城市軌道交通對土地價格的影響研究——以重慶市輕軌為例.pdf

1、城市軌道交通是一種快捷高效、安全舒適、節(jié)能環(huán)保的大容量城市客運交通方式。由于大城市普遍面臨著交通擁擠、環(huán)境污染和土地資源短缺等問題，大力發(fā)展城市軌道交通，被普遍認為是解決這些矛盾和問題的有效途徑。與此同時，城市軌道交通發(fā)展給站點周邊土地帶來的增值，卻被其所有者和使用者所獨享，并沒有為城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。據(jù)統(tǒng)計，到2005年2月，我國投入運營的URRT線路里程超過400km；截止2006年底，我國城市規(guī)劃建設(shè)的軌道交通網(wǎng)絡(luò)總

2、里程已達5000km，到2010年總里程將超過1500km。1989年2月，重慶市政府成立“重慶市軌道交通籌建工作小組”，2004年10月2日，“較新線”首次載人模擬運行，已經(jīng)具有21km輕軌線路，到2010年，將投入455億元用于軌道交通建設(shè)，建成軌道一、三、六號線一期工程。因此，定量分析城市軌道交通發(fā)展對周邊土地價格的影響程度、建立城市軌道交通發(fā)展與周邊土地利用的協(xié)調(diào)互補關(guān)系，具有重要的理論意義和應(yīng)用價值。論文分為四個部分，共六章。

3、 第一部分，論文在總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域研究成果的基礎(chǔ)上，闡述了城市軌道交通的定義。從城市軌道交通與周邊土地利用的角度，分析了城市軌道交通具有方便居民出行、節(jié)約土地資源、有利于環(huán)境保護等特點；介紹了土地價格的表現(xiàn)形式及其影響因素；分析了城市軌道交通促進周邊土地增值的機理，即城市軌道交通能夠改善周邊物業(yè)的可達性、改變土地利用性質(zhì)、提高土地開發(fā)強度、促進社會經(jīng)濟繁榮與發(fā)展；進一步分析了URRT建設(shè)營運中可資借鑒的國際經(jīng)驗，關(guān)鍵是建立城市

4、軌道交通與土地綜合開發(fā)的發(fā)展模式。 第二部分，論文研究了定量分析城市軌道交通對周邊土地價格影響的計量經(jīng)濟學(xué)模型。在比較現(xiàn)有的交通成本模型(TCM)、特征價格模型(HPM)、支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型(LESHM)等對解決本論文問題的適用性和有效性的基礎(chǔ)上，選定了HPM作為論文研究的基礎(chǔ)模型，并提出了改進的特征價格模型，即消費支出特征價格模型(ESHPM)和變參數(shù)消費支出特征價格模型(VCHPM)，這是論文的核心。 第三部分

5、，論文結(jié)合與周邊居住、商業(yè)和辦公三類用地相關(guān)數(shù)據(jù)，對城市軌道交通與周邊土地價格的關(guān)系進行了實證分析，并對特征價格模型、交通成本模型、支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型進行了模型檢驗。模型檢驗的結(jié)果表明：特征價格模型和消費支出特征價格模型均能成功分析城市軌道交通與周邊土地價格的關(guān)系，特征價格模型存在高估現(xiàn)象，消費支出特征價格模型結(jié)果的準確性相對較高；變參數(shù)消費支出特征價格模型能成功分析城市軌道交通與居住用地價值的關(guān)系，但不能有效分析城市軌道交通與商

6、業(yè)、辦公用地價格的關(guān)系。這是該模型需要進一步改進的地方，也是課題后續(xù)研究需要解決的問題。實證分析的結(jié)果表明：重慶市輕軌二號線建設(shè)對周邊土地價格的影響在距離站點400m～600m半徑的區(qū)域最為顯著。600m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度為17.86％；400m半徑區(qū)域內(nèi)增值幅度明顯，平均增幅為24.15％；其中增值影響最大的是距離輕軌站點100m～200m的住宅用地，與距離輕軌站點700m～800m的住宅相比，地價高了30.49％。而且輕軌建設(shè)對

7、于不同檔次住宅用地的價格的影響程度是不同，檔次越高，影響越小。輕軌建設(shè)對周邊商業(yè)用地價格的影響范圍為輕軌站點距離300m～500m半徑的區(qū)域。500m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度為15.47％；300m半徑區(qū)域內(nèi)增值幅度明顯，平均增幅為21.22％；其中增值影響最人的是距離輕軌站點100m以內(nèi)的商業(yè)用地，與距離輕軌站點500m～800m的房價相比，地價高了26.47％。輕軌建設(shè)對周邊辦公用地價格的影響范圍為輕軌站點距離300m～600m半徑的

8、區(qū)域。600m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度為12.43％；300m半徑區(qū)域內(nèi)增值幅度明顯，平均增幅為17.39％：其中增值影響最大的是距離輕軌站點100m以內(nèi)的商業(yè)用地，與距離輕軌站點900m～1000m的地價相比，高了21.41％。 第四部分，為了實現(xiàn)城市社會、經(jīng)濟、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，以及城市軌道交通建設(shè)投資主體多元化、經(jīng)營管理商業(yè)化的目標。提出了促進我國城市軌道交通與周邊土地綜合開發(fā)及聯(lián)合開發(fā)的措施與建議。從宏觀層面上講，城市軌道交

9、通線網(wǎng)規(guī)劃要與城市規(guī)劃、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)及土地利用形態(tài)相協(xié)調(diào)；從中觀層面上講，著重要做好城市軌道交通沿線的土地利用規(guī)劃，在城市軌道交通站點周圍重點開發(fā)，在站點之間一般強度開發(fā)，在城市軌道交通沿線形成“珠鏈狀”發(fā)展格局；從微觀的層面上講，要提高站點周邊土地的利用效率，加強土地利用與軌道場站的結(jié)合，做到軌道場站設(shè)施與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)。城市軌道交通與周邊土地聯(lián)合開發(fā)是政府將城市軌道交通站點地面以上部分土地或附近部分土地的使用權(quán)出讓給城市軌道交