guī)模較小是很難解決這些問題的，于是大盤經(jīng)營模式便應(yīng)運而生。大盤由于其規(guī)模效應(yīng)，使其可以承擔(dān)得起上述投資，同時此類住宅也滿足了廣大消費者向往近親自然

2、和享受成熟社區(qū)文化的需要。 但是由于大盤開發(fā)周期長，經(jīng)營風(fēng)險大，而且規(guī)劃設(shè)計難度大，所以開發(fā)大盤需要在結(jié)合普通樓盤開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上總結(jié)出適合自己的設(shè)計風(fēng)格和開發(fā)模式。具體內(nèi)容如正文中各章節(jié)所述，這里結(jié)合資料提出一些關(guān)于解決大盤開發(fā)中所面臨的問題的建議。 （1）目前開發(fā)的大盤項目往往追求限定范圍的目標(biāo)客戶群，的確由于其地理位置、價格等原因?qū)е缕淠繕?biāo)客戶限制在一定社會階層和年齡層，但目標(biāo)客戶群的過分同質(zhì)化會給大盤開發(fā)帶來不良

3、后果。首先是社會階層的同質(zhì)化，會出現(xiàn)白天住戶幾乎全部外出上班，小區(qū)內(nèi)只剩保安和清潔工，缺乏人氣，而下班時間人車集中在相同時間返回，又顯得過分擁擠；同時住戶社會階層的同質(zhì)化會導(dǎo)致所需各種服務(wù)行業(yè)的人員如保安、商業(yè)、家政等皆為外聘，增加小區(qū)管理難度。其次是年齡層的接近，會導(dǎo)致業(yè)主子女年齡相近，所開辦的幼兒園、學(xué)校等在一定時期面臨就學(xué)人數(shù)多、辦學(xué)壓力大的問題，然而等這批學(xué)生升學(xué)之后又會面臨無人就學(xué)、資源閑置的問題，同時業(yè)主年齡層的相近會導(dǎo)致若

4、干年后其相繼退休而使小區(qū)變成老人城。 為避免一個擁有幾千甚至幾萬住戶的大盤面臨這種情況，需要在前期定位及規(guī)劃設(shè)計階段就考慮好如何將不同階層和年齡層的消費者和諧地安置在同一樓盤，但同時又不可盲目地將為他們設(shè)計的住宅簡單地混在一起，建議同時提供幾種不同大小的戶型?？梢钥紤]在臨街的地塊布置中小戶型，主要目標(biāo)客戶群為較低收入者和單身青年；靠里的地段布置大中戶型，主要目標(biāo)客戶群為白領(lǐng)階層和有較高收入的中年人；對不與子女同住的老年客戶可根據(jù)

5、其經(jīng)濟情況為其提供靠里地段的住宅，或在內(nèi)部選擇較安靜的地塊為其建造以中小戶型為主的住宅。但是要注意避免形成不同階層的對立，應(yīng)消除不同分區(qū)之間的明顯界線，盡可能將全部住戶融入一個和諧的大的社區(qū)文化之中。這樣小區(qū)所需不同服務(wù)行業(yè)的人員可以在很大程度上在小區(qū)內(nèi)解決，減少了不安全因素，緩解了交通壓力，同時不同年齡層的住戶人數(shù)較為均衡，也減小了醫(yī)院和學(xué)校的壓力，更便于管理和運營。 （2）目前大盤的物業(yè)管理普遍采取封閉社區(qū)的模式，這樣對開發(fā)

6、商來說便于管理，對住戶來說也相對安全些，但是這種模式卻在一定程度上阻礙了居民互助與就業(yè)，同時因為只有有限的幾個出入口，對交通造成了很大壓力。對此，已經(jīng)有人提出了開發(fā)社區(qū)的概念，即取消樓盤之間的界線，盡可能地進行資源共享，向城市開放自己的區(qū)內(nèi)道路，歡迎公共交通進入小區(qū)，在很大程度上緩解了交通壓力。從長遠(yuǎn)來看，我認(rèn)為這對大盤的運營是一個很好的選擇，但是基于現(xiàn)狀，不可盲目地照搬這種模式。目前中國的貧富差距較大，人口流量也很大，給社會治安帶來了

7、很大負(fù)擔(dān)。對于一個樓盤來說，居住其中是否安全是消費者決定是否購買的一個關(guān)鍵因素，因此，目前不適宜也不可能讓開發(fā)商都把樓盤完全對外開發(fā)。只能是隨之社會整體經(jīng)濟水平逐步提高，國民貧富差距縮小，再逐步開發(fā)社區(qū)。但是沒有人能夠準(zhǔn)確地預(yù)計這一時期的到來，因此建議可以在大盤最初進行總體規(guī)劃的時候就把這一因素考慮進去，在修建圍墻等隔斷措施的時候就預(yù)先將來拆除時是否便利，控制成本，減少損失，并盡可能與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。 （3）對于一個成功的大盤來說

8、，都有自己的社區(qū)文化和獨特的賣點，如體育、景觀、園林等，但是一般來說，沒有一個樓盤擁有所有的優(yōu)勢，但對于居民來說，能夠享受到所有的資源是再好不過的。另外，雖然目前大盤的面積越來越大，但一個大盤就占據(jù)了整個城區(qū)的情況還是很少見，大多數(shù)大盤都與其他樓盤相鄰。因此建議同一地區(qū)或城區(qū)已建成的各個樓盤在未來能夠結(jié)合起來，成為一個擁有共同社區(qū)文化和較完善資源的大的社區(qū)。這并不是說要舍棄原來的社區(qū)文化，而是要把各個不同社區(qū)文化的優(yōu)秀部分結(jié)合起來，在長