城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村宅基地退出補償研究——以湖北省鄂州市為例.pdf

1、隨著中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的加快，城鎮(zhèn)建設(shè)用地擴張與農(nóng)村建設(shè)用地閑置并存，耕地保護壓力越來越大。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策中實施的農(nóng)村宅基地退出是緩解“建設(shè)與保護”壓力的重要手段之一。但就研究現(xiàn)狀而言，對宅基地退出及補償?shù)难芯看蠖嗤Ａ粼诶碚摲治錾希狈嵶C研究；關(guān)于農(nóng)戶宅基地退出意愿和宅基地價值補償標(biāo)準(zhǔn)測算的研究尚少，有待深入。本文在對宅基地退出相關(guān)研究和實踐進展進行系統(tǒng)梳理的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范分析與實證研究相結(jié)合，探討影響農(nóng)戶退出宅基地意

2、愿的主要因素，并從土地發(fā)展權(quán)視角探討農(nóng)村宅基地價值，以期為農(nóng)村宅基地退出和補償政策的制定提供參考。研究農(nóng)村宅基地退出補償機制對于調(diào)動農(nóng)民退出宅基地的積極性，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用水平，保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。
　　 文章首先運用logistic模型分析了農(nóng)戶宅基地退出意愿的主要影響因素；從土地發(fā)展權(quán)角度，結(jié)合成本逼近法，探索了宅基地價值補償標(biāo)準(zhǔn)；并在此基礎(chǔ)上提出了農(nóng)村宅基地退出補償機制設(shè)計的初步方案和完善農(nóng)

3、村宅基地退出機制的相關(guān)輔助措施。本文通過研究得到以下結(jié)論：
　　 (1)農(nóng)民宅基地退出意愿受多種因素綜合影響。農(nóng)民宅基地退出意愿與農(nóng)民家庭年均純收入、宅基地宗數(shù)、購買城鎮(zhèn)住房的能力、非農(nóng)職業(yè)技能成顯著正相關(guān)關(guān)系；與農(nóng)民年齡、農(nóng)業(yè)收入比重呈顯著負相關(guān)關(guān)系。其中影響系數(shù)最高的是農(nóng)民年齡，其次是家庭年均純收入、宅基地宗數(shù)、農(nóng)業(yè)收入比重、是否購買城鎮(zhèn)住房、是否具有職業(yè)技能。
　　 (2)基于土地發(fā)展權(quán)測算農(nóng)村宅基地價值具有一定可

4、行性。從土地發(fā)展權(quán)視角，結(jié)合成本逼近法，在設(shè)定五個假設(shè)條件下，參考2009年該地工業(yè)用地監(jiān)測價格，測算出鄂州市蒲團鄉(xiāng)宅基地價值約為212.51元/m2，即每畝約14.17萬元。測算結(jié)果在一定程度上反映了宅基地的市場價格水平，可以為農(nóng)村宅基地退出補償提供一定的參考依據(jù)。
　　 (3)農(nóng)村宅基地退出應(yīng)建立相應(yīng)的補償機制。從退出與補償?shù)哪康?、原則、主體、方式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、資金管理等方面初步設(shè)計了一套農(nóng)村宅基地退出補償機制；從土地規(guī)劃、