小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬法律研究.pdf

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，居民生活水平不斷提高，汽車在日常生活中扮演的角色越來(lái)越重要。加之一系列汽車消費(fèi)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，汽車消費(fèi)市場(chǎng)近些年來(lái)一直非常火爆。私家車保有量的不斷攀升，導(dǎo)致對(duì)車庫(kù)、車位的需求不斷增大，緊俏的市場(chǎng)使得車庫(kù)、車位的價(jià)格水漲船高，有關(guān)小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬的爭(zhēng)議也越來(lái)越多。
　　早在《物權(quán)法》出臺(tái)前，有關(guān)小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)屬爭(zhēng)議就在理論界和實(shí)務(wù)界引發(fā)了廣泛討論。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》的第74條以及兩年后最高人民法

2、院頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《區(qū)分所有權(quán)解釋》）對(duì)于小區(qū)車庫(kù)、車位問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，為小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬的界定提供了法律依據(jù)。但是相關(guān)的規(guī)定單薄而籠統(tǒng)，在面對(duì)復(fù)雜的小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，沒(méi)能有效的解決紛爭(zhēng)。權(quán)屬之爭(zhēng)涉及多方利益，缺乏理論基礎(chǔ)和可操作性的規(guī)定很難讓人信服，也不可能實(shí)現(xiàn)利益的平衡。
　　本文從小區(qū)車庫(kù)、車位的類型和性質(zhì)入手，對(duì)比分析學(xué)界和理論界提出的判斷標(biāo)準(zhǔn)和歸屬原

3、則，提出了對(duì)小區(qū)車庫(kù)、車位進(jìn)行類型化分析以確定其權(quán)利歸屬的觀點(diǎn)，結(jié)合各類型車庫(kù)、車位的自身特點(diǎn)和法律特征確定歸屬原則。在考察我國(guó)現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上，對(duì)配套規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，闡明建筑區(qū)分所有體系下的理論基礎(chǔ)。在對(duì)其他國(guó)家或地區(qū)的相關(guān)立法進(jìn)行比較分析后，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的立法環(huán)境提出了幾個(gè)完善立法的建議。
　　全文共分成五個(gè)部分：
　　第一部分是小區(qū)車庫(kù)、車位的概述。先給出了車庫(kù)、車位的定義，對(duì)車庫(kù)、車位按照表現(xiàn)于外的空間狀態(tài)進(jìn)行分類，主

4、要分為地表、架空層和地下車庫(kù)、車位，并對(duì)各類型的特征進(jìn)行描述。然后討論了小區(qū)車庫(kù)、車位的法律性質(zhì)，列舉了獨(dú)立物、添附物、配套設(shè)施和從物四種學(xué)說(shuō)，通過(guò)對(duì)各學(xué)說(shuō)理論基礎(chǔ)和法律適用效果的比較，認(rèn)為小區(qū)車庫(kù)、車位系屬于獨(dú)立物。
　　第二部分是小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬。這部分主要對(duì)主流的小區(qū)車庫(kù)、車位歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)和學(xué)說(shuō)進(jìn)行梳理和評(píng)析。判斷標(biāo)準(zhǔn)包括有土地使用權(quán)權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)、投資狀況標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；歸屬學(xué)說(shuō)包括有開發(fā)商所有說(shuō)、業(yè)主所有說(shuō)和約定

5、權(quán)屬說(shuō)。首先對(duì)各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和學(xué)說(shuō)的基本理論進(jìn)行闡述，然后從正反兩個(gè)方面分析，得出了單一標(biāo)準(zhǔn)和學(xué)說(shuō)不能解決所有爭(zhēng)議的結(jié)論。在認(rèn)可面積公攤標(biāo)準(zhǔn)和約定權(quán)屬說(shuō)存在相對(duì)合理性的基礎(chǔ)上，主張要分類型確定車庫(kù)、車位權(quán)屬。現(xiàn)有立法中的有關(guān)規(guī)劃內(nèi)外的分類并不足以解決理論與實(shí)踐的問(wèn)題，進(jìn)而提出了本文的觀點(diǎn)，依據(jù)外在空間表現(xiàn)類型確定車庫(kù)、車位權(quán)屬。
　　第三部分是我國(guó)車庫(kù)、車位權(quán)屬立法分析。這部分從車庫(kù)、車位服務(wù)于小區(qū)業(yè)主這一主要功能的立法保障入手，分析了

6、“首先滿足業(yè)主的需要”中的首先滿足權(quán)和業(yè)主的需要這兩個(gè)概念的法律內(nèi)涵，并對(duì)違反該規(guī)定的法律后果進(jìn)行了明確，將該條款認(rèn)定為效力性強(qiáng)制規(guī)范。討論了在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系下，各類型車庫(kù)、車位權(quán)屬適用的理論基礎(chǔ)，即確定為專有部分或共有部分的可行性。在現(xiàn)有立法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建周詳?shù)募s定權(quán)屬制度，包括適用客體的明確，參與主體的限制，約定行為的約束等。
　　第四部分是車庫(kù)、車位權(quán)屬的比較立法。這部分主要考察了美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

7、立法中對(duì)車庫(kù)、車位權(quán)屬的規(guī)定。大致將這些規(guī)定分為兩種模式，一種是業(yè)主共有所有權(quán)；另一種是界定為專有部分，單獨(dú)成立所有權(quán)。在比較兩種模式優(yōu)劣和綜合考慮我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為我國(guó)并不具備一體化的立法土壤，但是日本立法中有關(guān)獨(dú)立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法中自行增設(shè)停車位制度都為我國(guó)提供了可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
　　第五部分是完善立法之建議。主要從類型化分析確定小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬、納入不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行規(guī)范、自行增設(shè)車庫(kù)、車位制度的引