房地產(chǎn)市場各方行為的博弈分析.pdf

1、盡管當下世界經(jīng)濟受歐洲債務危機的影響仍處于低谷階段，復蘇乏力，但中國經(jīng)濟卻一枝獨秀，仍然高速增長，房地產(chǎn)在其中的貢獻是不可忽視的。自從90年代末開始實施房地產(chǎn)市場化以來，全國各地掀起了大規(guī)模的房地產(chǎn)建設熱潮，城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，但隨著這幾年發(fā)展，游資的流入，導致房價過快增長，房價收入比明顯偏高，普遍達到10 以上，而世界普遍認同的房價收入比是6 左右。在此情形下，國家出臺了一系列的調(diào)控措施，以抑制房價過快增長。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國

2、經(jīng)濟運行中的重要性，以及其特有的拉動效應和民眾的熱切關(guān)注。所以政府如何把握與房地產(chǎn)商，普通民眾的關(guān)系，協(xié)調(diào)各方的利益，是一個值得深思的問題，也是值得研究探討的課題。
　　 本文通過對歷史資料的研究，以及以國內(nèi)外相關(guān)領域的研究成果為基礎，運用博弈分析的思想方法，對房地產(chǎn)行業(yè)參與方：政府、房地產(chǎn)商和普通民眾的行為進行探討，以期能夠?qū)δ壳鞍l(fā)生在我國房地市場的一些重要的現(xiàn)象作出解釋，同時找出一些能夠使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的措施和方法，也

3、為房地產(chǎn)市場行為研究提供一種方法和思路。以下是本文要完成的主要工作和結(jié)論：⑴對房地產(chǎn)商的行為策略進行分析。通過建立房地產(chǎn)商之間的一個靜態(tài)博弈模型分析房地產(chǎn)商之間博弈可能采取的策略，得出房地產(chǎn)商之間的博弈實質(zhì)是大小博弈。⑵對房地產(chǎn)商與消費者的博弈行為分析。通過把買房者分為投資買房者和自住買房者，建立一個不完全信息靜態(tài)博弈模型，得出投資買房者和自住買房者的比例是房地產(chǎn)商決定采取不同策略的決定因素。⑶對政府與消費者之間的博弈行為策略分析。通過

4、把買房者分為投資買房者和自住買房者，通過建立一個序貫博弈模型，得出政府一般性的政策宣傳是無效的，而通過一定的機制設計是政府調(diào)控消費者行為的有效手段。⑷對政府與房地產(chǎn)商的博弈行為分析。通過一個無限的重復博弈說明了在政府以土地收入為自己的收益目標時，是可能一直采取觀望策略的，同樣房地產(chǎn)商會采取捂盤的策略選擇。并且設計一種機制可以使開發(fā)商不采取捂盤惜售的策略，而采用有房就售的策略。⑸最后探討了政府、房地產(chǎn)商和買房者的三方博弈中，通過一個三方靜