我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度研究.pdf

1、作為一個典型的社會主義國家,土地資源既是一種特殊的商品,也意味著一種特殊的權(quán)利。隨著土地資源的盤活、開發(fā)和利用，城鎮(zhèn)化速度的加快和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形成了相互促進(jìn)和相互影響的雙向互動模式。越來越多的人遷往城市謀求個人發(fā)展，在城市購買商品房已經(jīng)成了大多數(shù)人的追求和夢想，而對于另一些人來說，購買商品房不僅用于居住，更是一種穩(wěn)定的投資行為。
　　我國城市住宅建設(shè)用地的土地使用權(quán)最高年限為70年，也即房屋產(chǎn)權(quán)為70年。住宅用地土地使用權(quán)的實

2、效性為土地的流動和交易提供了保障，也為土地資源的市場化提供了法律依據(jù)。但是有限期的土地使用權(quán)一旦屆滿，勢必會引發(fā)新一輪的問題：產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期？對于該如何續(xù)期這一疑問，有關(guān)部門先后給出了不同的政策回應(yīng)：首先，2008年出臺的“土地管理法草案”表明住宅產(chǎn)權(quán)期滿之后可無償自動續(xù)期。而后，于2009年出臺的《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》卻給出了“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”的說法。顯然，產(chǎn)權(quán)的續(xù)期由“無償”自動續(xù)期變更為“按照國家有關(guān)規(guī)定”自

3、動續(xù)期，而這個“有關(guān)規(guī)定”到底是什么，我國法律雖未做出明確釋義，但已經(jīng)在無形中否定了無償續(xù)期，這也正是社會各界和民眾所關(guān)心和憂慮的問題。
　　近年來，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的現(xiàn)象也逐漸引起了社會各界的關(guān)注。對于該如何續(xù)期這一問題，各地方政府也展開了積極的探討并給出了初步的續(xù)期方案。以深圳特別行政區(qū)為例，為了回應(yīng)和解答深圳市民對住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期的疑慮，深圳市政府隨即出臺了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，該文件就深圳市住宅產(chǎn)權(quán)的續(xù)期政策

4、作出了具體的規(guī)定。同時，溫州、克拉瑪依等地區(qū)也面臨住宅建設(shè)用地使用權(quán)“撞限”的問題，但地方政府和有關(guān)部門并未出臺或說明相關(guān)的續(xù)期政策和措施。我國法律對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)該如何續(xù)期的問題并未作出詳細(xì)而明晰的規(guī)定，正是因為這種法律上的內(nèi)容缺失和制度上的真空狀態(tài)導(dǎo)致地方政府在續(xù)期政策的制定上沒有明確的方針指引和政策導(dǎo)向，導(dǎo)致續(xù)期政策和手段操作性不強(qiáng)，若同類問題在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)和爆發(fā)，我們將會面臨嚴(yán)重的社會困境，因此，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的

5、續(xù)期問題的研究是非常必要和迫切的。
　　針對城市住宅建設(shè)用地該如何續(xù)期這一問題，我國國家層面也分三次給出了回應(yīng)。2016年11月27日發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》表明將進(jìn)一步研究和完善住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期的法律安排；2017年3月8日，國土資源部部長姜大明也表示國家會保護(hù)居民的財產(chǎn)權(quán)，有關(guān)部門正在進(jìn)一步研究產(chǎn)權(quán)續(xù)期的制度安排與立法建議；2017年3月15日，國家總理李克強(qiáng)也就住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題做出回應(yīng)，稱7

6、0年期滿之后可以續(xù)期，而且不需要向有關(guān)部門進(jìn)行申請。李克強(qiáng)總理和有關(guān)部門已經(jīng)在宏觀上對城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題做出了回應(yīng)，基于此，我們應(yīng)從社會管理與政策建設(shè)的角度出發(fā)，在微觀上深入研究和分析住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的政策內(nèi)容與實施細(xì)則。
　　本文以城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期管理工作為主要研究內(nèi)容，以我國現(xiàn)行的土地使用制度為研究的制度框架，以有限產(chǎn)權(quán)理論為研究依托，深入分析我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期管理工作所面臨的現(xiàn)實困