城市快速擴(kuò)張中土地供應(yīng)對房價及其波動的影響研究——以重慶市為例.pdf

1、城市用地空間擴(kuò)張已成為我國土地利用的主要特征之一，其擴(kuò)張的速度和方位不僅關(guān)乎城鎮(zhèn)化發(fā)展的水平和質(zhì)量，而且對區(qū)域性的土地供應(yīng)市場和房地產(chǎn)市場有重要影響。2001-2010年，全國建成區(qū)面積由24026.63km2增加至178691.70km2，10年間擴(kuò)大了近7.5倍，常住人口城鎮(zhèn)化率由2001年的37.66％提升到2010年的49.95％，上漲了32.63個百分點(diǎn)，可見，我國土地?cái)U(kuò)張的速度遠(yuǎn)大于人口城鎮(zhèn)化速度，這在一定程度上反映了我國人

2、口城鎮(zhèn)化發(fā)展尚存低密度和分散化的傾向，這其中有地方政府“政績化”發(fā)展的因素，也有城市規(guī)劃“大而全”的因素，而最直觀的反映是土地供應(yīng)數(shù)量的逐年遞增。為此，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確指出要合理確定城市的開發(fā)邊界，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，研究土地供應(yīng)中長期規(guī)劃，防止特大城市面積過度擴(kuò)張。在城市快速擴(kuò)張的同時，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲和不確定性波動的狀態(tài)，并成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，特別是2002年《招標(biāo)拍賣掛

3、牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺之后，關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素和市場調(diào)控政策的爭論更趨激烈，其中，土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格有重要影響的論斷得到各方的認(rèn)可。從國內(nèi)學(xué)者的研究成果來看，針對土地供應(yīng)對房價影響或二者相互關(guān)系的研究數(shù)量較多，但研究內(nèi)容主要從土地供應(yīng)數(shù)量入手，對供應(yīng)政策、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、方式和區(qū)位因素考慮不足、不夠系統(tǒng)，研究方法多以定性分析為主，定量研究方法較少，且主要集中在房價與地價相互關(guān)系的研究領(lǐng)域，但由于研究數(shù)據(jù)、研究區(qū)域和研究時限的

4、不一致，導(dǎo)致研究結(jié)論尚不統(tǒng)一。另外，土地供應(yīng)與房價方面的研究基礎(chǔ)多以宏觀數(shù)據(jù)為主，雖在一定程度上反映了全國的基本面，但由于房地產(chǎn)市場具有嚴(yán)格的區(qū)域性特質(zhì)，宏觀層面的研究數(shù)據(jù)一方面掩蓋了房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素，另一方面造成了政府和企業(yè)決策的缺乏。鑒于此，本研究以城市快速擴(kuò)張為大背景，將土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價格作為研究基礎(chǔ)，以重慶市主城區(qū)為實(shí)證，系統(tǒng)分析城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)區(qū)位、供應(yīng)價格或級別的相互關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上深入分析土地

5、供應(yīng)政策、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式對房地產(chǎn)價格的影響機(jī)理和作用特征。為體現(xiàn)土地供應(yīng)對房價影響的空間差異，本文從中觀尺度入手，以重慶空間戰(zhàn)略區(qū)劃——“一圈兩翼”為研究對象，系統(tǒng)地比較“一圈”和“兩翼”地區(qū)土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式對房價影響的異質(zhì)性，以期為運(yùn)用土地供應(yīng)政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，為政府、企業(yè)（開發(fā)商）和消費(fèi)者的決策提供參考。
　　 在理論研究方面，本文從城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的協(xié)同機(jī)制、土地供應(yīng)對房價的作用機(jī)制

6、和土地供應(yīng)對房價的影響機(jī)制三方面剖析城市擴(kuò)張背景下土地供應(yīng)對房價的影響機(jī)制和作用機(jī)理。其中，前兩部分的研究主要以規(guī)范分析為主，通過構(gòu)建作用機(jī)制框架分析作用渠道和運(yùn)行機(jī)理;在土地供應(yīng)對房價的影響機(jī)制方面，筆者通過供需模型、四象限模型、稅負(fù)歸宿理論、邊際效用理論和市場劃分理論等經(jīng)濟(jì)學(xué)手段和理論，推導(dǎo)出7項(xiàng)預(yù)期結(jié)論:(1)在高房價的背景下，政府增加土地“有效”供應(yīng)，理論上可以緩解市場的供需矛盾。(2)房價的變動與土地供應(yīng)的彈性、周期的長短、區(qū)

