論小區(qū)停車庫的權(quán)屬性質(zhì)及法律適用.pdf

1、車庫的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項具體制度,該制度的設(shè)計不僅關(guān)系到廣大城市居民的權(quán)益保護,也關(guān)系到整個小區(qū)的和諧。在我國,物權(quán)法第七十四條首次就住宅小區(qū)車庫的歸屬問題進行了原則性界定,但這種原則性的界定給司法實踐帶來了很多理解和適用上的難題,居民小區(qū)中的業(yè)主和開發(fā)商就停車庫的權(quán)屬問題仍然經(jīng)常各執(zhí)一詞。目前國內(nèi)對于室外停車位(露天停車位)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)識基本是一致的,認(rèn)為其不具備構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性,不得成為區(qū)分建筑物的專有部分,而只

2、能認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的共用部分,由全體區(qū)分所有權(quán)人共有。爭論的焦點主要集中在地下停車庫的權(quán)屬問題上。
　　本文介紹、分析了我國學(xué)界目前對停車庫歸屬的有影響力的四種觀點:業(yè)主共有說、開發(fā)商所有說、以是否計入公攤面積決定歸屬說、約定歸屬說。筆者認(rèn)為,在我國的理論研究和司法實踐中存在的完全對立的關(guān)于地下車庫所有權(quán)歸屬的觀點,實質(zhì)分歧在于,地下停車庫屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分還是共有部分,如果是前者,則可以單獨作為所有權(quán)的客體并可以

3、歸開發(fā)商所有;如果是后者,則不能單獨作為所有權(quán)的客體,應(yīng)歸全體業(yè)主所有。本文對《物權(quán)法》第74條關(guān)于車庫所有權(quán)歸屬的規(guī)定進行了立法目的分析,認(rèn)為《物權(quán)法》在停車庫的規(guī)定上有模糊和滯后之嫌;在首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定上過于原則化,不具有可操作性;通過約定方式也不利于業(yè)主利益的保護,并沒有達到維護廣大業(yè)主利益的宗旨。
　　文章從停車庫與其土地使用權(quán)屬的關(guān)系、停車庫投資狀況、地下車庫的建筑面積是否計入公攤面積、空間利用權(quán)、主物和從物理論等

4、方面,對停車庫的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬問題進行了深入闡述,認(rèn)為在法律沒有明確規(guī)定的情況下,任何單方面的標(biāo)準(zhǔn)都無法令人信服地解決車庫的產(chǎn)權(quán)問題,在法律實踐中必須要綜合考慮各種因素方能界定車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬。
　　本文考察了世界有關(guān)國家和地區(qū)關(guān)于區(qū)分建筑物停車庫的立法例。這些國家和地區(qū)的立法例至少能給我們兩點啟示:第一,按照一定的標(biāo)準(zhǔn)或比例配建一定數(shù)量的停車位,作為區(qū)分建筑物的法定停車空間,是開發(fā)商的法定義務(wù);第二,對開發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)或比例配

5、建的一定數(shù)量的停車位應(yīng)界定為共有部分,無論是從有利于解決糾紛的角度,還是從社會公共安全的角度考量,都是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的合理選擇。
　　文章指出,對我國《物權(quán)法》中關(guān)于停車庫的法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面完善:首先,區(qū)分停車庫的不同類型,在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中明確停車庫的所有權(quán)歸屬。借鑒中國臺灣的有些做法,將車庫分為法定車庫、自行增設(shè)車庫、獎勵增設(shè)車庫等種類。法律、法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物所應(yīng)附設(shè)的法定停車庫,歸建筑

6、物區(qū)分所有權(quán)人共有;開發(fā)商建造法定車庫之外而自行增設(shè)的停車庫可以作為獨立的所有權(quán)客體,由開發(fā)商自主決定出售、出租的對象;獎勵增設(shè)車庫的處分自由度宜區(qū)分情形而定。其次,對停車庫的價格由政府確立指導(dǎo)價格,屬于業(yè)主共有的停車庫的租售收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。再次,完善空間權(quán)立法;最后,在不動產(chǎn)登記法中明確規(guī)定地下建筑物可以進行不動產(chǎn)所有權(quán)登記。
　　在有關(guān)部門作出立法解釋或者司法解釋之前,要正確理解和適用《物權(quán)法》關(guān)于停車庫的規(guī)定,需要解決四

7、個問題:開發(fā)商和業(yè)主對車庫的約定問題、業(yè)主優(yōu)先滿足權(quán)的實現(xiàn)問題、業(yè)主共有權(quán)的行使問題、開發(fā)商擅自處分業(yè)主共有車庫的合同效力認(rèn)定問題。開發(fā)商應(yīng)在出售樓盤時預(yù)先在售樓廣告或資料中以聲明的方式對本小區(qū)的停車庫的權(quán)屬作出保留,并在簽訂商品房買賣合同時進行書面約定。在開發(fā)商和業(yè)主沒有約定或約定不明的,停車庫歸業(yè)主共有。業(yè)主的優(yōu)先滿足權(quán)的實現(xiàn),既不能單一地理解為優(yōu)先購買權(quán),也不能單一地理解為優(yōu)先承租權(quán),而應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個合理的期限,并考慮業(yè)主需要產(chǎn)生變

8、化時的首先滿足權(quán),在需要車位的業(yè)主就物權(quán)法規(guī)定的“首先滿足權(quán)”被侵犯時可以訴訟方式保護自己的合法權(quán)益。當(dāng)業(yè)主對停車庫享有共有權(quán)時,業(yè)主對停車庫的共有權(quán)應(yīng)為特殊的、不可請求分割的共有,全體業(yè)主對共有的停車位均可平等地使用,當(dāng)業(yè)主通過業(yè)主大會就公用停車位的使用達成協(xié)議,只要協(xié)議不違反法律的禁止性規(guī)定,業(yè)主應(yīng)按照約定行使共有權(quán)。如果要建立個別業(yè)主的使用權(quán),則須交付費用。
　　在現(xiàn)行法允許車庫成為專有部分可以由開發(fā)商獨立擁有或與業(yè)主約定權(quán)

9、屬的情況下,為了從長遠保障小區(qū)眾多業(yè)主權(quán)益、兼顧整體的公平和效益、減少社會經(jīng)濟紛爭的角度,必須在立法上做出調(diào)整:首先,應(yīng)在相關(guān)法規(guī)中明確開發(fā)商建造一定比例停車位的法定義務(wù),并明確其為建筑物區(qū)分所有的法定共有部分;其次,鑒于我國的商品房市場可能會長期處于賣方市場,為了保護勢單力薄的業(yè)主,法律有必要規(guī)定,如果開發(fā)商想要保留小區(qū)車庫的所有權(quán),須在售房合同中明示保留,否則,車庫歸小區(qū)全體業(yè)主共有。再次,由于目前在個案中確立停車庫所有權(quán)的一個重要