實物期權(quán)方法在農(nóng)地征收土地定價上的應(yīng)用研究.pdf

1、針對“三農(nóng)問題”，李克強總理在2015年全國兩會的政府工作報告中對土地改革問題做出了重要批示，李克強總理指出土地確權(quán)登記頒證工作要認(rèn)真對待、確保各項工作實施到位，集體產(chǎn)權(quán)制度要周密而慎重的發(fā)展，除此之外對于農(nóng)村土地的征用，宅基地制度的改革，以及如何將集體土地中的經(jīng)營性建設(shè)用地推向地產(chǎn)交易市場等等一系列工作都要審慎的推進。在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，要切實守住耕地紅線，不僅要保證耕地數(shù)量不能減少，更要保證耕地質(zhì)量不下降，從而使農(nóng)民的利益得到保障。

2、土地的使用應(yīng)該主張并遵循節(jié)約集約的的規(guī)定，城市和農(nóng)村的建設(shè)用地應(yīng)該統(tǒng)一納入到一個市場體系中并遵循穩(wěn)健妥善的方針去開展建設(shè)。
　　伴隨著城市化進程的快速推進，我國正經(jīng)歷著人口城鎮(zhèn)化以及土地城鎮(zhèn)化，其中土地城鎮(zhèn)化更快于人口城鎮(zhèn)化的發(fā)展。根據(jù)我國有關(guān)機構(gòu)的一項摸底調(diào)查報告顯示，2013年我國城市新區(qū)范圍內(nèi)每多出來1300萬的人口數(shù)量就會使我國城鎮(zhèn)化率提高百分之一，人口的發(fā)展進而會增加對于土地的需求，這一需求大約是200萬畝。
　　

3、良好的土地政策的核心是土地，尤其在當(dāng)今新型城鎮(zhèn)化的時代背景下，良好的土地政策對經(jīng)濟社會的全面健康發(fā)展具有積極正面的促進作用，人類社會生產(chǎn)生活最根本、最基本的制度就是土地制度。而土地流轉(zhuǎn)問題則是重中之重。目前土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一些問題、矛盾，甚至非常嚴(yán)重，農(nóng)地被政府部門征收后，農(nóng)民并不能享受到相關(guān)的權(quán)益保障，導(dǎo)致農(nóng)民與政府、企業(yè)出現(xiàn)對立的現(xiàn)象。土地流轉(zhuǎn)最根本的是保障農(nóng)民的權(quán)益，因為土地歸農(nóng)民集體所有，流轉(zhuǎn)與否，價格高低，本應(yīng)由農(nóng)民掌握主動權(quán)

4、，而事實情況恰恰相反，土地流轉(zhuǎn)市場一直由國家主導(dǎo)，農(nóng)民并不能準(zhǔn)確的知道土地該以何種價格出售是合理的，政府與農(nóng)民之間的信息嚴(yán)重不對稱。中華人民共和國《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》指出應(yīng)將價格杠桿和土地租金等市場配置工具應(yīng)用并且結(jié)合到各類有償使用的土地供應(yīng)中，使土地的使用狀況得到促進、優(yōu)化。因此關(guān)于土地定價的相關(guān)問題亟待解決。
　　本文通過對各種傳統(tǒng)定價方法進行比較，分析指出存在的缺陷以及不合理之處，其中最普遍采納的資本化法以及征地區(qū)片法都

5、未能將土地的或有收益考慮在內(nèi)。土地在流轉(zhuǎn)出讓過程中，不僅僅要考慮土地被用于種植農(nóng)作物所獲得的收益，更要考慮土地作為其他活動載體所具有的或有價值，這種或有價值我們便視為期權(quán)價值，因此土地價值應(yīng)包括確定性的種植收益產(chǎn)生的價值以及不確定性的或有價值兩部分。對比土地及房屋的價格指數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)兩者的相關(guān)性極高，因此將土地看做是以房屋價格為標(biāo)的資產(chǎn)的美式看漲期權(quán)。通過選取幾組無風(fēng)險利率、預(yù)期收益率和波動率的不同數(shù)據(jù)的組合，對期權(quán)價值和土地價值進行計