7、域土地資源可供給潛力等密不可分，長期的土地供應(yīng)量不足會導(dǎo)致房價的持續(xù)上漲。(3)在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，容積率的增加會引起房價的上升，房價的走高會帶動相應(yīng)地價的抬升，進(jìn)而引起土地市場投資預(yù)期的看漲，最終導(dǎo)致土地供應(yīng)數(shù)量的進(jìn)一步提升，容積率下降將產(chǎn)生一系列相反的影響。(4)土地供應(yīng)方式對應(yīng)的需求曲線缺乏彈性的地區(qū)，地價上漲溢價中的大部分被轉(zhuǎn)移至開發(fā)商，其會提升房價維護(hù)預(yù)期利潤，最終導(dǎo)致房價升高;土地供應(yīng)方式對應(yīng)的需求曲線富有彈性的地區(qū)，

8、地價上漲中的大部分被轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者，但預(yù)期利潤的保障將引導(dǎo)開發(fā)商降低房價?！罢信膾臁钡韧恋毓?yīng)方式本身不是引發(fā)房價上漲的原因，地方政府或開發(fā)商在高房價時期的惜售或儲備等行為將推高房價。(5)土地供應(yīng)方式變革可能會抬高地價，在市場上形成一種未來房價要上漲的預(yù)期，預(yù)期會促使現(xiàn)有地價的上升，地價的上升又會引起未來房價上漲的信號，從而引起新一輪的房價上漲，最終形成復(fù)雜的、雙向的、長效的作用機(jī)制。(6)“招拍掛”對房地產(chǎn)和土地供應(yīng)市場的影響有兩方面

9、:一是地價引起房價上漲并使其回歸理性價格水平（社會平均價格水平）;二是使地價對房價的影響降低。(7)保障性住房供應(yīng)量的增加不一定會將土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場進(jìn)行明確的劃分，其對商品住房價格的影響呈現(xiàn)三種效應(yīng):抑制效應(yīng)、抬升效應(yīng)和不確定性效應(yīng)。明確土地供應(yīng)和住房需求市場，以量化的指標(biāo)對兩類市場進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，可達(dá)到“增加保障房，平抑高房價”的目的。在實(shí)證分析方面，本文的基本邏輯是:城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的相互關(guān)系→土地供應(yīng)政策對房價及其波動的影響

10、→土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和區(qū)位對房價及其波動的影響→土地供應(yīng)價格與房價的因果關(guān)系。具體而言，(1)城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的相互關(guān)系闡述，主要從城市擴(kuò)張的趨勢與特征、城市擴(kuò)張對土地供應(yīng)的歷史影響、重慶主城區(qū)“二環(huán)時代”城市擴(kuò)張對供應(yīng)的趨勢影響以及城市擴(kuò)張對土地級別和基準(zhǔn)地價的影響四方面系統(tǒng)闡述了重慶市城市快速擴(kuò)張與土地供應(yīng)的相互關(guān)系。(2)土地供應(yīng)政策對房價及其波動的影響分析，在對土地供應(yīng)調(diào)控房價的政策進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建1998年1

11、季度至2011年4季度全國層面的房價小波分析模型和VAR模型，從房價的演變趨勢、房價的波動周期和外力作用的時滯性三方面系統(tǒng)地闡述了土地供應(yīng)政策對房價影響的影響。(3)土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和區(qū)位對房價的影響研究。本文以2003-2010年重慶主城九區(qū)各類建設(shè)用地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場價格為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建房地產(chǎn)市場的存量—流量模型、邊際效用模型、虛擬變量模型分析了重慶市土地供應(yīng)的各方面對房價的影響特征，另外，通過構(gòu)建多元線性回歸模型，分析

