集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估研究.pdf

1、我國集體經(jīng)營性建設(shè)用地作為農(nóng)村土地的重要組成部分，對農(nóng)民生產(chǎn)和生活具有重要的保障職能。近幾年來，隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展和城市化進程的進一步加快，土地需求量日益增加，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為大勢所趨。在此過程中，合理確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價值成為了關(guān)鍵。由于我國集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍處于試點探索階段，尚未出臺集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估的技術(shù)規(guī)程，缺乏科學(xué)、合理的價格體系，導(dǎo)致其價值確定存在較大隨意性，造成土

2、地資源的真實價值流失。因此，深化對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估的研究具有重要的理論和實踐意義。
　　本文以集體經(jīng)營性建設(shè)用地為研究對象，以使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值為切入點，了解其價值構(gòu)成及評估思路和方法，并以實證分析對該思路和方法進行佐證，最終得出研究結(jié)論。采用規(guī)范與實證分析相結(jié)合、定性與定量分析相結(jié)合及博弈論的研究方法，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價值評估進行探討，以達到實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完整價值研究的目的。

3、　　本文的主要研究內(nèi)容包括:建立村集體與政府之間的博弈、農(nóng)民與村集體和政府之間的博弈，從博弈論的角度研究影響農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動因素，指出其流轉(zhuǎn)的成因，并從流轉(zhuǎn)范圍和規(guī)模、流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)主體和方式視角介紹流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，對目前集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格確定的形式及其存在問題進行深入分析;在研究價值構(gòu)成的基礎(chǔ)上，構(gòu)建完整的集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值構(gòu)成體系，分別闡述及比較分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估思路與方法;以H省B

4、市L村為例，應(yīng)用集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估思路與方法對案例從經(jīng)濟價值、生態(tài)價值、發(fā)展權(quán)價值三層面進行價值估算，得到其合理的完整價值;基于研究結(jié)論，從政府和評估機構(gòu)的角度分別進行闡述，提出順利進行集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估的對策和建議。
　　通過研究得出以下結(jié)論:集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)完整價值體系由經(jīng)濟價值、生態(tài)價值、發(fā)展權(quán)價值三層面構(gòu)成，評估思路和方法根據(jù)對應(yīng)的不同價值展開，在現(xiàn)實市場條件下，結(jié)合研究對象，經(jīng)

5、濟價值評估可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法，生態(tài)價值評估可采用生態(tài)價值法，發(fā)展權(quán)價值評估可采用差值法進行估算。面對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形勢，政府應(yīng)積極研究制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地分等定級估價規(guī)程，建立系統(tǒng)的基準(zhǔn)地價體系;完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地完整價值構(gòu)成，盡快出臺具體評估指導(dǎo)意見;評估機構(gòu)提高自身水平，加快評估隊伍專業(yè)性建設(shè)，有效保障集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估工作。
　　本文的創(chuàng)新之處在于在評估方法的選擇上通過比較分析