濱海公司與新世紀公司房屋預售合同糾紛案評析.pdf

1、地方政府為本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，運用具有公共性的資金投資房產(chǎn)項目已屬司空見慣。由此，與政府投資項目建設、銷售有關的案件糾紛也越來越多。本文所選案例，涉案項目新世紀商務大廈是政府投資項目，由開發(fā)區(qū)管委會委托新世紀公司代建，房屋竣工后進入市公共資源交易中心掛牌銷售，濱海公司不符合開發(fā)區(qū)管委會在掛牌公告中設置的競買資格條件，卻與新世紀公司簽訂《商品房買賣合同》，最終購得涉案房屋。新世紀公司作為一審原告以濱海公司不符合競買資格條件損害公共利益為由請求

2、法院認定涉案合同無效。案件有三大爭議焦點：第一，新世紀公司是否為適格原告；第二，開發(fā)區(qū)管委會設置資格條件是否違法；第三，涉案《商品房買賣合同》的效力。因涉案房屋涉及公共財政投資，法律相關規(guī)定或不明確，或過于原則化，各法院不僅在爭議點相關的細節(jié)處理上存在諸多問題，且對合同效力有著截然不同的認定結果。
　　本文以案件的基本事實和現(xiàn)行法律為依據(jù),并借鑒多個學科的理論知識,運用演繹推理與利益衡量相結合的方式對案件的爭議焦點進行了系統(tǒng)的分析

3、。在此基礎上，指出法院在相關問題處理上存在的不足，并提出案件處理建議，希望對以后裁判類似案件有所借鑒。其中主要觀點：（一）代建合同并不等同于委托合同，根據(jù)代建合同關系的特殊性質(zhì)，開發(fā)區(qū)管委會對新世紀公司在項目的建設與銷售階段進行了充分授權，后者可以與第三方建立法律關系并在授權范圍內(nèi)獨立承擔責任。根據(jù)合同的相對性原則，由新世紀公司提出確認合同效力的訴訟主體適格。（二）開發(fā)區(qū)管委會在涉案項目公開出售時設置競買人資格條件的行為屬于應以公法規(guī)制