我國養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展策略研究.pdf

1、隨著我國老年人口數(shù)量的不斷增加,在經(jīng)濟尚未發(fā)達的情況下,我國已經(jīng)進入了老齡化社會,并且老齡化比例重,再加上421家庭結構的形成更引發(fā)了養(yǎng)老的困難,老年人養(yǎng)老的問題逐漸引起了社會各界的廣泛關注。要使老年人老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、老有所樂是社會迫在眉睫需要解決的問題。就目前我國所擁有的不管是政府興辦的或是私人建起的養(yǎng)老機構在數(shù)量和質量上都難以滿足大量老年人不同的養(yǎng)老需求。而開發(fā)和發(fā)展適應我國老齡化需求的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn),對保障老年人的生活品質有著

2、關鍵的作用。同時也能彌補養(yǎng)老市場的空白,促進社會和諧和穩(wěn)定。
　　就目前來看,我國養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)仍處在發(fā)展的初級階段,面對廣闊的市場既存在著有利于發(fā)展的因素,也存在著諸多不利于發(fā)展的因素。要促進養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,就要對其進行可行性策略研究,借鑒國外的先進發(fā)展經(jīng)驗及我國現(xiàn)有的成功案例,因地制宜提出適合我國養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)可行性的發(fā)展策略。
　　在許多發(fā)達國家,因其進入老齡化社會的時間早,歷史久,對老齡化過程中所面臨的

3、問題早已有所研究,并在發(fā)展實踐中形成了較為完善的養(yǎng)老保障體系,這其中也包括保障養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)健康發(fā)展的商業(yè)體系。借鑒發(fā)達國家養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗,如美國的太陽城及 CCRC的開發(fā)經(jīng)驗、澳大利亞的護理等級制度經(jīng)驗、日本的“介護制度”運作體系及兩代居戶型設計經(jīng)驗,還有德國居家養(yǎng)老為主的養(yǎng)老理念及政府相關的支持政策,對我國養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展有著少走彎路、推動發(fā)展的積極作用。
　　通過研究及借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗也可以發(fā)現(xiàn)我國養(yǎng)老商業(yè)房

4、地產(chǎn)在發(fā)展中存在的不足和障礙。這包括最為重要的經(jīng)濟因素,也就是我國未富先老的局面,廣闊的市場需求及較低的經(jīng)濟水平之間形成了巨大的矛盾,阻礙了我國養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。同時國家政策支持的缺乏及相關法律法規(guī)的缺失,以及相關配套行業(yè)發(fā)展的滯后和社會思想層面上的束縛都極大的制約了我國養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。面對發(fā)展道路上的不足和障礙,唯有研究發(fā)展策略尋求出路。
　　通過借鑒國外先進的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗,同時分析我國現(xiàn)有養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的成

5、功案例,從中提出一些可行性發(fā)展策略。首先,是我國政府現(xiàn)階段也在推行的“以房養(yǎng)老”策略?！耙苑筐B(yǎng)老”不失為一種在國家經(jīng)濟尚未發(fā)達,保障體系尚未完善的情況下,通過老年人自身能力增加老年人收入的一種方式。通過這種方式,老年人可以增加自身收入,入住消費水平較高的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn),提高晚年生活質量。但畢竟這是一種新興的方式,總會存在各種各樣的風險及疑慮。本文從介紹“以房養(yǎng)老”提出的背景和可以實現(xiàn)的理論基礎開始,分析其適用的老年群體,及介紹現(xiàn)在“以房

6、養(yǎng)老”政策運行較為成熟的美國模式,最終得出“以房養(yǎng)老”推行的優(yōu)點及需要防范的風險,并證明這是一種有助于養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展但又尚待完善的新型模式。接下來,本文根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平和老齡化發(fā)展的速度對養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)不同時期的發(fā)展提出相應的建議。再有,本文將就養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)融資難回收周期長的問題,在介紹了一些普通的融資模式后提出了現(xiàn)在較為流行的“BOT”融資模式策略,闡述了“BOT”融資模式的運作過程,認為通過政府和開發(fā)企業(yè)相互合作的模式,可以

7、更快更好的融到更多開發(fā)資金,并在合作開發(fā)環(huán)節(jié)當中節(jié)約許多有形和無形的成本。再有,根據(jù)現(xiàn)在國內市場的需求,本文提出了三種可行的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式,分別是社區(qū)居家型、機構護理型和旅游養(yǎng)生型。針對這三種開發(fā)模式分別分析了其優(yōu)勢和存在的客戶群體,之后再分別舉例國內成功開發(fā)案例,如上海的親和源,北京的太申祥和山莊等加以論證其可行性。在提出了養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)策略之后,本文還將繼續(xù)分析養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)三種盈利策略,這其中包含出租型盈利模式,出售

8、型盈利模式和出租及出售相結合盈利模式。這三種盈利模式不論是對老年消費者還是開發(fā)企業(yè)而言都存在其優(yōu)缺點,但只要研究市場根據(jù)市場做出相應的調整,這三種模式都不失為養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)得以盈利的保證。最后,本文從政策層面提出建議及策略:第一是針對我國未富先老,老年人難以承受消費較高的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的情況,提出政府應提高老年人養(yǎng)老保障金額度及擴寬其覆蓋面的建議,以保障老年人有一定的資金可以改善其養(yǎng)老居住環(huán)境。同時還提出政府應盡快出臺扶持養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)

9、發(fā)展的優(yōu)惠政策,例如土地政策,從而降低企業(yè)開發(fā)、運營成本,最終企業(yè)降低老年人入住養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的價格。第二提出政府應盡快制定相應的市場法律法規(guī),包括養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的準入、運行、退出機制等,以促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。第三針對養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)所需的配套護理,提出政府應加大養(yǎng)老護理人才的培養(yǎng),完善相關教育、培訓、考核、上崗、監(jiān)督機制,使養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)名副其實,有人可用,能為老年人提供貼心的護理服務。最后針對我國老年人對養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)存在的疑慮,