集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究.pdf

1、近十年來，隨著我國工業(yè)化的加快、城市的擴(kuò)張和農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)用地日趨緊張，國有土地已不能滿足這一客觀需要，于是集體土地建設(shè)用地逐漸成為土地隱形市場的生力軍并不斷發(fā)展壯大，同時(shí)由于集體土地建設(shè)用地有著相對較高的經(jīng)濟(jì)效益，這又進(jìn)一步刺激著集體土地的無序流轉(zhuǎn)。然而到目前為止我國法律對集體土地建設(shè)用地的規(guī)定并不能和這一客觀現(xiàn)實(shí)相一致，各地進(jìn)行的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)及其頒布的地方規(guī)章或規(guī)范性文件亦是莫衷一是且和上位法有較

2、多相抵觸之處。因此，本文通過對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的研究，意圖建立起相對完善的流轉(zhuǎn)法律理論體系并建議根據(jù)這一理論體系去制定相關(guān)法律、法規(guī)以促進(jìn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有序、健康發(fā)展。 本文在查閱了大量的文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了相對系統(tǒng)的研究。本文共分為六個(gè)部分： 第一部分通過對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體、客體的分析以及對于集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的“集體土地建設(shè)用地”、

3、“土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”概念的分析確定了集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵。 第二部分對于目前在理論界和實(shí)務(wù)界存在差異較大的關(guān)于集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則，根據(jù)我國當(dāng)前集體土地建設(shè)用地現(xiàn)狀提出了在流轉(zhuǎn)中應(yīng)遵循依法流轉(zhuǎn)、有償性、效率和用途管制四項(xiàng)原則。 第三部分在對理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式總結(jié)的基礎(chǔ)上提出了應(yīng)根據(jù)同一標(biāo)準(zhǔn)對流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行分類，將其分為出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押五種基本方式并在對流轉(zhuǎn)方式

4、進(jìn)行差異比較后對流轉(zhuǎn)中的土地使用權(quán)作了不同的認(rèn)識。 第四部分通過分析集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的內(nèi)涵及其價(jià)格形成確定了在流轉(zhuǎn)中國家及各流轉(zhuǎn)相關(guān)方由流轉(zhuǎn)收益的構(gòu)成決定的流轉(zhuǎn)收益的歸屬，確保農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和對農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)。 第五部分根據(jù)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的不同將流轉(zhuǎn)程序分首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，并分析了不同的流轉(zhuǎn)方式對程序設(shè)置的要求。 第六部分根據(jù)上文中的流轉(zhuǎn)法律理論形成的體系，提出從明晰產(chǎn)權(quán)主體、加強(qiáng)規(guī)劃、稅收和用