銀泰商業(yè)的地產(chǎn)投資分析.pdf

1、并購(gòu)或自建購(gòu)物中心/綜合體的重資產(chǎn)擴(kuò)張是百貨企業(yè)自2011年以后的重點(diǎn)轉(zhuǎn)型方向。本文以轉(zhuǎn)型中的代表企業(yè)銀泰商業(yè)為例，對(duì)轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案提出探討，以期對(duì)百貨行業(yè)的集體轉(zhuǎn)型提供借鑒。
　　銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴(kuò)張方式主要是在母公司架構(gòu)下以“地產(chǎn)+零售”的商業(yè)模式參與綜合體開(kāi)發(fā)。該商業(yè)模式中，銀泰商業(yè)主要對(duì)關(guān)聯(lián)公司銀泰置地進(jìn)行資金輸血，待綜合體建成后參股或租賃其中的購(gòu)物中心。部分由銀泰商業(yè)全資開(kāi)發(fā)的綜合體則由銀泰置地整體代建及銷(xiāo)售

2、除購(gòu)物中心以外所有產(chǎn)品。
　　銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴(kuò)張已經(jīng)暴露出了幾大問(wèn)題：一是其盈利模式可能不具備可持續(xù)發(fā)展性。銀泰商業(yè)力求仿效萬(wàn)達(dá)第三代綜合體的租售并舉模式，但目前僅停留在以售養(yǎng)租模式階段。而分析萬(wàn)達(dá)2014年的最新招股說(shuō)明書(shū)可見(jiàn)，作為全國(guó)商業(yè)龍頭的萬(wàn)達(dá)其實(shí)也僅達(dá)成以售養(yǎng)租模式并存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是從傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型到購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)，收銀及財(cái)務(wù)系統(tǒng)、人員架構(gòu)、預(yù)售卡制度等均未能適應(yīng)百貨的聯(lián)營(yíng)模式到購(gòu)物中心租金模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)供應(yīng)商的控制力有