住房改商用法律問題研究.pdf

1、“住改商”在我國有其產(chǎn)生的深層次背景。自改革開放以來，中國經(jīng)濟實力不斷增強，市場競爭愈來愈激烈。以往的鐵飯碗逐漸被更多的自由職業(yè)取代，下崗職工、創(chuàng)業(yè)青年，昂貴的寫字樓租金無法承擔，于是開始在住宅進行商業(yè)的經(jīng)營活動，“住改商”應(yīng)運而生。2002年頒布的《中華人民共和國中小企業(yè)促進法》體現(xiàn)了國家對于中小企業(yè)發(fā)展的重視和法律的推動。在經(jīng)濟、政策、法律的共同推動下，“住改商”開始遍布全國。但是隨之而來的是利益沖突和一系列的法律問題。本文通過對“

2、住改商”進行剖析，為平衡利益、定紛止爭提出建議。
　　“住改商”給住宅區(qū)環(huán)境造成不良影響，其對公共資源的高要求和高使用頻率導(dǎo)致住宅區(qū)配套資源供不應(yīng)求以及“住改商”給國家稅費造成一定程度的損失。盡管如此，我國并未采取“住禁商”，是充分考慮到了其對經(jīng)濟的推動、就業(yè)的刺激以及對城市空間多樣化的促進作用。故此，不能因為“住改商”存在弊端就改為“住禁商”，而應(yīng)當在充分發(fā)揮其作用的同時，對其產(chǎn)生的弊端進行不斷的改進和完善。
　　世界大多

3、數(shù)國家對于“住改商”都采用相對禁止的方式，通過限制手段克服其可能帶來的弊端和不良影響，值得我國加以借鑒和改良。但是由于各國國情的不同，不能一味的照搬照抄。應(yīng)當充分認識到“住改商”及中小企業(yè)發(fā)展對于經(jīng)濟推動的重大作用，吸取其他國家和地區(qū)限制“住改商”的規(guī)定，在允許“住改商”的前提下，對其進行限制，從而降低不良影響。
　　依據(jù)我國法律及司法解釋對于“住改商”的規(guī)定，其應(yīng)當具有以下三個法律要件:其一，合法合規(guī)。即符合我國法律、司法解釋、

4、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，包括《物權(quán)法》、《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。其二，經(jīng)利害關(guān)系人同意。在此部分對利害關(guān)系人的認定、“一票否決”規(guī)則以及同意規(guī)則進行了詳細的分析。但是這其中仍舊存在一定的不足，應(yīng)當在現(xiàn)有法律規(guī)定下對其進行細分:首先明確“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍;其次，采用全票通過為原則、“多數(shù)決”為例外的方式表決通過“住改商”行為，并將明示同