利益沖突視角下住宅建設(shè)用地期限制度研究.pdf

1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日頒布實(shí)施至今，民眾對(duì)該法第149條涉及住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后實(shí)行“自動(dòng)續(xù)期”的爭(zhēng)議就從未中斷過(guò)。2016年4月溫州市鹿城區(qū)部分僅有20年使用權(quán)的房產(chǎn)即將到期事件，無(wú)疑將“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后如何具體續(xù)期”的難題再次擺至公眾面前?；谖覈?guó)當(dāng)前立法現(xiàn)狀的不健全與不完善，對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后僅籠統(tǒng)規(guī)定為自動(dòng)續(xù)期，因表述不清、界定不明、程序缺失而使百姓的居住權(quán)無(wú)法得到切實(shí)保障，故常常

2、處于住房不確定的憂(yōu)患狀態(tài)下。本文以國(guó)家和個(gè)人間的利益沖突為切入視角，探究國(guó)家土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)主體相分離，由此產(chǎn)生出一系列的法律適用困境，以深圳、溫州地方政府關(guān)于續(xù)期的實(shí)踐探索經(jīng)驗(yàn)為例，歸納并厘清續(xù)期期限制度存在的問(wèn)題，然后從法理學(xué)、政治學(xué)雙重角度進(jìn)行理論上的分析。住宅作為我們正常生活必不可少的空間條件與物質(zhì)基礎(chǔ)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大課題，也是政府著力解決的核心環(huán)節(jié)。如何在住宅建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定期限的條件下，使人民的住房權(quán)利有法可依

3、并保障落實(shí)，合理發(fā)揮有限土地資源的最大效用，是當(dāng)前法律界與實(shí)務(wù)界亟待解決的社會(huì)沖突因素。為確保民眾安居樂(lè)業(yè)、維護(hù)社會(huì)安定和諧，因而對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度的完善需及早提上議程，主要從立法解釋與具體程序兩方面著手，以期提出有針對(duì)性、操作性強(qiáng)的優(yōu)化方案。
　　在篇章結(jié)構(gòu)與行文內(nèi)容上，本文分為五大部分:
　　第一部分闡述我國(guó)土地使用權(quán)期限制度產(chǎn)生的背景，先從法律上進(jìn)行定義，梳理我國(guó)土地使用從無(wú)償?shù)接袃數(shù)臍v史變遷過(guò)程，根據(jù)國(guó)家不

4、同的發(fā)展階段和政策導(dǎo)向，理清期限制度的產(chǎn)生過(guò)程與發(fā)展脈絡(luò)。而后重點(diǎn)闡明我國(guó)《物權(quán)法》頒布之前與之后，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限的相關(guān)立法現(xiàn)狀，通過(guò)三部具有代表性法律的具體規(guī)定，明晰國(guó)家立法者不同時(shí)期對(duì)該問(wèn)題的態(tài)度與立場(chǎng)。
　　第二部分探討我國(guó)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度在地方實(shí)踐中的具體做法，以深圳和溫州兩地為例，重點(diǎn)關(guān)注地方政府出臺(tái)的涉及續(xù)期問(wèn)題的政策文件，參考其中創(chuàng)新且利民的規(guī)定，對(duì)不足或爭(zhēng)議較大之處，值得立法機(jī)關(guān)慎重權(quán)衡與考量

5、。而后在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，剖析住宅建設(shè)用地使用權(quán)當(dāng)前面臨的制度困境。主要分為四個(gè)方面:首先，住宅型用地使用期限屆滿(mǎn)時(shí)未做關(guān)于續(xù)期期限的規(guī)定，究竟是實(shí)行有期限限制的續(xù)期還是主張自動(dòng)續(xù)期的無(wú)期限性，這關(guān)系到續(xù)期問(wèn)題是新的法律關(guān)系的確立還是原時(shí)間的延續(xù);其次，自動(dòng)續(xù)期采用有償或無(wú)償方式存在三種爭(zhēng)議，簡(jiǎn)要闡明各理論的核心主張并進(jìn)行利弊分析;再次，自動(dòng)續(xù)期的具體程序仍屬于立法留白地帶，在操作中續(xù)期申請(qǐng)主體、續(xù)期具體內(nèi)容及相關(guān)手續(xù)流程等均無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

6、;最后，討論續(xù)期的立法主體問(wèn)題，針對(duì)地方政府自行決定續(xù)期相關(guān)問(wèn)題的典型做法，探討地方政府作為立法主體是否適格。
　　第三部分從法理學(xué)和政治學(xué)兩大學(xué)科角度，對(duì)續(xù)期期限制度進(jìn)行多方位的理論剖析。作為自動(dòng)續(xù)期的大前提，需明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)生的法理基礎(chǔ)，將其與用益物權(quán)的性質(zhì)、特征進(jìn)行對(duì)照，得出續(xù)期應(yīng)當(dāng)有期限的結(jié)論。同時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)中的地上權(quán)，由于所有權(quán)主體為國(guó)家，地上權(quán)主體為其他民事主體，所以導(dǎo)致了土地“有限產(chǎn)權(quán)

7、”與房屋“永久產(chǎn)權(quán)”之間的矛盾。更進(jìn)一步，需要對(duì)國(guó)家設(shè)置期限制度的初衷予以政治上的考量，因政治與法律之間的緊密聯(lián)系，政治立場(chǎng)時(shí)常會(huì)影響立法進(jìn)程，因此有必要從中央政府、地方政府與稅收體制三方面明晰立法者的用意。
　　第四部分簡(jiǎn)要分析我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度與大陸法系國(guó)家地上權(quán)存在的相似之處，因德日在該領(lǐng)域有著較為完備的體系結(jié)構(gòu)和理論主張，重點(diǎn)介紹兩國(guó)各具特色的地上權(quán)制度，闡述不同模式下的房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、相關(guān)立法規(guī)定及地上權(quán)期滿(mǎn)后面臨的法

8、律后果。由此得出，德國(guó)“一元主義”模式和日本“二元主義”模式雖與我國(guó)土地公有制的國(guó)情不符，但仍有值得借鑒和吸納之處，為完善我國(guó)相關(guān)制度設(shè)計(jì)提供了有益啟示。
　　第五部分提出續(xù)期期限制度的相關(guān)優(yōu)化建議。第一，明確住宅建設(shè)用地的續(xù)期期限，將建筑物的使用壽命作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，初次設(shè)立的使用期限較短可自動(dòng)延期。第二，實(shí)行差別化的有償續(xù)期方式，突破有償與無(wú)償?shù)墓袒Ｊ?，設(shè)置獨(dú)立的繳費(fèi)方式，探索以年租制形式開(kāi)展續(xù)期。第三，細(xì)化自動(dòng)續(xù)期程序的具體內(nèi)