12、了不同區(qū)域土地供應(yīng)對房價影響的空間差異。(4)土地供應(yīng)價格與房價的因果關(guān)系分析。從供需角度和市場綜合角度對房價與地價的相互關(guān)系進(jìn)行理論分析，進(jìn)而應(yīng)用2001年第1季度至2010年第4季度重慶市主城區(qū)的土地交易價格指數(shù)和住宅銷售價格指數(shù)，借助Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ头治龇績r與地價的因果關(guān)系。
　　 通過上述分析，本文得出以下研究結(jié)論:(1)城市快速擴(kuò)張過程中，由于擴(kuò)張的方式、速度和趨勢存在差異，土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位和等級

13、等也存在空間差異，這為土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響提供了區(qū)域性的大環(huán)境。(2)土地供應(yīng)短期內(nèi)供給無彈性和長期內(nèi)供應(yīng)量不足是引起高房價的重要原因，但就國內(nèi)目前的宏觀情況來看，土地和房地產(chǎn)市場需求仍然較為旺盛，試圖通過增加土地供應(yīng)來降低房價的做法不現(xiàn)實(shí)，所以有必要從供應(yīng)方式變革和市場結(jié)構(gòu)重劃的角度來調(diào)控房價。(3)土地供應(yīng)政策會在整體上對房價產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而改變房價的變動趨勢、波動周期和時滯性。(4)土地供應(yīng)對房價的影響較為復(fù)雜，土地供應(yīng)的

14、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式均會對房價及其波動產(chǎn)生不同程度的影響。(5)土地供應(yīng)從總量、結(jié)構(gòu)和方式等多方面影響房價，且影響機(jī)理和特征會因區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場發(fā)育及完善程度不同而表現(xiàn)不一。(6)容積率是地價變動的正向“晴雨表”，且二者在處于較低水平下的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。(7)房價和地價的關(guān)系呈現(xiàn)動態(tài)波動特征。
　　 通過上述理論探索和實(shí)證研究，本文的創(chuàng)新有如下方面:(1)本文在城市快速擴(kuò)張的大背景下，系統(tǒng)地研究了土地供應(yīng)對房價及其波動的影響，這

15、是該領(lǐng)域研究一次有意義的嘗試。(2)從理論和實(shí)證對城市擴(kuò)張的進(jìn)程、特征及趨勢分析進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上歸納出城市擴(kuò)張過程中土地供應(yīng)的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)以及土地級別和價格對房價產(chǎn)生的影響，這是對地區(qū)性城市擴(kuò)張過程中土地供應(yīng)特點(diǎn)的宏觀把握，為更清晰地研究土地供應(yīng)對房價的影響提供了良好的基底，豐富了現(xiàn)有土地供應(yīng)對房價影響的研究成果，也為研究的深入開展提供了方向。(3)本文運(yùn)用針對性的研究方法系統(tǒng)地闡述了城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的關(guān)系，土地供應(yīng)的數(shù)量

16、、結(jié)構(gòu)、方式、區(qū)位對地價及其波動的影響以及房價與地價的相互關(guān)系。運(yùn)用土地供應(yīng)速度、強(qiáng)度和趨勢度等土地演變空間形態(tài)（景觀格局）模型分析城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)相互關(guān)系;運(yùn)用“存量—流量”模型分析土地供應(yīng)數(shù)量對房價及其波動的影響;應(yīng)用區(qū)縣的面板數(shù)據(jù)分析土地供應(yīng)對房價及其波動影響的空間差異。(4)房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，本文以重慶市主城區(qū)為實(shí)證，研究城市快速擴(kuò)張中土地供應(yīng)對房價的影響，一方面揭示了城市擴(kuò)張對土地供應(yīng)的影響，揭示了土地供應(yīng)數(shù)量

17、、容積率、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)區(qū)位、供應(yīng)方式、供應(yīng)價格對房價的作用機(jī)理和影響特征，另一方面更清晰地認(rèn)識地區(qū)性房地產(chǎn)市場，并為其健康有序運(yùn)行以及房價的平穩(wěn)回落提供了土地供應(yīng)方面的調(diào)控舉措。
　　 由于受限于人力和TM影像的獲取時限，本文僅對1995年、2000年和2008年3年主城區(qū)的建設(shè)用地進(jìn)行了人工解譯，且建設(shè)用地細(xì)分為居住用地、公共服務(wù)用地和工業(yè)倉儲用地主要依靠實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和人工判讀，研究可能出現(xiàn)分析數(shù)據(jù)的偏差。另外，本文以實(shí)證分析為