商品房認(rèn)購書糾紛案分析.pdf

1、商品房認(rèn)購書廣泛存在于商品房交易過程中，由于商品房價格波動幅度大，加上商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)、效力和責(zé)任等界定模糊，近些年來全國各地發(fā)生了大量的認(rèn)購書糾紛。俞某與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏某商品房買賣(預(yù)約)合同糾紛案，即為此類典型案件。本案主要有五個爭議焦點：一是商品房認(rèn)購書屬于何種法律性質(zhì)；二是商品房認(rèn)購書是否有效；三是原告主張不安抗辯權(quán)的理由是否成立；四是華辰公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任；五是商品房認(rèn)購書的解除產(chǎn)生何種效力。從中國現(xiàn)實情況

2、看，商品房認(rèn)購書本質(zhì)上屬于預(yù)約合同。本案中的《商鋪認(rèn)購書》屬于內(nèi)部認(rèn)購書，由于被告在起訴前取得了商品房預(yù)售許可證，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。本案原告認(rèn)為其暫緩支付訂金余款500萬元的行為，屬于行使不安抗辯權(quán)。由于原告無證據(jù)證明其履行了通知義務(wù)，且以案外人違約為由在本案中主張不安抗辯權(quán)，違反了合同相對性原則，因此，一審法院和二審法院對原告主張不予支持的判決是正確的。至于商品房認(rèn)

3、購書的法律責(zé)任，應(yīng)根據(jù)具體情況分別認(rèn)定為違約責(zé)任或者締約過失責(zé)任。由于原告不安抗辯權(quán)的主張不成立，因此一審法院和二審法院均認(rèn)定其先行違約，被告不承擔(dān)違約責(zé)任。此項判決值得商榷。雖然原告構(gòu)成先行違約，且被告的履行期限尚未屆至，但是在原告支付絕大部分訂金后，被告未曾履行通知義務(wù)，而將商鋪售予他人，違反了誠實信用原則。因此被告應(yīng)構(gòu)成默示預(yù)期違約。由于訴爭商鋪已售予他人，一審法院判決解除《商鋪認(rèn)購書》。關(guān)于合同法定解除的法律效力，一般認(rèn)為非繼續(xù)