商業(yè)房地產(chǎn)空間配置與交易策略的博弈行為研究.pdf

1、隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，商業(yè)房地產(chǎn)與利益相關(guān)主體之間的博弈結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，決策制定難度越來越大。基于對現(xiàn)有文獻(xiàn)的研究和實(shí)踐的調(diào)研，本論文以博弈為切入視角，系統(tǒng)地分析了商業(yè)房地產(chǎn)的空間配置決策和買賣交易決策，并基于此構(gòu)建流動(dòng)性恒定條件下商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。針對商業(yè)房地產(chǎn)各項(xiàng)決策的關(guān)鍵問題，本論文構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，采用博弈理論方法分析各種決策環(huán)境下商業(yè)房地產(chǎn)的最優(yōu)策略。本研究主要內(nèi)容包括：
　?、叛芯吭诳紤]不同商業(yè)房地產(chǎn)之間博弈

2、下最優(yōu)區(qū)位選擇策略，以奧特萊斯購物中心為研究對象。研究以空間競爭理論為基礎(chǔ)，考慮傳統(tǒng)購物中心已存在時(shí)，奧特萊斯的區(qū)位選擇，分析中著重刻畫零售店鋪在不同購物中心之間的選擇過程。研究表明，奧特萊斯在顧客聚集程度較低時(shí)應(yīng)緊鄰顧客群體，盡可能擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，而聚集程度較高時(shí)，可適當(dāng)遠(yuǎn)離顧客群體，且距離越遠(yuǎn)，建設(shè)規(guī)模越大。并且，均衡情況下，奧特萊斯中各零售店鋪的商品售價(jià)不會(huì)偏離購物中心指導(dǎo)價(jià)。
　?、铺剿魃虡I(yè)房地產(chǎn)如何管理租戶之間的競爭博弈，

3、進(jìn)行合理的空間分配。以購物中心作為研究對象，其與主力店和非主力店關(guān)于租金以及空間分配的合作模式不同，購物中心需要設(shè)置合理的引進(jìn)租戶組合的策略和在租戶間進(jìn)行空間分配的方法，進(jìn)而管理零售店鋪間關(guān)于租賃空間和產(chǎn)品市場的競爭，最大化租金收益。研究表明，主力店的租金比非主力店低，但平均下來，所獲空間較多。購物中心整體空間不應(yīng)過大，在主力店優(yōu)勢較大時(shí)亦不應(yīng)過小。最優(yōu)的空間分配方法不會(huì)有閑置空間。并且，應(yīng)當(dāng)設(shè)置兩類商鋪差異較小的租戶組合，加劇產(chǎn)品競爭

4、。
　?、强紤]商業(yè)房地產(chǎn)與租戶之間的博弈，進(jìn)行租約設(shè)計(jì)。研究以擴(kuò)張合約為對象，考慮出租方和租戶就擴(kuò)張概率信息上的不對稱，分析租戶的合約選擇過程和出租方的合約設(shè)計(jì)方法。出租方可提供三種擴(kuò)張合約供租戶選擇，分別是擴(kuò)張選擇權(quán)合約，優(yōu)先要約權(quán)合約，和優(yōu)先承租權(quán)合約。研究發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)張選擇權(quán)合約受高擴(kuò)張概率租戶青睞，優(yōu)先要約權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)合約受低擴(kuò)張概率租戶青睞。競爭市場中，高（低）擴(kuò)張概率租戶會(huì)選擇高（低）擴(kuò)張概率的租賃單位。完全壟斷市場中，

5、出租方所能獲得的利潤是高于競爭市場的。一般情況下，出租方應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)降低租金，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)提升租金。
　　⑷商業(yè)房地產(chǎn)賣方與買方間的博弈是買賣交易的核心問題。首先是時(shí)間維度上，當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生變動(dòng)時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)賣方的保留價(jià)格相對于買方保留價(jià)格的移動(dòng)趨勢。結(jié)果顯示，相對于買方的移動(dòng)情況來說，賣方的移動(dòng)幅度較小。其次是固定在某時(shí)間截面，買賣雙方就交易價(jià)格的博弈均衡。最終交易價(jià)與買賣雙方相對談判能力線性相關(guān)。最后基于對交易行為的分析，構(gòu)建