德爾菲法在房地產(chǎn)可行性研究決策應(yīng)用中的分析.pdf

1、在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)中前期準(zhǔn)備工作中，首先要做的就是可行性研究決策。作為投資決策分析的第一步，可行性研究決策影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程，對(duì)于項(xiàng)目的成功與否意義重大。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資大、投資收益周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，可研決策是否合理，在地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)一直到交房使用環(huán)節(jié)都至關(guān)重要。重要性伴隨著風(fēng)險(xiǎn)性，而對(duì)于投資的第一步來(lái)講，越早的通過(guò)可行性研究分析，制定自己的開發(fā)策略，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所付出的代價(jià)卻是將對(duì)較低的。
　　在房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)初期，

2、因?yàn)閷?duì)其他產(chǎn)業(yè)有積極的帶動(dòng)作用，而且對(duì)地方財(cái)政及GDP都有巨大的貢獻(xiàn)，所以國(guó)家是全力支持其發(fā)展的。而且，因?yàn)檎O(jiān)管、報(bào)批報(bào)建、金融融資等都不盡完善，所以地產(chǎn)業(yè)在成長(zhǎng)初期是高投入、高回報(bào)的行業(yè)。隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的復(fù)蘇，再加之政府“供給側(cè)”政策的出臺(tái)和土地資源稀缺，房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中可見及不可約見的風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)增加。在2015年下半年至2016年上半年土地市場(chǎng)實(shí)際操作中，開發(fā)商囤地?zé)崆楦邼q且拿地過(guò)程越發(fā)欠缺理智。在以往開發(fā)過(guò)程中，開

3、發(fā)企業(yè)都先是要確定區(qū)位因素再去拿地，而現(xiàn)在卻變成了先不計(jì)代價(jià)的拿地，再確定自己的開發(fā)政策。不理智的市場(chǎng)行為將為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)更多的不確定因素。同時(shí)，今年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇也催生了大量房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)生，導(dǎo)致房企間的相互競(jìng)爭(zhēng)壓力也逐年加大。不確定因素的增加、房企間競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使地產(chǎn)公司在開發(fā)過(guò)程中越來(lái)越重視可行性研究決策。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的在公司性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展階段等方面的差異，現(xiàn)階段主流的可研決策主要分為如下四種:獨(dú)裁式、頭腦風(fēng)暴法、德爾

4、菲法、基于可研報(bào)告的決策。但單一一種決策方法的刻板應(yīng)用已經(jīng)很難滿足房企的要求?？尚行匝芯繘Q策應(yīng)用于現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，要符合如下要求:1、能對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)效果的眾多因素進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì);2、要對(duì)影響因素進(jìn)行科學(xué)的定性及定量分析;3、整個(gè)分析過(guò)程要求高效低耗;4、整個(gè)分析過(guò)程要處于一個(gè)相對(duì)保密的環(huán)境。根據(jù)以上四點(diǎn)要求，本文將試圖將修正版德爾菲法及頭腦風(fēng)暴法相結(jié)合用于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的可行性研究中，并分析其在具體操作中的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)。同時(shí)，因?yàn)?/p>