基于實(shí)物期權(quán)博弈模型的房地產(chǎn)企業(yè)投資決策研究——以重慶市房企為例.pdf

1、在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，巨大的住房需求給房地產(chǎn)市場帶來了空前的繁榮，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者。二十多年的快速發(fā)展，已經(jīng)使中國的房地產(chǎn)市場積聚了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)著房地產(chǎn)市場由快速增長階段向深度調(diào)整改革階段轉(zhuǎn)變。巨大的去庫存壓力以及居高不下的房價(jià)將房地產(chǎn)市場發(fā)展置于兩難境地。但是值得明確的是，即使在這樣兩難的情況下，房地產(chǎn)市場對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍然在8％左右，它依舊是中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)

2、的研究，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展就顯得尤為必要了。
　　對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控并不是意味著不發(fā)展房地產(chǎn)市場，而是為了讓房地產(chǎn)市場邁入更加有序合理的良性發(fā)展軌道。而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的項(xiàng)目投資決策，就成為了限制房地產(chǎn)市場膨脹、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要措施。
　　以往，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，主要將貼現(xiàn)現(xiàn)金流方法計(jì)算出的凈現(xiàn)值作為評(píng)判項(xiàng)目是否可行的依據(jù)，只要凈現(xiàn)值大于其投入的成本，就認(rèn)為投資項(xiàng)目是有利可圖的。但是

3、通過研究我們發(fā)現(xiàn)使用該種計(jì)算方法來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策還存在一些問題，一方面,這種投資理念是建立在一個(gè)靜態(tài)市場環(huán)境中的，它沒有考慮到市場需求、房價(jià)波動(dòng)等等的諸多未來不確定因素。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營同質(zhì)性嚴(yán)重，導(dǎo)致各房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)土地購置、項(xiàng)目建設(shè)、商品房售賣過程中都面臨著激烈的市場競爭，而凈現(xiàn)值也沒有考慮到企業(yè)競爭間的互動(dòng)策略對(duì)投資收益的影響。
　　而實(shí)物期權(quán)博弈方法就很好地彌補(bǔ)了凈現(xiàn)值方法所存在的局限性。實(shí)物期權(quán)博

4、弈的方法是基于實(shí)物期權(quán)理論與博弈論的發(fā)展而來的，它充分考慮了未來市場的不確定條件，賦予了項(xiàng)目投資決策更多的管理柔性，同時(shí)也考慮了企業(yè)在與競爭對(duì)手投資策略的互動(dòng)博弈中所做的項(xiàng)目投資決策對(duì)企業(yè)投資的最終收益影響。通過研究發(fā)現(xiàn)，采用實(shí)物期權(quán)博弈方法進(jìn)行投資決策分析，可以很好地彌補(bǔ)傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策方法的一些不足，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策者做出更準(zhǔn)確的價(jià)值判斷。
　　本文在已有的國內(nèi)外研究基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的雙頭對(duì)稱博弈模型、雙

5、頭不對(duì)稱博弈模型、三頭對(duì)稱博弈模型、三頭不對(duì)稱博弈模型分別進(jìn)行了分析討論。同時(shí)，以重慶市房地產(chǎn)市場為例，分析了重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本情況與房地產(chǎn)市場狀況，旨在為重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供更為科學(xué)有效的決策方法與依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。本文的主要結(jié)構(gòu)如下：
　　第一，理論介紹與現(xiàn)狀分析。對(duì)實(shí)物期權(quán)博弈模型的兩個(gè)基礎(chǔ)理論做了相應(yīng)的原理介紹，在對(duì)實(shí)物期權(quán)、博弈論與實(shí)物期權(quán)博弈等相關(guān)文獻(xiàn)的閱讀梳理的基礎(chǔ)上，掌握了實(shí)物期權(quán)博弈

6、理論與實(shí)物期權(quán)博弈理論在房地產(chǎn)市場運(yùn)用，了解了當(dāng)前國內(nèi)外的研究狀況。
　　第二，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)以及傳統(tǒng)的具有代表性的指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的幾種方法的優(yōu)缺點(diǎn)，比較了實(shí)物期權(quán)博弈方法的決策特點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策采用實(shí)物期權(quán)博弈方法的可行性。
　　第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的實(shí)物期權(quán)博弈分析。本文在已有的研究基礎(chǔ)與理論知識(shí)基礎(chǔ)上，逐個(gè)分析了雙頭市場上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稱與不對(duì)稱條件下的期權(quán)博弈的收益及投資閾值，三頭市

7、場上房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稱與不對(duì)稱情況下的期權(quán)博弈的收益與投資閾值。
　　第四，介紹了重慶市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了重慶市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)及未來的良好趨勢。選用重慶市照母山地區(qū)的具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)據(jù)，在同樣的市場背景下進(jìn)行投資博弈案例分析。
　　第五，總結(jié)與不足。通過對(duì)模型的理論分析加上案例的數(shù)據(jù)說明，指出實(shí)物期權(quán)博弈模型在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策領(lǐng)域的使用的科學(xué)性和先進(jìn)性，并分析了實(shí)物期權(quán)博弈分