論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)法律問(wèn)題研究——以消費(fèi)者保護(hù)為核心.pdf

1、在商品房交易過(guò)程中，預(yù)約合同逐漸被實(shí)踐所應(yīng)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了確保自身的利益得以實(shí)現(xiàn)，紛紛推出認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、協(xié)議書(shū)等形式向購(gòu)房者進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律屬性意見(jiàn)不一。確定認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律屬性，有助于消費(fèi)者認(rèn)清合同中的陷阱，有助于消費(fèi)者保護(hù)自己的權(quán)益。
　　 在實(shí)踐中，由于受房?jī)r(jià)的飛漲影響以及利益驅(qū)使，開(kāi)發(fā)商毀約、欺詐等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在法院審理過(guò)程中，對(duì)一些法律問(wèn)題，比如未取得預(yù)售許可證的合同效力，還有認(rèn)購(gòu)書(shū)能否認(rèn)定

2、為預(yù)售合同等問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)法院有不同的審理判決。這歸因于對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定不統(tǒng)一。至今為止，在學(xué)術(shù)界對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的認(rèn)定主要從民事行為性質(zhì)的角度出發(fā)。筆者認(rèn)為，之所以本文要重新認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，主要是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，保障作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房者的權(quán)益，從一個(gè)新的角度，在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間尋求一定的平衡點(diǎn)。
　　 本文的結(jié)構(gòu)是這樣安排的：前言首先探討本文的現(xiàn)實(shí)意義和現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題。第一部分商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中存在的主要糾紛，包括：認(rèn)購(gòu)書(shū)

3、被視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的判斷條件；商品房未達(dá)預(yù)售條件時(shí)的認(rèn)購(gòu)書(shū)效力；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的影響；懲罰性賠償在認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛中的適用；政策變化導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書(shū)不能成立的法律救濟(jì)等，由此引出認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的討論。第二個(gè)部分，探討認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律屬性，本節(jié)重點(diǎn)分析的問(wèn)題包括認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念，預(yù)約合同的概念和特征，預(yù)約與本約或者說(shuō)是預(yù)約和預(yù)售的概念和區(qū)分。第三部分，通過(guò)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)法律屬性的認(rèn)定，在這一節(jié)中主要解決認(rèn)購(gòu)書(shū)中的實(shí)踐問(wèn)題之一，即認(rèn)購(gòu)書(shū)被視為商品房買(mǎi)

4、賣(mài)合同的判斷條件。主要探討的內(nèi)容包括：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中對(duì)該問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定，并由此分析與《合同法》第52條規(guī)定不一致的地方，分析當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)不完全具備該規(guī)定要求的內(nèi)容時(shí)，該認(rèn)購(gòu)書(shū)是否仍然可以構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同。第四部分，探討實(shí)踐中另一個(gè)關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)中的法律問(wèn)題，即未取得預(yù)售許可證認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題。這直接關(guān)系到合同目的能否實(shí)現(xiàn)，以及購(gòu)房者會(huì)否因此不能取得房屋的所有權(quán)。第三和第四節(jié)對(duì)實(shí)際案例的探討，主要是通過(guò)法學(xué)理論、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)相關(guān)法律

5、法規(guī)的解釋進(jìn)行論證，運(yùn)用法院案例的實(shí)證方法、文獻(xiàn)搜索和對(duì)比研究、個(gè)案分析以及對(duì)法律法規(guī)的解釋等研究方法，從不同角度論述認(rèn)購(gòu)書(shū)中的法律問(wèn)題，以便于維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。第五部分，圍繞著一系列認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中可能存在的其他法律問(wèn)題，探討開(kāi)發(fā)商的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的影響；懲罰性賠償在認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛中的適用；政策變化導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)購(gòu)書(shū)不能成立的法律救濟(jì)等當(dāng)前社會(huì)遭遇的法律問(wèn)題，由此對(duì)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益問(wèn)題進(jìn)行深度的剖析，以期全面