基于實(shí)物期權(quán)理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策研究.pdf

1、土地閑置已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著癥狀之一。開(kāi)發(fā)商為了自身利益在購(gòu)置土地后并未在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)，造成大量城市土地閑置，致使土地供應(yīng)無(wú)法形成有效供給。破解土地閑置需識(shí)別開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策的關(guān)鍵因素，而實(shí)物期權(quán)理論為研究開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策提供了全新的理論工具。本文基于實(shí)物期權(quán)理論分析開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策機(jī)制，并以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為例，進(jìn)行邏輯嚴(yán)密的論證。研究結(jié)果有助于理清開(kāi)發(fā)商的行為規(guī)律，為解決土地閑置問(wèn)題提供政策建議和理論依據(jù)。
　　本文首

2、先系統(tǒng)的梳理了實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的研究進(jìn)展，總結(jié)了實(shí)物期權(quán)的基本思想、主要內(nèi)容和建模方法。然后，基于標(biāo)準(zhǔn)實(shí)物期權(quán)分析框架，運(yùn)用或有債權(quán)分析方法構(gòu)建了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策理論模型，提出了研究的理論假說(shuō):市場(chǎng)不確定性越高，項(xiàng)目最優(yōu)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)越延遲。最后運(yùn)用全國(guó)35個(gè)大中城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)，采用面板數(shù)據(jù)模型檢驗(yàn)理論假說(shuō)。在經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭屑尤敕从痴咭蛩氐淖兞恳允鼓Ｐ透现袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。結(jié)果顯示市場(chǎng)不確定性每提高一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差，項(xiàng)

3、目開(kāi)工量降低22.62％。政策因素中，3個(gè)月央票利率提高一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差，項(xiàng)目開(kāi)工量下降18.62; M2同比增速上升一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差，項(xiàng)目開(kāi)工量上升12.82％。本研究主要得到以下結(jié)論：第一，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策符合實(shí)物期權(quán)規(guī)律;第二，政策因素對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)決策有著重要的影響，尤其是貨幣政策;第三，市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)影響開(kāi)發(fā)商做出非理性投資時(shí)機(jī)決策;第四，市場(chǎng)不確定性對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)影響作用最大。因此，破解土地閑置問(wèn)題，重在降低房?jī)r(jià)波