房地分別抵押糾紛案分析.pdf

1、在我國法律制度下，房屋與土地是作為獨(dú)立的不動產(chǎn)進(jìn)行對待的。2007年《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）頒布后，規(guī)定了房地產(chǎn)的“一并抵押”原則，但在實(shí)際操作過程中，卻存在著大量的房與地的分別抵押現(xiàn)象，對其性質(zhì)及效力的認(rèn)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有著不同的觀點(diǎn)。文中案例被告是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過先向原告銀行抵押其土地使用權(quán)，再向獨(dú)立第三人抵押該土地上的建筑物獲得兩筆借款，最后因?yàn)闊o法償還借款而引發(fā)了糾紛。本案爭議焦點(diǎn)有三個，首先是兩

2、次抵押權(quán)的效力的問題;其次是兩銀行對未抵押登記的不動產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;最后是兩銀行受償?shù)南群箜樞蛉绾未_定?；诜ㄔ赫J(rèn)定的事實(shí)和對現(xiàn)行法律的理解，房地分別抵押是當(dāng)事人雙方意思自治的產(chǎn)物，且其內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，并依法辦理了登記，因此有效。在保證房、地買受人為同一人時，債權(quán)人分別對其已登記抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，對未登記部分享有補(bǔ)充受償權(quán)利。但由于法律對房、地拍賣或折現(xiàn)權(quán)利主體是否為同一人并無強(qiáng)制性規(guī)定，因此現(xiàn)實(shí)生活中很可能造成